形瑨vs壹沐vs首岸 - 買樓對比 芳菲/Vau residence/柏傲莊 - 你問我答｜按揭講場269集 by 諗sir
播放日期:2026年4月29日
節目:按揭講場
集數:第269集
講者:諗SIR
買樓易app介紹
大家好,我是諗sir，知道大家直播經常問我問題，但我未必經常回答到，我們有更新版的買樓易手機APP，你現在可以到App Store，或者Google Play下載更新版，例如你想問LP6和啟德的Oasis兩個的屋宇比較，看回我們App的答案，它說LP6的缺點，例如兩房開放廚單位供應比較多，這當然是我真的在直播回答的觀點，而我花了很多時間，將香港接近千多個屋苑，我的獨有觀點，放進了這個robot裡面，讓它晚上在你睡不著的時候，可以用諗sir的小助手回答你，說好也有說不好，而看回，如果你直接網上問AI，它的答案發覺比較謙虛一點，相對比較正面，不會說不好的，也不會比較，還有提供公式化的答案，例如是哪個發展商或是年份，這些你可能都已經知道了，所以是有分別，至於關於按揭講場，即是你現在看的這個節目，有些人覺得時間過長了，現在進入我們的App，它的AI，例如你問第4月1日265集，究竟說了什麼，它就會將attraction，即是精簡版告訴你，你又不需要聽我一小時，阻礙了你時間，還有一個隆重新的功能，我們在看盤的時候，可以用AI計算出哪些盤，是屬於真盤，哪些盤是假盤，好像現在掃一圈，看這個屋苑，有些盤我們發覺，有些真確程度去到九成九，有些只有六成幾、七成，有些其實真盤的程度，只有一成多，可以更有效幫你分隔出哪些盤，是不需要看的盤，哪些是應該多一點留意，大大減低你搜索荀盤所找的時間，所以究竟這個App，有什麼幫到你，你可以現在去這個App，QR Code數碼下載它，或者去Google Play，可以立刻下載更新版，你還可以在App裡面，按完樓盤，再按刊登留盤這個按鈕，找我們幫忙，幫你刊登你的放盤
開場
大家好,我是諗sir，跟大家聊聊，買樓種種，近日樓市的新聞很多，今天又有個新盤，準備出場，就是這個壹沐，在土瓜灣道的項目，其實近幾天，我也去過土瓜灣，昨天又去,今天又去，昨天去天色好一點，今天去也拍了一些資料，我多說一點，其實首岸附近，是沙塵滾滾，有多三個地盤在興建中，分別其實首岸，旁邊就是長江的地盤，而長江的地盤，將來建成，是會完全遮擋了，首岸的某些單位的景觀，我相信長江將來，應該不會有深水炸彈價，不過景觀上會有影響，所以我在實地視察之後，就跟大家整理出長江、嘉里，和招商置地加信置，這三個在首岸附近的地盤，究竟對首岸在未來有什麼影響，想知道多一點，今集的內容就記住聽下去了，當然荃灣的橫窩仔街項目，形瑨也出了價格，呎價維持在萬六元以上，其實預計他和壹沐，和首岸的客源是重疊，當中他們的對比，都是我們今集研究的原因，也要回答上集，究竟在即時留言的人，以及看我們重溫留言的人，究竟他們的問題當中討論性有多高，以及當中的討論會不會，也能幫助到你在買樓上思索呢?，我們現在即時探究一下，至於在首岸的地盤附近，其實看到什麼呢?，一會告訴大家，但在地盤附近也先說，當然你可以去，因為裡面有些馬路都還沒封，不過那裡確實是挺危險的，附近有很多吊高的鋼筋，也有很多辛勤的地盤工人，以及那些很高的水泥車，小心它轉彎真的未必看到你，所以要去實地視察的話，就可以做足多點準備功夫了，照舊先回答上集的題目，今集的內容，或者有問題，稍後再問，先多謝elviskong，說Hi 諗sir，Justin Lam也讚好了，keithbb9988，希望今集內容幫到大家，買樓易App我們有更新版，容許我提一提，裡面會有AI功能幫你，掃清掃走所有的假盤，還有有諗sir的，支援諗sir的提問，還有估價功能都有加強了，可以下載去看看，首先呢，Kpshum7468問，朗屏的尚豪庭有沒有得考慮，其實朗屏的尚豪庭，就跟，如果你問朗屏的尚豪庭，其實就跟上集，提及過的采葉庭，是同出一轍的，可以看這張圖,我做了一點功夫，答你尚豪庭這個屋苑本身我自己沒有去過，采葉庭是exactly，我有朋友住在裡面，采葉庭其實的特點就是，在元朗，那時候叫西鐵,站還沒有的時候，采葉庭，或者剛剛有西鐵站的時候，采葉庭剛剛建成，所以采葉庭其實，座數挺多，也都屋苑範圍挺大，但跟現在元朗站，距離已經有點遠，因為後來Yoho站，已經佔據了元朗站的上蓋，所以選擇采葉庭，和尚豪庭的人，的特點就是，他們不想支付Yoho這麼貴呎價，也都願意走多十多分鐘，才去元朗站乘車，願意付出這個代價便宜一點，如果選擇采葉庭兩房，可以去到五百多萬，而Yoho普遍六百多萬，還要是沒有什麼盤的，尚豪庭其實主打，再大一點的單位，因為有了采葉之後，也發覺有不少人，願意搬進來元朗住，隨著西鐵，所以尚豪庭有八百多呎的單位，現在賣一萬元呎，即是八百多萬，但究竟選不選他好呢，正如剛剛這位朋友，Kpshum這樣問，我個人覺得是不值得選的，原因是現在隨著事而趨逆，是有三個屋苑，可以替代采葉和尚豪庭，分別是朗屏站的，Sol City、朗城滙，還有就是朗屏8號和世宙，當然世宙可以說不好，就是朗屏8號又不近，元朗站又不近，不過有人說，這個世宙可以走去大馬路元朗，我個人覺得，我不用這個做比較，反而是朗屏8號，其實他只行20米，可以駁橋入到朗屏站，以及其實售價，也是跟采葉亭是近同的，所以現在的人，如果不想住Yoho那麼貴，想便宜一點，其實也紛紛就會變到去朗屏站，反正朗屏站，其實你搭一個地鐵站，不就是回Yoho，其實你也不會淋到雨，不就是像同一個商場那樣，何必搞那麼多，要駁程路程，走露天八至十分鐘去采葉亭呢，希望這個回答到你提問，至於szewawai說，他想請教一下他買了樓，接下來要給尾數，這些我們稍後再回答你，今天問的我都會回答，不過先回答上集的，gretelchan7822說，Thank you我的comments，至於hangkwok說，傲雲峰兩房可否繼續持有，其實傲雲峰兩房有大兩房和細兩房，細兩房我沒有記錯，480多呎，大兩房是500多呎，我個人覺得，如果是大兩房，就值得持有多一點，因為其實未來土瓜灣區，以至到紅磡，都是開這個，細兩房開放廚為主，但確實以我們接觸到的客人，是鍾情於兩房梗廚，而且兩房梗廚它裡面那些房本身都大一點，因為起碼500多呎，傲雲峰雖然舊一點點，不過屋苑老舊不是太惡化，和當區基本上，後來起的樓都沒有傲雲峰那麼高的，因為傲雲峰以至到，嘉亨灣和翔龍灣，就是在剛剛舊的啟德機場關了之後，政府就批准興建一些，高於150米的樓，即是主水準基準上面150米的樓，剛好那幾棟樓，就趁著那幾年政府寬鬆一點，就可以批到它興建，才有那麼高的建築物，但其實去到09年，政府因為海港的景觀，又不再批了，所以剛好那幾棟樓，就是那個時代的產物，但是它有一點點獨特性，那傲雲峰兩房，我自己覺得大兩房和細兩房，是有不同的對待差別的，所以就搭了Hangkwok，至於Answerway359，他想問一下跑道區Double Coast 250呎開放式高層是否值得考慮，其實買得Double Coast那些開放式都沒有什麼景，都是樓望樓為主，因為Double Coast當然有景，如果你買大一點的單位，當然可以看回，兒童醫院加遊艇會那邊的景，不過它選擇開放式的，其實都是看回去這個，空中花園那邊，景不多的，其實早前直播節目，如果你有跟足的話，或者怎樣也好，再講講，其實樓望樓景，就不需要買那麼高的，反正都樓望樓，中層至中低層可以了，至於山景就買遠山，不要買近山，就很多蚊蟲，海景就上下海加2，不過最重要前面，就確定是沒有東西再建成再考慮，那就是山景，樓望樓景，水景，都有不同的處理方法，那Answerway，我想就回答了他，自己的多謝churositta3380讚賞，他說諗sir你好，講話真實有point，不會隱惡揚善分析強，當然，我都明白有些人是，留言去罵我們，有些人罵我們太沒品了，他支持我們，也要介紹給朋友，至於我們也有聘請員工的，也有聘請了一些正在上班的，有興趣加入我們，我們會有一個，intensive的培訓給員工，因為做得我們這個頻道，幫得手的人，必然對股樓債匯的認識，要是四方面都加深，有興趣去挑戰，或者成為一份子，都可以把履歷發給我們的，所以也繼續回答，來到朋友可以再問，問到問題可以繼續問，我們是歡迎問的，知道形瑨也有些人問，我稍後再回答，因為今天的主題是提過形瑨，Edwardho7478說，北角上班,一家三口,預算600萬，預算600萬真的不多選擇，其實他想康城也正常的，因為康城其中一個特點，他可以一程車回到，鰂魚涌那邊，當然康城出九龍方面要轉車，三口住兩房可以的，不過你問我有個不好處，首先600萬，他在康城買不到三房，現在最便宜的一二期，首都領都都升到750萬左右，所以600萬一定買兩房，而且開放廚，雖然一家三口夠住，不過康城最多供應，就是兩房開放廚，而你現在再衝入去的話，就沒有說不好，不過就會跑輸大市，如果你單位是大市升，他都會升一點點，你可以自己按一下，其實都不騙你，是沒有騙你，你按一下，究竟在康城裡面，放盤數量多少，而你再只是篩走，剩下兩房開放廚放盤數量多少，那個震撼性，是跟美孚新村的，總放盤量一樣震撼的，Holyingchow4991說，他剛剛沽了Sierra Sea 1B期18樓兩房單位，695萬，但現在想撻訂，保留這單位要賠35萬，他又怕賣了買不回，因為想買三房，這些不知道你是否找到個好經紀，經紀是最喜歡客人撻訂的，因為可以一個單位做兩次，這個佣他收足，他現在想買三房，但他現在不知道，要不要繼續成交，抽2C還是三期，很糾結，先說，其實，兩房做六百幾萬，都是一個正常價來的，雖然他18樓，叫做中層，因為Sierra Sea一般來講，最高層數20到尾，那個人看法其實他，他要賠35萬，再去抽，我想這個做法是不好的，得益者應該不是他，是其他人，倒不如他，反正你問我Sierra Sea，由於他之後有期數未賣，發展商應該會為這個盤護盤，護盤意思即是，不是大升，是跌都有個譜，因為他還有貨未走，他就應該，怎樣也好，都會令到裡面，那個二手交投，又一定成交量，以及怎樣也維持現在的價，但是會否再升再爆，我不敢說，所以，如果他現在撻要輸35萬，我怕你再抽下一期，再要付35萬，你是負35萬開始的，雖然你這個單位賺少了，但是其實你現在撻是比，原本賺的錢少了，是負35萬去出，我想新的期加的價，是不夠你去賺，你現在輸了35萬的數，所以我個人覺得，其實應該是要吃糊了，至於你之後抽不抽，就之後的事了，希望下次有經紀，可以跟你分析好才做出決定，就不會弄到好像這些，賣完然後又左想想右想想，其實最後得益的不是自己，今天很多人熱烈提問，開始直播15分鐘，也超過100位朋友看，like就13個，你見我今天做的內容，基本上是，我們是實地，其實去過土瓜灣、啟德、紅磡，基本上你的壹沐、首岸，首岸其實是附近的地盤，是沙塵滾滾的，我們都照走的，也感受到首岸附近的居民，其實這一兩年的鬱結，是非常之大的，都不要說聲剎，只是那些塵土，已經是，我想令到附近的居民，是很難堪，因為我去地盤附近一會兒，就算那天沒有下雨，我都想快點走，還沒計頭頂上吊著的，那一堆鋼筋會否跌下來，壓死我，所以那裡的居民，我同意他是很忍得的，所以希望各位朋友，都給個支持我，可以訂閱成家網上投資課程的頻道，我們現在有10萬4千位朋友，也可以給個like我們這個節目，當然有新的東西，我們也利用大家支持我們的資源，將我們的買樓易app更新了，我們買樓易app，其實現在多了一個功能，在app store或IOS已經把更新版放上去，如果你已經是用戶，你更新你的app就可以了，譬如我們有些盤，我們告訴你這個盤，其實是真盤，還是其實真盤的程度只有3成半，就將一些網上的假盤，幫你screen走掉，你可以自己看，那些盤其實你覺得不用看，還有有些問題，你可以問我，諗sir夜間小助手，就for我直播完後，我沒空，但是我小助手，其實學了某部分的知識，就會在這個chatbox，你只要進去app，這個app選chatbox，小助手會幫到你，還有我們估價功能也更新了，不是好像以前，只是選完區再選屋苑，雖然這個也很受歡迎，我發覺我們估價服務，是2秒估到4大銀行，估價和介面好friendly，很多人用，但是直接enter那個屋苑名稱，就估到，所以這個AI全新增功能，有chatbox，還有掃走假盤，全部免費，所以你只要掃旁邊的QR code，就可以download到，和現在現有的1萬個用戶一起，和我們在這裡找盤，有興趣可以刊登樓盤，或者問盤，或者晚上問一下我，睡不著，和我的小助手聊一下天，都可以的，多謝Tiger wong，也多謝這個各位朋友，多謝elvis wong，對我們的支持，我們會努力前進，也開發更多行內未有的功能，希望幫到大家
首岸
至於，上集有些題目沒有回答完，例如chingtochan說，諗sir首岸旁邊的碧麗花園三房怎樣看，我個人看法，其實他旁邊的環海東岸，陽光或碧麗的話，始終跟他首岸裡面的樓齡差太遠，你預算他都不會升得太厲害，況且首岸的開價都不算強得很離譜，而我個人認為土瓜灣區，接下來供應都不少，不會有一個大加的空間，首岸那批的單位，我想他主打都是兩房的，如果未來的市值升一點，他頂多將兩房開放廚，開到400多呎，等總價賣貴一點而已，反而如果你眼力好的話，你會看到在碼頭圍道，碼頭圍村，即碼頭圍道走到尾旁邊，以前公務員合作社，即是那個，轉出土瓜灣，轉出去太子道，就有個家計會，現在有家計會還在，家計會那裡有個大的地盤，那個地盤，是你現在在首岸，長實加恒基的地盤加起來，都不夠現在，在家計會旁邊，招商置地加信和的地盤大，而那個地盤我猜，他就會給很多三四房出來，因為那個地盤有海景，還有他附近已經是講，他的賣點是，宋王臺站的站上項目，一看就知道他有心做貴價，還有地盤可塑性高很多，而那個盤，應該是27年尾才有機會賣到，現在他連樁都未打的，我想他都是等首岸賣完先，所以給你的資訊，首岸首先其中一面的景，是會由長實在旁邊的項目遮擋到他，第二，招商國際加信和，在碼頭圍村旁邊有個大地盤，才會丟很多三四房出來，而到時才會真正，拉升了當區三四房的價格，當區的三四房，我個人覺得大單位是有需求的，你看看附近，例如半山一號，這些擺明，這個叫Branding不同的住宅，其實他的租賣盤數目不多，你就知道人們是有心在那裡找房子，又不是說每個人想他的兒女讀協欣，所以選半山一號
芳菲及vau residence
但回答qizhu9203，他說有想，我知道他上集有問我東西，不過這集再回答因為他問芳菲和vau residence，其實我個人覺得，這些屋苑，首先他在勝利道附近，勝利道其實有很多兩個鐘錶位，有很多教車師傅在那裡，持學牌教人的地方，就是旺角東的鐵路站旁邊，這個地方其實我個人覺得，賣到兩萬二元呎，這個是近來vau residence的叫價，而芳菲單位大一點，但是他的呎價也不便宜，普遍兩萬一元呎樓上，大家如果住在香港一段時間，你認為超過兩萬元呎，去買太平道，兩個鐘錶位附近那一批房子，你覺得好不好呢，我就一般點，無謂說不好，不過我知道這些樓盤，有些經紀很喜歡賣的，因為他的佣金沒有減過，但是就你自己想想，如果兩萬一元呎，最基本選奧運，整個配套完全不同，他就是欺負，有些人可能剛剛來到香港，基本上都還沒分得清，哪一邊是一般一點的區域，哪一邊是好一點的區域，何文田的界，哪一邊是何文田都搞不清，所以就把這些東西推出來，所以就回答你，如果兩萬一元呎樓，剛才我提到的，在勝利道附近的樓盤，我寧願正正常常，一開二買兩個，土瓜灣的細單位算，那些起碼說得明，就是這麼多就這麼多，價錢便宜一點，他擺明不是上等貨，但是叫做好住，這樣更好
首岸
至於kelvin wang問首岸什麼室，什麼樓層兩房比較推薦，這個就要看當地的環境，其實為什麼特意這張照片放頭，放大給你看，如果你是開車或是坐車，經過土瓜灣，你會留意，你一定看到這個面向，這個就是首岸向東北的面向，這個橫幅很吸睛，應該很多人都看到，但如果你有去現場看過，我為什麼特意在這裡拍照呢，你有沒有留意我的身後面，有一個一小棟樓是在興建的，後面就是這滑鼠指著的，其實這棟樓，不是恒基地盤來的，就是長江的地盤來的，長江其實是拿了首岸旁邊，市建局編號KC，我沒記錯是11至14的項目，在2022年的6月批出，但是你看這張照片，如果我不說，你以為前面這棟樓是首岸的底座，或者同一件事，不是，也意味著告訴你，首岸向東北的座向，未來，是會被長實這棟建築物遮擋的，我又不知道經紀有沒有跟你說這些，或者經紀有沒有去現場看過，我不知道，不過這個補足，其實根據市建局的資料，先說剛才有位朋友問的，碧麗花園在這裡，至於海心公園，如果大家有心情想去海邊，這是顏寶玲、基道中學、海心公園，知道就知道，不知道也不要緊，這些是比較友善，和當區比較友善的近海配套，而以前的舊樓，當區有環海東岸和碧麗，而環海旁邊就是首岸，首岸我用黑色粗線，就框起，其實它主要起的座型就是這樣的，就是一個反L，和一個直棟，反L裡面呢，現在賣的就是環安街，向環海東岸那邊，這個向是排中間的，最好是庇利街這邊向，就是向西邊，因為那邊其實斜望出去，是見到海一點的，中間有環海東岸，最差那邊，其實反而是向東那邊，因為它看著就是長江的地盤，當然有好有不好，其實整個市建局項目，是一個很大的計劃，整個土瓜灣，它大規模地收街，KC9號的項目，就是給首岸的，第一炮重建，之後有兩個項目旁邊就是長江，如果你現在去到啟明街，冒著風塵滾滾，那些水泥、海螺車，你就會見到，被兩個長江項目夾住了街，再後面是嘉里，嘉里我會放照片在這裡，嘉里，嘉里的項目，現在是這樣了，你看到後面的款，你見到明顯下面是有底座商場，你見到旁邊是玉成街，你見到嘉里的Logo，嘉里的項目是最近站的，而它下面很明顯有個商場，所以你見得到，未來它的社區，嘉里最近站，而它那裡起一個商場最合理，你見到剛才的底座，長江夾住兩個中間都是住宅來的，信置這個地盤是小的，信置這個地盤已經說明，是有商用面積的，上面是住宅，而首岸就在這裡，所以首岸是離地鐵站最遠，但我同意，它走過去土瓜灣的入口，都是幾分鐘而已，但也解釋了為什麼，首岸向東那一期，未來景觀將被遮擋，而向東位，就剛好就是，它現在掛著大橫幅的位置，因為下面有東西已經在建上去，而由於它建得很矮，我不排除，是否跟誠哥夾過，我還沒賣完這一期之前，你不要建那麼高，所以就不顯眼，所以也去過現場，所以回答這位朋友說，首岸什麼樓層，什麼兩房比較推薦一點，就是向庇利街那個，但是它一開始那張價單是，沒有拿出來的，它現在一開是拿了，向環海東岸那邊的價單，多謝Sara Choi，多謝TWKK，多謝各位，有問題可以問，稍後會回答大家，現在正在看，140-150位朋友希望給我like，現在like是22人，希望給我like支持小弟，那我就盡快完成上集的問題，就會回答大家今集的問題了，上集亦都有人問，時代廣場325呎可否考慮，先說時代廣場其實一個，我知這個是屯門時代廣場，我去看過,總之分A,B,C座，或1,2,3,4座我不知有沒有記錯，我記得是一個漏水頻密性頗高的屋苑，我去過幾次,其中一次令我印象深刻，我一去到發覺已經有點不對勁，有時一進去，就是感覺上的不對，但我會為感覺上的不對，找出原因，發現原來它裏面有個櫃應該是動過，那時一進去，我發覺有點不對勁，總有些東西覺得不太對勁，原來它將櫃放在窗邊，而櫃頂的高度，比窗臺高一點，正常人不會這樣放的，所以很明顯，基本上移開櫃之前，我猜到窗臺下面一定有漏水，所以也是，屋主把櫃搬到的位置，令到原本漏水的地方有所遮擋，不是說每個時代廣場的單位都有漏水，不過其實屯門也有很多選擇，同時屯門跟四小龍近似，都是經濟差時，只不過四小龍是沙士，屯門是八九，都是以建兩房為主，所以這兩個地區都是沒有三房，多兩房的地方，而你還在裏面搞那些325尺，究竟是不是稀有呢，就你自己想，跟時代廣場，都已經算是當時期的奇則，說起這個壹沐，現在就說它的三百多尺三房奇則，其實當時時代廣場，都已經是有個，四幾幾尺的三房奇則，不過當時對人們歡容一點，人是有權利三房住到四百多尺，而其中一個房，一進去已經是一張床，細得塞到剛剛好，不過現在的三房，其中一個房是小到，連床都放不下，所以也是這樣，所以時代廣場大致說了，另外有些人問，九龍兩房八百至一千萬有什麼選擇，其實先說反過來，九龍八百至一千萬是可以選擇三房，選擇半新的三房，九龍的三房，一般而言都是一個很受歡迎的項目，但當然你不能買超舊樓，因為做不到按揭，也沒有人喜歡，但是九龍三房，其實不少人最後換樓，其中一個都叫必到的目的地，所以在裏面持有這個則，普遍來說稀有性是一定的，也如果你在九龍城區，校網還是不錯的，不過你要查看校網，我說的是中學校網，小學校網是再複雜一點，那你找回當區的專家幫你，那也要回答，先回答，尚豪庭和vau residence回答了，也剛才說過，其實土瓜灣未來的發展，可以多說一點，在剛才說的，家計會旁邊，也是碼頭圍村前面的一塊空地，其實是招商，置地加信置加鷹君，拿了這個大項目，而它裏面在市建局的重建詳情，已經說了，它會有隧道連到去，世運道的地下街，世運道就是你現在，如果經過啟德，由啟德這個Airside，開車去到約莫傲雲峰前面的位置，經過一條世運道，你會看到旁邊連綿不絕的，居屋加私樓地盤，那個就是世運道，而下面是會有一條地下街，而這條地下街相信，是可以令到將來貫通到啟德站和宋皇臺站的地下，而現在宋皇臺站的地下，已經可以出到九龍城的南角道，和相信可以打通到將來馬頭圍村，所以這個是一個，我覺得更加超級的配套，因為，這幾個地方的居民，我同意為數，以至到財富上，都應該會比首岸現在賣的小區高，所以我回答你，如果你在看首岸，你又是，覺得想找一些，投資價值高，我個人覺得其實你留意，馬頭圍道旁邊，我估計下年，開始有眉目的盤，那才是主菜，那個盤的用料和那個盤的市場方式應該會完全不同，你看到它肯定是有海景，而且搏著宋皇臺站，即是連到地下街，當然價碼不會是首岸那一種，那應該會更貴，但是稀有性會高很多，土瓜灣，我相信也會用馬頭涌道為分隔，馬頭涌道，向近旺角那邊，明顯會貴一點，因為現在已經有半山壹號，中價一點也有農圃道18號，但是你看到樓下的學校協恩，和附近的商場，都是頗高級的，做小學生補習，相對馬頭涌道，近海那邊，就是首岸，或者壹沐，發展商，都打了很多一二房單位，你就知道發展商對那些，屋苑是沒有想過做到最頂級的，這是事實，不是說分階級，而是發展商已經在自己的，開則已經說明了，屋苑是想著目標哪些客人，所以也講解一下，其實馬頭圍村附近的專項目，和重新提拖多次地下街這件事，我相信是會建的，因為附近的屋苑人口，是絕對支持到樓下，有個地下商場，至於當然有人問形瑨，今天也不能不說，形瑨，和這個，對不起，這個首岸的比較，這張價單就是首岸，首岸其實現在在買這一部分，就是，如果你買，這個，LMN PQ，應該是向著環海東岸，如果ABCDEF，內園望泳池，遠的就望回舊樓，ABCDEF那邊向稍微偏北，PQMN那邊向偏南，但偏南那邊的海，就是比，環海東岸遮了，所以，所以你調轉，MNPQ那邊的兩方可以600多萬，而CDE那邊的兩房是700多萬，是貴一點的，因為景觀上反而ABCDE好一點，但是你問，純粹這一部分而言，我個人覺得，這部分是沒有那麼漂亮的，因為最漂亮的那部分，是向庇利街，現在首岸也說了，首岸其實的形狀是這樣的，一條直和反L，現在賣反L向環安街那邊，但是其實那邊被人遮擋了，至於望內容那邊，都不是很開胃的，你還要望著冠山苑有機會，冠山苑是居屋，只有一棟全新，在這個首岸的社區的斜對面，你如果現在買首岸這個，剛才說的CDE單位，你就會經常望著冠山苑，然後晚上就經常想，那些人抽中冠山苑那些，呎價便宜我一半，樓還是那麼新，還沒有那麼困樓，會否有些心理不平衡，我就覺得不會，我只是隨便說說，但是很明顯向庇利街那邊，庇利街那條街挺寬的，如果你有經過，我沒有詳細計，最起碼都三線來回，所以是一條很寬的街，相對那邊，樓沒有困景，剛才說的長江那邊向東，就不要想了，如果你買了，我想你會希望它快點全都建好，那邊沙塵滾滾，所以我都回答了，其實有些朋友說，首岸你覺得哪一期好，其實我覺得現在，能放出去的話，就是，keithbb9998說，我在石圍角大快活見到你，是的,我有，因為我有時候會去城門谷公園，而且我喜歡去樂富和石圍角，這些老人村，因為我覺得在這些地方吃早餐，會令我覺得很清靜，我是喜歡和阿婆和阿伯吃早餐，因為他們說話，沒有那麼大聲，總之他們說話小聲，還有整個環境都和諧一點，反過來我還是喜歡老人家，至於，剛才說的首岸不好意思
我記得有人問形瑨，我記得剛才有人問形瑨，其實，rayso說，諗Sir怎樣看形瑨開價，附近的工廈有沒有機會改建成為住宅用途，首先形瑨旁邊的那棟，王子，我沒記錯，應該是新鴻基在談，應該是談得到，我想形瑨那裏搞得差不多，他們的補價再搞旁邊的那棟，那就是有機會，但我覺得附近的工廈其實，已經是有項目是，是完成保價，一個是王子，二就是卓悅那棟，中石油油站旁邊那棟，都已經是整棟買出了，只是這兩棟都可以做住宅，所以其他我想不會搞新補價，只是做這兩棟都已經要一段時間了，他不需要那麼進取將附近的工廈都堆倒變住宅，現在已經過了補價最佳時機，現在呎價又起了，你住宅業主都懂得反價，你覺得持有工廈的投資者或者老闆居多，他會不會懂得企硬呢，所以過了最好的時段，最好談最易補的時間，但是形瑨，我這樣說，形瑨，總之形瑨，都是600多萬兩房開放廚，但是他的兩房開放廚是400鬆呎，而首岸都是兩房開放廚，但是他的開放廚是350、360呎，還有，你留意無論買哪個，他都會送你一個，你未必太用得著的露臺，所以，你不要小看幾十呎，形瑨簡單來說兩房開放廚大幾十呎，50、60呎，以一個300多呎的單位來說，也挺多的，如果你覺得荃灣對你來說，住都很適合，你想住大一點，你的預算又一定是600多萬，再多一點也不行，那你就選形瑨，還有我覺得形瑨的放狗，會開心一點，如果你的人生規劃，包括你的毛孩或怎樣，荃灣同土瓜灣比較,我相信，荃灣對寵物是友善一點的，附近近一點，有寵物公園，荃灣都以我目測是，有頗多寵物的設施，包括獸醫，寵物按摩，新鴻基樓加上爵悅庭，一定有很多狗住，至於土瓜灣的街上情況，我想暫時狗走，都未必太開心，雖然我不懂跟狗溝通，所以形瑨，其實你問兩個選擇，形瑨大一點，和寵物的分別，荃灣供應少一點，如果你說，想區內未來的供應不是太多，反而選擇荃灣好一點，我剛才說的那些補價盤都未必那麼快出來，但土瓜灣，當然經紀經常說，首岸屬於紅磡，我明白 首岸是紅磡的，紅磡可以說得通一點，幾站匯萃，那確實是，你在首岸，向前走多一條街，去到顏寶玲書院的門口，其實打直望，是可以從紅磡，看到這個黃埔花園的小小建築物，所以你也勉強可以說黃埔我也同意，但也是這樣說，土瓜灣附近的物流供應也很多，荃灣反而小一點，這些都你可以觀察一下，至於cowcowlui說登入不到買樓易app，應該現在登入到，總之現在買樓易app，已經有新的版本upload了，估價功能更新了加強了，如果真的登入不到可以WhatsApp我們客服同事幫你，功能都加強了,大家可以下載，首岸(口誤)回答了，實地又去過了，都答你首岸(口誤)向東那期，其實你看google map都看到，它跟環海東岸只是隔一條隙，而我實地考測拍到那條隙，是這麼多,未去到握手，不過應該都是十米左右，所以首岸(口誤)如果你買其後期數的人，希望你看這個節目，如果沒有看，最好你自己實地考察過
壹沐
接著也說說，這個壹沐，壹沐，我自己覺得肯定比首岸差，因為壹沐就是，較為自成一角，在土瓜灣道，如果你說，形瑨和首岸比，你看一下形瑨大點，荃灣供應少點，首岸就在九龍，有九龍城中學校網，和九龍方便點，但是住小點，你看看選哪個，其實兩個都是平衡的，一個大點一個小點，一個近九龍一個在新界，一個供應多點一個少點，就叫做有得比，但壹沐，就當然是和他旁邊的首岸比，壹沐明顯樓下的設施差點，他賣點就是，現在一落壹沐樓下，你看到，因為這幅圖有個黃色框的箭嘴，基本上沖200米就有地鐵站了，所以其實最大賣點，就是可以直沖地鐵站200米，而樓下會經過豬肉店，和土瓜灣街市，所以如果你是喜歡自己煮飯，享受夫婦煮飯樂，就是買豬肉回家煲湯那些，其實壹沐就適合你多點，不過我覺得現在這二十多歲年輕人，應該沒有這個習慣，壹沐在建成中，現在是這樣，我個人覺得在未來社區發展就，肯定首岸比壹沐好，所以壹沐你之前看開價，兩房開放廚500多萬，但我猜他這次有膽加到600多萬，也就是為什麼他首岸，要快手推這麼多客人出來，做這麼多事，其實他現在就看到，就是因為他的體驗不是只要賣首岸，而是他把首岸和壹沐放在一起看，他現在就叫人買首岸，向著環海東岸那邊的貨，其實都是中等，未到最差，接著之後，賣完壹沐了，再有剩的客人，你想想，那些客人用了在現在首岸這一期，接著再壹沐，再去賣，他們入票發展商都有資料的，如果發現有些客人的香港ID，是之前那兩個盤，都入過票都買不到的，那我想，他就很大機會在，首岸最差期被他抽中了，首岸最差期就是在長江對面那個，因為，我估計到時這客人抽兩次都買不到，然後跟你說第三次終於成功了，那當然什麼都被給你買給你圈，他到時當然是推景觀上未來改變最大的那一期給你，我不知道我會不會猜中，希望我猜不中，其實發展商應該不會這麼想的，因為期期都有好東西的，用回經紀的話術，是不是，期期都住得人，期期的配套都好，你要留意我原本意思是這樣的，不要曲解，現在一百八十幾人，在這裏希望大家給個面子，現在like 39個，在看174個，希望大家給個like小弟
問與答
那我回答今集的問題，回答了cowcowlui，至於什麼大快活見到我答了，我是喜歡，早上，去那些有得充電的車場，旁邊就和老人家，吃一下早餐看書，靜一點，那都是我其中一個早上的生活，至於有人問，首岸還是柏景峰兩房好，我這個容易答的，那就是首岸好，因為說到最後都是要看社區的，首岸雖然有一部分是被長實樓遮住，但柏景峰都不是什麼新鮮蘿白皮，在油塘，那我知道他沖十分鐘就可以到油塘的月臺，但由土瓜灣去很多地方是方便過油塘去的，還有柏景峰所謂的海景是遠山望下去，在這樣的情況之下，柏景峰的社區輸首岸太多，所以，兩個這個比較容易選擇，那是會選首岸多一點，和柏景峰當時開價都不是便宜很多，至於keithbb9998說，抽了柏傲莊一房，應該是買了，他不是抽了，我想他是買了，柏傲莊你問我其實他一房的價格都很高，去到700多800萬，開放式就600多萬，只可以說，我會覺得，如果是，如果你問我柏傲莊有間一房的話，我就真的寧願一拆二，拆兩間舊的，因為他現在賣到700多萬一房，我寧願變兩間400萬，補多幾十萬，加上一換下去兩間400萬，有承接力多一點，和兩間400萬的租是會多過一間柏傲莊的一房，所以我就會這樣處理，至於szewawai說他說他買了樓，接下來要給尾數，如果開支票給我方律師安不安全，其實先說如果你要解決問題,要簽臨約的時候，一早寫些條款去保障自己，就不是，所謂的交易，其實一開始簽名，已經是寫好了，什麼叫交易呢，交易就是，一開始議定了中間不能被隨便改，但是現在做了一部分，問怎麼可以做好一點，我可以給少許建議，但是先說，首先法律的，我不是律師，以及，接下來你說，首先如果他是最後成交的尾數呢，其實，你的律師樓，都要確定到是，對方有時什麼時候交收他才要過去尾數給他的，一般如果你的律師樓確定不到對面，首先你的律師，買房律師去看契，確定到他的契是，業權是齊整，第二就是反過來確定對面是能夠交過的業權，是已經交吉在你同意之下，到最後你要驗樓的你ok，也肯定對方，那條鎖匙已經是，放了對面律師樓或經紀地產舖，你的律師樓才會放尾數的，那如果你的律師是正常沒問題，那應該是做得妥的，如果律師做不妥他損失很大，還有他有買，這個，就是Professional Indemnity，當然買樓當然不希望搞這些，所以一開始說回頭，你買樓應該請一個正常有人用開的律師就好點，所以容許我這麼說，我們的powerteam就是有，整個團隊有用開的人，無論律師，跨區經紀，發展商人員，銀行按揭，全部都是我們基本上重複做過500至1000次的認購，那我們全部的鐵腳，只要你加入我們服務都可以介紹給你，那不需要你擔心，還有我們買樓方面是單邊代理，就是照給佣，但是問題是我們代表買家只收買家佣就不會收業主佣，變相和買家盡力談價，這個就和外面，行雙邊代理制的大行是有很大分別，談出來效果都很不同，因為雙邊代理制，說就說幫了兩邊，即是其實兩邊這個平均性就沒有說哪邊利益最大，但是我們是單邊的，收買家佣幫到買家最好，收業主佣就幫到賣家談到最高價，還可以跨區社區，和你走完馬鞍山，例如再走回北角都可以，而不要像外面這樣一跨區就西面，只要你有入新盤的話，我們都有很多案例，有能力和你做到個排名可能好一點之餘，其實怎麼選樓都可以給到很好的意見，有興趣可以免費和你談談，WhatsApp 91266670，我們也有買樓易app，AI功能幫你隔走假盤，免費下載就可以了，也可以免費2秒多估4大銀行估價，還有就是有諗sir chatbox，諗sir 的小助手，可以找找他談天，裏面回答的資料是和你普通gemini search，和外面的deep seek search的答案是不同的，因為我提供了額外的知識，我在直播可能沒有說過，你可以Google Play或IOS下載免費app，ivanwong說他發覺最勤力的agent在屯門區，因為他說屯門區很多KOL的agent，這個可以談談的，不過我不知道會不會，今天的人未必，這個是關於經紀行內的心態，我不知道這些人是否喜歡聽，我就對這點不同意，反過來，可以當聊天思考一下，你想談成一單生意，做一單買賣，是一次過收六七十萬佣，還是花同樣的effort，說不定客戶更煩，才收得十幾二十萬佣，都不用想了，問你的兒子也知道，當然一次收六十萬，收十幾二十萬，還要拆，不夠我交學費，你的兒子可能問，其實你已經猜到了，當然屯門有屯門好處，你也見我經常找汪先生做節目，汪先生有他，極好的領導能力和生存之道，但你問純粹經紀的生意而言，他確實想的，其中一個直接點就是這樣，而很多東西就在這個開端，多謝Ivan Wong，至於Samson說買樓易重新估價的按鈕好像有bug，那個我知道，如果有bug可以告訴我們，那個已經有人report了，所以，如果有bug的話我們會很快改善，我們會再有更新，不過現在你看到的version應該已經是，都很完善了，但如果bug不要介意，所以我們就會努力繼續去做好它，Rayso答了，Rchau2603，康城三房，跑道區三房，奧運站三房，先說水位，是要看那個盤究竟業主，肯不肯便宜賣的，就不關於哪個區事，我反過來回答你，喂，現在荃灣區全部，荃灣區有水位，你也心想，神經病，難道荃灣區例如荃灣西全部盤有水位嗎，不會這樣，水位是，二手樓，究竟那個盤，有什麼原因，或者有沒有哪個經紀有能力可以談到一個便宜的價，這才是水位，但是有些經紀不是說全部經紀懶，有些純粹和他說，我覺得這個新盤有水位，你下次聽他這樣說，不如問他是不是買一二三房都有水位，如果他真的答你是，那你發覺這個經紀說話可能他都是，純粹不需要太思索的，是反應型經紀，那你再考慮一下，是否繼續和他做生意，但我自己覺得，反而奧運站供應是少，但需求不少，其實人很多時候都是住個配套，假設性問我土瓜灣和奧運，現在還是奧運站嬴，因為土瓜灣的新樓純粹只得新字，配套差很遠，看那170幾180多人，現在like有沒有去到50幾個，希望給點面子，至於Rchau2603答了他，至於Nathan說，首岸和柏景峰 答了，就是首岸，suntechcheng1069，跑道區還要挨多久，這裏什麼都沒有，已經四年，還要等六年輕軌，不是啊，其實你細心看，可能他是業主，他沒留意，跑道區已經沒有挨，兩個開放廚，最好的時候，只不過是賣730幾至750幾，就當不要跑道區，在城中裏面，啟德河以東的天寰，就是最入門的奧運，說得好聽點，他最便宜的口價都是，好像兩間731、732，已經是見底了，而跑道區的兩房開放廚，留意跑道區的兩房開放廚是大一點的，400幾呎的，因為可能住啟德的人，是容許可以伸展得多一點，可以兩房開放廚住到430幾，450幾，但住土瓜灣的兩房開放廚，只有350幾呎的，少100呎伸展，那就，而總體跑道區兩房開放廚，低位750幾，現在已經普遍，當然有些很低層的，還有790幾，但普遍賣850幾，升了一百萬，還敢把高層招標賣900幾1000萬，即是正在試價，希望用兩房開放廚，拉到1000萬，把整區的樓價拉起，所以，這是我們，真的議價有成交，我同事帶大家看樓，告訴你們發生什麼事，所以其實不需要等輕軌道，已經樓上升了，但當然，很高位入當然沒什麼好說，一般這兩年在啟德跑道區買樓的人，不是討論區說的傻子，是傻著都有錢入袋，賺一百幾十萬，至於有人問太子曉珀御三房，這一刻不敢回答你，沒資料，有些人問明翹滙，青衣不多數想，其實明翹滙當然是屋苑，屋苑我們做過，不過青衣區始終能夠，承載的客源，其實少一點，我知道那裏很多公屋居屋，但通常進青衣找房的人，要不就那一區長大，即是由青衣住青華苑青什麼苑，或者住公屋然後住到大，就不介意住青衣，要不等市尾，即九龍的市都升了，人們覺得呎價頂不順，就調回來入青衣找房子，外區客通常進青衣，都是這個理由的，所以正因為這樣，青衣的屋苑，如果不是當地本區，也沒有什麼特別的，推你進去，回答ivanwong，他說荃灣的形瑨，有沒有機會一下子賣清，首先，發展商都聰明了很多，其實現在就是因為，各位整天，在說一下子賣不完，他首先就把價單介細，現在還升級了，他就直接把某部分單位招標，沒有說清不清袋，看他接受不接受你的標，所以就這樣避開了清不清袋，我當然同意，首先，放在有價，放在價單是有數目，都是有的，我的看法就是，形瑨應該是，是可以，做到清袋的效果，因為他首先會令到他擺出來的單位逐少逐少切，還有，其實你問我盤質素是否很高呢，我不再談論了，之前集數談過了，也都建議你實地考察，總之到樓下見到的景象，我沒所謂，你見到有時吃大快活都可以，不需要每餐魚翅拌飯，每餐，走過去，吃這個富豪飯店，我怕我會很快爆血管死，不過，就是，但是他依著就是荃灣沒有什麼新貨供應，近來市又旺，我想他可以清得到，至於Nathan問，九龍兩房700多萬，700多萬就不難，翔龍灣那些都多的，不用七百萬，不過剛升穿500幾到600幾，但是要真的選一些有水位的，用回調轉，有些學生的術語，有沒有那些盤有水位，其實水位就不是整個盤任何，水位不是說屋苑，而是哪個盤，哪個經紀談到那口價，而那口價，是便宜到，真的有水位和應該只他有，那經紀值得那佣，因為業主就是，肯讓他談到那個offer給那個經紀，他拿到這個獨有offer他值得收錢，而這些才是水位所在，就不是，什麼什麼這個，半山壹號有沒有水位呢這個屋苑，不會啊，不會整個屋苑有水位
講座
至於想聽多點我對樓市的多點講解，有個面見的方法，那我知道我懶的，其實整個三四月我都沒什麼搞過見面會，又要整個買樓易app，又要請人，又天氣潮濕，所以就沒什麼搞到聚會，今次5月搞回一個，所以多謝大家支持，其實一開了波，迅速已經爆了，一大部分的座位，所以建議大家不要等到最後才報，總之應該這個講座可以提早爆滿的，有興趣可以報這個，買樓揀區揀開則，置業5必知免走歪路攻略，這個講座是有些新內容放進去的，大部分，包括就是買什麼單位幫你跑贏，附近單位和什麼區是千萬不要想，什麼區值得想，還有，免走歪路，總之買樓不要買壞手勢，不要買的途中才知道自己有麻煩，買之前已經想好，還有就是，除了柏傲莊，反過來有什麼好的替代呢，如果不選首岸，有什麼其他考慮呢，還有真的下去談價的，技巧是怎樣呢，一次很貪心很多內容，有興趣可以5月14日星期四的夜晚來，我們很少搞閑日的夜晚，但是我於5月的schedule，我這一天可以跟大家談談多一點，所以留這一天跟大家見面，有興趣可以有少少費用，當場錢$108元，Whatsapp91266670去報這個講座，就可以我現身跟大家，聊聊天，但是你說不是的，我有個人的買樓個案想找你聊聊，你也可以WhatsApp 91266670，或者我們的WeChat在旁邊，QR Code，你可以WeChat加我們做朋友，我們聊聊，才有免費諮詢，而我們買樓易app也有全新更新版，這個AI的功能不是胡說的，是AI用AI技術給你看到，其實為什麼可以看到假盤呢，首先，你手上其實有沒有，知不知道哪些經紀是很喜歡放假盤的，我想你，事務繁忙你沒記低，但是我有，為什麼我會知道，因為經常有很多客人，拿些盤來問我這個盤是真是假，從而我當然是歸類知道哪些人是很喜歡放假盤，所以我只是這個advantage，已經可以跟你，都沒計算其他，我都不需要跟你講到AI，我只是那個list放進去，我已經可以跟你隔走一堆，專放假盤的經紀，所以，你可以看這個app，看這個function，我已經很幫到你了，都沒計算到AI，我只是憑我們人肉的經驗，知道哪些經紀是，喜歡放假盤已經幫到你，至於諗sir的夜間小助手是真的吃過夜粥的，他的知識，我進了一些我在外面沒說過的東西，入在這知識庫中，而我是不止進一天的，是進了很久的，所以我為什麼三四月沒做過講座呢?，就是這個原因，去和小助手聊天，至於估價功能加強了，打個屋苑名，就可以知道，還有其他小項的更新，你可以進去試試，也有樓盤放盤功能，可以幫你，免費放盤，將你的樓盤接觸過萬用戶，可以去掃 QR code download，今晚暫時到此，大家如果看節目看重溫問問題，都歡迎你可以留言會盡快回答，希望今集回答到大家問題，有其他問題都歡迎whatsapp問我們，或其他項目請教，我們過完五一勞動節之後，再會和大家努力去其他地盤查探，得到第一手的消息，也希望大家給我們like，支持我們，給更加即時現場的內容大家，今集講到這裏，下集講其他東西，拜拜
