播放日期:2026年4月8日
節目:按揭講場
集數:第266集
講者:諗SIR
開頭
大家好我是諗sir, 歡迎來到4月8日星期三晚的節目，題目是經紀轉策略笈盤 康城啟德出大貨，要理解這一個題目我想其實要對整個一,二手市場，包括一,二手市場的佣金變化，回佣的制度,經紀的推盤喜好三樣東西俱備，你才會更清楚現在的經紀是主推什麼,還有什麼是垃圾，我們這個節目,您見我們近這一季在Facebook做很多reels，其中一個副題就是我們主要想提及經紀，不會主動告訴你的事，所以今天的節目都一樣，希望大家多多支持，我們這個節目不時都很多人留言，知道有很多行家都留言問候我們，希望大家給我們一個like 幫我們頂住這個壓力，讓我們說多一點還可以說得到給你聽的真說話，也很珍惜大家對我們的提問，所以上集節目的comment我是有看,也準備有資料回答的，Even上集節目知道有些即場提問，小弟都未能招呼,實在是有所失敬，所以今集都給了我機會去立即招呼，好像講講抽其中一條，這些我會今天儘量回答,這些是上集,差大家的，所以就當然要今集清光它，而今集也歡迎大家提問的，今集提問的,儘量今集全部回答，回答不完你見我都很有交代，就不需要等到拜山講,下集就會回答
啟德內外海什麼盤值得買
好了,講完這些admin東西,我們回答題目，當然今集不是只回答題目，我們有準備資料的，就是大家問那些什麼形瑨,Sierra Sea，或者什麼啟德和康城有什麼關聯，我們會回答，不過今集的題目其實都多謝大家的提問，令我,經紀怎麼轉什麼策略呢，其實剛剛大家的提問都很有緣，就在我過去這一個星期經歷的事，得知的新消息，就很符合Jerrytam6809的提問，他說啟德跑道區向內海的哪一個盤值得買，維港雙鑽是否值得，首先啟德跑道區向內海，有啟德海灣，將會力推的Double Coast(口誤)，賣了很久的柏蔚森，接著Miami quay，賣清的維港1號，雙鑽就最近啟德的蛋，跟花語海一樣近，所以我又不介定他內海還是外海，不過一定內海就是剛才答了那五個，至於向外海，其實有澐璟，天璽．海，天瀧，花語海，和維港．灣畔，其實都暫時5加5都挺好記，其實你問我，如果整個跑道區計，不要說內外海，如果你答我半年前，我們做最多的盤，而我都覺得最值得選的，就是用Jerry Tam用的術語，內外海，向外海的兩房或者一房，就最值得買，如果是半年前，因為向外海的五個盤，絕大部分則，都是大三房和四房，就像澐璟那些，基本上三房都700多800多900多，也都有最大則那些，我都上過去拍片，1909尺那些，叫做大單位，當然1909尺那些，售價都是八千幾九千萬，正因為天瀧、天璽．海更加是不急賣，他們全部都是向最漂亮的維港景，都是以這個大單位為主，所以這個維港．灣畔，出了一些所謂小一點的則，大都800多尺三房，或者是500多尺兩房，但是售價都千到尾，至到三千萬，入場費都很高，不過在上年有些則很快就沒了，但不知道經紀有沒有跟你說，就是例如澐璟有些兩房單位，我們都幫客人買了幾個，一房發展商索性不賣，就好像配貨那樣，因為他都知道一定賣得到，因為你想想，只要給他一房價錢，可以享受到跑道區的配套，還有這樣的景色，即使是有些一房，是沒有全個維港景，其實都有些客人都照買的，在向外海那一排，那些是很受歡迎，這個是六個月前的事，至於六個月後的現在，划算度沒那麼高，不過仍然有些人，會儘量找有沒有800多萬出頭，或者七到尾的兩房開放廚，不過這個划算度，跟上年那些澐璟兩房，跑道區外海一房，已經沒得比了，還有經紀你見，為什麼說今集是關乎，新盤的佣金變動，以至到回佣，以至到一二手樓的銷售流程有關資料，現在經紀竟然把二手盤笈手，有都不放給大家，主因就是，首先上年其實很好做，上年比今年好做,今年我知道的交易是多，但是上年發展商的佣金是多些，當然偶爾有人留言，想問一下，其實發展商佣金多少，不是賣之前都已經知道嗎，那我回答你，其實真的未必，發展商的佣金很多時候，賣了知道，賣期間不知道，賣了之後，也有些人說有心，我都回到八九成，應該回到經紀就死了，世事未必是這樣，但我們不要向那邊說，只是說啟德，其實向外海那邊的佣金是減了，所以經紀其實對有些好的東西，都不會怎麼推，因為那邊的佣金吸引度，已經比上年低了，就不會無端端告訴你，及後去到現在的市況，其實經紀就已經轉了，一,你有沒有發現，已經不是那麼推，這個跑道區的外海，你見少了經紀推盤給你，花語海誠哥也不急推，其實他在置富都會已經有，那些deco那些backdrop，但是花語海，還是都市傳說的不急賣，一,就是發展商都知道，向外海那些應該會有客，二,發展商知道賣，他都不肯出高佣，經紀不會怎麼推，所以就卡著了，反過來現在是另外一件事，就是二手不少業主都封盤，因為他們覺得有條件反價，今天恒指升了700幾800點，現在美股做直播未有時間看，之前Dow Jones futures升了千幾點，但是特朗普的事我們先不說了，美伊戰爭或者股市，我們不涉入那麼多話題，但是說回來，經紀知道現在做二手都難了，所以現在對於二手如果有荀盤的話，經紀就會刻意低調，直接連放上地產鋪的網都不會，就留回給自己客吃，那些客找不到的話，有利經紀做什麼呢，就是可以推海提灣和接下來的Double Coast，其實現在經紀和發展商都逐漸達成共識，就是把之前被人稱滯銷的盤，海提灣絕對不是滯銷，它是新推出的，不過跑道區知不知道有批朋友，還沒出新天，逐個逐個救了它，而我知道這樣用救這個字不是很好，所以都跟他說些好說話，我都回答你，這個盤，就是跑道區向內海的，它還有些兩房開放廚是700松800萬，去年700頭，求人買兩房開放廚都沒人理，現在700尾至800中的兩房開放廚，就算跑道區，大部分客人都排著抽，發展商也刻意給些水位，在啟德，因為啟德很多貨還沒清完，這些是之前直播說了，其實發展商對於很多貨還沒清完的地區，例如西沙和啟德，都會在開價有些水位，因為它知道它一年後要再賣樓，就不可以燒殘這一區，它要製造多些有錢賺的第一批業主，所以西沙灣的第一張單就是送給你，而現在跑道區，加價沒有其他那麼狠，反而相對上康城的價你見就沒什麼特別，你說很有水位大家都明白，我不覺得很有水位，但是反正康城累積了那麼多客，它都知道那些客底夠爆，最後一期，還有凱柏峰已經有批客賺錢了，凱柏峰呢，你是絕對需要留意它那些成交價的，不知道你經紀會不會推給你，凱柏峰的成交，其實過去一個月有十幾單，起碼兩天都有單二手成交，當然那些業主如果不是在第一二張價單買，而是後來買客人的撻訂貨，其實它也賺得不少，至於Season Place就更加賺了，所以康城其實也製造了賺錢的循環，所以我回答你，現在經紀,你要去找盤，二手盤來來去去都是那幾個，因為經紀在二手的策略，就設計了幾個盤，明知業主肯讓人看但也走不了，就當是示範單位給你們遊，但真正荀的那些，它就不會放出來，因為知道珍貴，就只是益熟客，如果沒有那麼熟的客人，就扔一些未減佣的盤，但是發展商普遍，很多盤已經比2025年offer的佣低了，所以他們就很有策略，將客人扔到一些，較為佣金還可以有肉食的盤，至於發展商的角度，他不是看比多比少，那0.5或1%佣，而是他要計算整批樓要賣完，那怎麼賣完呢，他就看那裏究竟，那個地區要一湧而上，還是要大爆發慢慢清，一湧而上的話，他的盤小，連單位都不夠四五百個，好像很多人提的形瑨一樣，其實都是幾百個單位，不算大貨，那他不如用氣勢，一飛過篤爆它，就將價格一下開盡，未必太有水位剩，但是如果那些跑道區，和這個西沙，我覺得發展商是有商有量，因為他都知道大把貨，還沒清，他需要在大半年後，有一批收樓還在賺錢的業主，所以說到這裏，從經紀的佣金變動，發展商的推貨，裏面的不同地區的需求，你都大致猜到，其實要選哪些盤買的，不過當然要講一講你的籤運，還有買得一手樓有什麼壞處，例如你收樓期，現在收樓期連半年都覺得遠了，因為你知道美伊戰事未必等到太久，倒不如是的，那些經紀都將，經紀其實自己都需要製造，一個即時賺錢的客人，幫他一下子做兩三單生意，很多經紀都說，想一食二食三食，就是他希望做一個客人，半年內和他買三間樓，可能你心想，哇這麼誇張，半年內買三間，不難，因為現在沒有SSD，那他是不是要給多個二手盤，有水位給客人，一下子令客人相信他先，說什麼都假，就是真的賺到錢，客人就立刻相信你，這個是外面我看到的現象，但我個人覺得信任，是不應該建基在金錢身上，因為沒有了金錢，立刻沒有了信任，令整個交情站不住腳，但外面有些人是這麼玩，所以我講回市場情況給你，但不代表我個人的，做人的或者處事的方法，你想想，現在叫客人去買個半年後才收樓的新盤都太慢了，半年後隨時都2026年完了，那如果見到客人是有實力的，倒不如給他一件二手盤，讓他先賺，賺完之後，就再買一件一手，其實他賺到第一次錢，然後去到第二間，客人不多不少，真的有沒有料就看得到，買第一間的客人，可能都有點掩藏，如果不是普通打工仔，客人都未必想讓你知道，他有那麼多錢，可能他明明是買到，4千幾萬的房子，但跟你玩著400萬先，去到第二件貨應該度得多些，去到第三份件貨才認真做，經紀最理想的策略就是這樣，所以從這些你都明白，客人應該選什麼區，如果你到現在未明不要緊，我還會有更深入的解說，明的話可以給個like，明的可能你已經可以，關機看第二個節目，這樣也沒問題
問與答
都說了一陣左右，開始要交功課，回答一下題目，我們有我們原本的內容，現在開始直播沒多久，多謝有100人收看，好久沒見了CowCowLui，我記得你說你時間未必夾到，所以有時留留言，我說錯名了嗎，是這個，是的是Double Coast，即是跑道區那個，不是Blue Coast，Blue Coast是黃竹坑誠哥那個，先多謝CowCowLui的留言，現在看的有90多人，like的有14個，希望給給面子，可以給個like小弟，好首先上星期的comments，和這個即場的留言，我都會回答，首先上星期有人問，栢慧豪園真的起得很好，沒有人投訴，當然栢慧豪園多了對手，就是Yoho West，其實Yoho West夠膽，即天榮站純粹在輕鐵上蓋，新鴻基都夠薑投，以及你見當初在市差都照賣，就因為天水圍已經是，很久沒有一個新盤去，這個供應，其實過了這個嘉湖，再過了這個栢慧，你說大型新盤都沒什麼，當然21年有這個濕地公園，不過濕地公園的這個Wetland Seasons Bay(口誤)，他玩低密度又是另外一樣東西，所以Yoho West都，多謝你Kenyee333好久沒留言，大家可以打個招呼，有問題當然可以問，大家留言的問題我會回頭回答，但是回答了上集，總之先回答上集，然後回答今集，栢慧豪園個人覺得，在天水圍來說，都相對是一個不錯的屋苑，因為尤其是隨著內地人要來的多，內地人對陽臺的需求是大的，他們真的不習慣，他們都喜歡把洗衣機放出陽臺，這個他們的習慣，不知道水喉配不配合到，但怎樣也好，在天水圍最大的弊病，就是嘉湖普遍沒有陽臺，而栢慧有，加上很多人就詬病誠哥建那些樓，普遍沒有質素，其實這個是錯的，其實看他有沒有心起，其實誠哥對於那個屋苑，是有些不同的定位的，如果定位當初是想著是便宜賣，那不要介意，嘉湖或者總之有些屋苑，不要拿太多，那他用料就差一點，但是他好像栢慧，他的定位是高grade的，其實有些屋苑也是，你看得多就知，其實用料是不錯的，至於Grand Austin是上集提過，小三房2000萬好像很貴，但地點最好，Grand Austin其實你問我，相對上我對這屋苑，不算太推介，原因是它有些似，火炭的三寶的特點，火炭的三寶就是，這個駿景園，銀禧，和御龍山，御龍山當然也開始舊，但是御龍山是三個之中最近地鐵，質素最好，管理信和，其實這個買得到，銀禧就是最cheap，他又買得到，反而駿景園他又不是最近，價錢兩個中間，相對定位弱一點，那比較下去這個九龍區是什麼呢，你說九龍區的樓舊，我知擎天、漾日、凱旋門、君臨都舊了，你不要計這個天璽，但是九龍站就是九龍站，內地朋友來到，或者香港人也好，告訴他買一間，就當是先入門版的擎天三房，二三千個，都較有面，你和內地的親戚說Grand Austin，他不明白是什麼，什麼是Austin，以為你真的說，衛生間的O什麼，所以，柏傲莊值得入手嗎，轉過頭會答的，但是都歡迎大家繼續留言，但回答先，九龍站定位相對高，至於要便宜，你可以去奧運站，其實，千二至千四萬，都可以有一間三房，兩廁都得，舊一些柏景灣那些就可以，但唯獨是Grand Austin就在中間，我知道是新,但他樓底矮，我想這些人不太介意，長期開冷氣關陽台門，但我覺得Grand Austin，我說過很多屋苑但沒太多說這個屋苑，因為他的定位問題差一點，所以回答Eric的問題，SUISDI726都回答了，至於Sea To Sky就是，第八期是誠哥出品，其實在海堤灣旁邊，14000元一呎能否買得過，我個人認為，其實在康城的屋苑，普遍在升市的傳道裏，都是比啟德區慢，所以，我認為，如果你還未入康城樓市，就不要冒險進入，沒有什麼特別就不要惹康城，我只可以這樣說，其實我知道137區的供應很遙遠，康城將來填海，我反而沒有take into這因素，但我們對樓市的看法，我們接觸過很多不同客人，基本上都明白到，香港人選樓，內地人選樓，看法是怎樣，基本上康城的樓價，都是被啟德罩住的，當然康城有些樓有折讓，你看到500多600萬，可以買到兩房，500多就峻瀅，600多就去LP6，但是現在啟德去到700尾800就有，那你會怎樣選呢，暫時我看到我們的客人，你知道我們的客人都有做功課，不是亂買，以及你看到我們大部分客人，都真的不是賺3-5萬，都感謝各位恩客，有很多經紀，偶爾陪我同事去跟客人看樓，都誇讚看我們channel的客人質素之高，基本上是全港獨有，在此讚一讚各位大哥，所以也因此，說回，總之康城就，明白的，如果你有小孩上學可以的，或者康城有好處，就是可以直坐地鐵去到，鰂魚涌站，這些是好處，配套也好，但是我不特別熱烈支持，所以你問，Sea To Sky在海提灣邊，賣萬多呎值得一博嗎，反過來，就不是說Sea To Sky賣得便宜，而是這個海提灣我個人覺得賣得有點over price，至於Chengyiling2953說，他要去牛頭角上班，但又要好有孝心，要回屯門探望媽媽，想400多呎兩房預算500萬之內，有沒有好推介，有要舊樓，其實你問我用港灣豪庭量一量都見到，他去牛頭角上班，意味他的置業地點，就要在九龍好些，而港灣豪庭基本上就是，整個九龍區的便宜一點的上車代表，300多呎眼鏡房，其實都不符合他400多呎，但是300多呎眼鏡房，港灣豪庭現在都賣到五到尾，最差最便宜的時候，五頭都可以談，其實你去看一看樓，第十座的港灣豪庭，是看不到大酒店，剛剛會所擋住了，你放心，不過你說隔著會所，隔著東西你也害怕，我沒話說，所以用港灣豪庭量指標人家300多呎都賣到五到尾，500萬之內，港灣豪庭就是2000年左右的樓，如果你要500萬之內，反過來買大過港灣豪庭，還要開到兩房，就一定要老過港灣豪庭，向下想其實都有，土瓜灣很多洋樓適合你，單棟，不過那些說的是，1980年多的樓，是有的，土瓜灣回屯門都勉強叫近的，去牛頭角很快，你想置業就要找洋樓
名城三房半是否跟到大市
至於名城三房半，可不可以算是跟到大市，Mingming818，我個人來說，覺得名城是今次買賣的受益者，正如形瑨買賣，就是荃灣三寶是受益者，所以我們都和客人，真的入了一次名城，我在復活節都有工作，我的同事也有看樓，我也參與了一些收樓的環節，多謝這位學生，和我們買了一間名城，不是小三房，是一間大三房，你看到的景都知道，如果你住名城，這間不是一千萬那一種樓，一千萬不是這個景，它高過對面雲疊，客人和我們拍照，單位裡面的景觀不詳細拍照，不過你問，都知道很多人關心柏傲莊，其實柏傲莊都說過，上集給過部分價單大家，都給了指引價給大家看，如果以二千鬆萬買一間小三房，而小四房去到三千萬的話，我只可以答你在啟德的Monaco，其實不是跑道區，在啟德河西邊的Monaco，其實三房都做到二千五二千六左右，我不是說，其實我不是一個熱愛啟德的人士，雖然我叫Terry，剛好有緣和中原Terry姐，偶爾都在Finance730做節目，但是我回答你，我是沒有必要去，不停幫啟德說話的，我也不是非常熱愛啟德，只不過，如果你說，那些叫什麼，立刻答不准想,大圍還是啟德，我真的選啟德，你看看我的假喊樣，所以大家有大家的想法，我想我都表達了我部分的想法，自己Tommy CKK說，Sir我沒有買樓，我這一年沒有買樓，我這一年的投資主要以外幣為主，外幣，賺了些錢放在黃金，但我之前買了所有樓，其實在沒有學生宿舍之前，也有聽過這個節目，我在這個，對呀，我在這個，媒體，在星島又有，這個無線，Big Boys Club都有說，我以前是做劏房開波，那時候做劏房，其實二百多萬，已經有四百多呎樓了，基本上一間二百多萬樓收租，都真的兩萬多，你算得到，那如果我要住漂亮的樓，我就每間計算，如果要租八萬元的樓，我搞四間二三百萬的劏房，已經租到租值八萬的樓，如果我要租四萬元租值的樓，說的是擎天三房都不需要，如果真的需要住擎天的話，有時候有些人覺得住哪裡，也要講緣分，看看你父母是否健在，或者小朋友喜歡不喜歡，但總之基本上我租哪都可以，我也不覺得花二十多萬，去租一間樓一個月十分值得，所以你問我有沒有買樓，還有，確實我同意，買樓是幫一個，可能諗sir二十歲，剛出來工作，其實買樓的需求反而高了，因為買樓提高了一個很高的九成槓桿，幫我倍大資產，如果樓市下跌，當然諗sir立即PK，但如果樓市上升，其實買樓是很獨有的一個方法，幫一個年輕人可以百多二百萬，或者二百萬賺的一個投資物，你想想炒股有多少人會炒到，賺幾百萬，如果他一個年輕人，只有幾十萬本，是不是，五十萬炒到一百萬，你都覺得自己是皇帝，那已經很棒了，即是賺到錢了，有幾個人耐心賺五百個，希望大家給個like，所以炒股賺錢，或者做其他投資賺錢，很多人的限制就是，既要能力，很多人對炒股的方法，未必掌握到，包括我也不敢說我，很掌握炒股的方法，二反而是你資產的，即是你的牌面有多大，你的資產的總額，令你可以坐貨能力，資產只有幾十萬的人，其實普遍有些人，只要賺到一百幾十，他已經覺得中了頭獎，賺錢就走，那又何來撿四五百個，令到你置富，但買樓焗坐，就幫到不少人，所以這問題不長答了，至於啟德海灣是不是不值得買，啟德海灣我回答你，我們接下來，我們出了一段片，我們其中五個買家，其中一個，我們上年十一十二月，那時候講過，那時候一個月做了五交易，我回答你，就是說這個屋苑，不過這個屋苑已經沒有什麼貨，以及都加價了，所以現在出新東西，就是這個，我回答你，經紀都開始想推，就是Double Coast，就是回到一開始，其實現在外面的策略，我就不詳說，現在都十點零五分了，但是我原本想回答上集的問題還沒回答完，所以如果你想知道現在經紀對於推盤的策略，你可以從頭聽回，來到朋友，現在聽了一百五十個朋友，可不可以給給面，給個like我們，可不可以，至於問問題的朋友，都歡迎留言，讓我可以，回頭回覆大家，至於大家的問題我會看到，盡量今晚答完大家，所以第一張答了，另一個題目，今集問的問題稍後都會回答，現在看有150人，希望大家賞面給個like小弟，現在收看有150人,like就31個，希望大家subscribe成家網上投資課程的頻道，和給個like我們的節目
海德園
海德園我可以立刻答你，海德園我個人認為，這個盤是不太值得買，首先海德園主打太古樓，柴灣那邊，其實它是柴灣站，應該走不到，以我理解，我不時都需要進小西灣，我都最近拍過，南灣半島視頻，所以你都見我是親去過景地，先說它不是一個地鐵上蓋盤，而太古樓多時都是主打，比同區大則，例如兩房開到500多600呎，例如太古城，到現在定位都是，海德園是，even維景灣畔開的則豐富一點，但它的兩房都是大的，都是太古樓，而究竟現在住在港島的人，有沒有那麼多需要，去到500多700兩房呢，選在港島住的人不多，而海德園這個地方，沒有大陸客，少一批主力客源，等於沒有了三分一客源，就不是太值得博，所以你問的問題，我真的有看，而且很快回答到你，所以大家可以繼續留言，我稍後會回答大家的問題，自己ninekwok就說，ninekwok說，四房何景好正，可惜沒錢，我想他說的是柏傲莊，至於ivanwong，今集還沒見他，我記得他，也多謝，NLY222說hi了，7ddruff17 LIKE了，感謝大家，但我個人覺得，如果小四房，都去到3000萬以上，大四房，是最頂，在八座正望何景那些，我個人覺得，我個人覺得價錢比較，比較過分了一點，Loco-t5l在上集問，諗sir，請問對勝利道的半新樓有什麼看法，勝利道就是樓下很多兩個鐘錶位在火車路旁的旺角盤，你也可以說是旺中帶靜，我有朋友住在那裏，上過他家，那裏也有學生在那裏放盤，上過去拍，那裏是好住的，不過那些洋樓，那個成交你預流通度不高，如果你是有那麼上下年紀，買一間不怕坐貨的單位，不容易賣出，用來收租，都還可以，但若是年輕人買第一間樓，選那裏，我個人不建議，因為年輕人第一間樓，當然是易買易甩的
形瑨
Alexi2i說，形瑨有什麼新料，形瑨的開價比原先遲了，不過也有些人叫我做了一些資料，其實可能是一些多人問形瑨，反過來出了附近一些工商廈，而可以偷偷地住過夜，不可以這麼說偷偷地，就是工作過夜的工商廈的資料，其實附近例如Dan8就舉世聞名，也都大家不會選，先說形瑨，其實就在楊屋道的另一邊，橫窩仔街，不過楊屋道的另一邊就是三寶啦，還有爵悅庭，H Cube，還有樂悠居，而其實在三寶後面，例如Dan8就是這個，這個叫什麼，水泥藏屍案的地點，其實那裏已經是第一代的，那些叫工廈的工作間，其實二三四百萬都有貨了，如果你說是兩房到三百多萬大點可能去到五六百萬，那些樓底普遍都高過4米即是可以Loft的，即是可以用閣樓間高，即是間這個兩層，所以用的空間大些，那些普遍兩房租著，一萬元不用應該八九千元，我相信因為很多人開始查詢形瑨，而反過來出現馬角街項目，其實我去過了Matakok，在樓下拍個照，至於上面形瑨，其實就說回來形瑨對後面的工廈的距離是非常短，我的個人看法其實是，形瑨如果真的開到16000-17000的話，價錢普遍有點高，其實我個人的淺見，形瑨未開價不知道，不過如果真的如傳聞那樣開到16-17K的話，你見附近其實有不少替代品，雖然不會有什麼人會選到住工商廈，不過始終，工商廈裏面的內容都幾漂亮，而形瑨本身是真的，在幾棟工廈裏面，他可不可以支持那17000元呎，我個人對這點有疑問，不敢說他不夠高，至於柏傲莊，他是全住宅，但是他的價格，就要和，啟德對標，就解決不了我心中迷團，就是為什麼柏傲莊有些尺價比啟德高，而不是啟德跑道區，是還要高過這個啟德河，即啟德站附近的，例如Monaco，其實如果開到三四萬元一呎，已經是跑到區向維港那邊的價格，如果你清醒一點看一看，那這些是我有點不解，不過我都相信柏傲莊最後是真的，我估他可以清得到一大段的貨，其實現在柏傲莊的開價已經是比他，之前第一次賣的時候開貴10%，另外有人問，諗sir他在銅鑼灣上班兩人單位600萬左右有沒有好介紹，這個也說回港島區，其實如果你要個兩房，如果是舊的，600萬就行，但如果你要新整點，即是15年樓的600萬兩房應該是沒有貨的，給你看看建威花園，普遍一個兩房都賣到500多萬，但建威花園超舊，79年樓，伊莉莎白大廈，都是那些一找見是七幾年樓，那些什麼兇殺案的影片隨即伴隨，其實都說兩房，總之是500萬以上，總之如果你要是，在港島區住一個新整點的兩房，普遍的價，其實都是800萬開外，所以除非你肯住舊，舊的大把貨四五六百萬都有，但那些普遍是洋樓，另外所以Alex說形瑨有什麼新料回答了，至於Kanekithk，朋友上年500多萬買晉海兩房開放廚算不算划算，我知道他現在一定賺錢，不過他的升幅都會比其他慢，如果你朋友上年不是買晉海，而是上年買一間傲雲峰的小兩房，那應該賺的amount和賺的幅度是比你買晉海多，另外Manguslin，請問元朗的，Yoho樓會不會被北部都會區供應影響大，Yoho相對上就，其實Yoho的影響，主要就是，短期就有這個朗屏站的發展，長遠就是牛潭尾，在Park Yoho那邊發展，但你問我，Yoho其實這個地方相對比北部都會區，影響的樓價會在其他屋苑當中比較小，當然元屯天，是會被北部都會區，兼且深圳的樓市和供應所影響，這個是肯定的，因為你見了，不要說北部都會區起成了，就當現在元屯天的租金，都沒有九龍升得那麼厲害，這個是factual的，我們偶爾就找回，可以和大家比較，新界區尤其是北區的租金是升得慢，這個是factual，原因很明顯，深圳區租金相對便宜，深圳區的，總之在深圳買樓的租務回報率比較低，但Yoho相對上，我覺得影響少點，原因很直接，你試試這個weekend去Yoho系列，不要理你mid-town還是Grand，還是Yohotown，去找些盤看看，其實現在的Yoho也沒有什麼盤，很多人在網上按到說，不是的諗sir，我上網按到五十幾個盤，我只可以這樣說，那你就知道上面不敢說是假盤，網上有多少盤是duplicated，又說不定有些是不能夠說是假的，好像有些地產鋪說他是真盤源，其實他確實九成幾個盤是真，不過有些盤，是例如，535萬，有間假設，新屯中的，為什麼會在真盤源上有呢，因為那間是賣了的，他用四五個月前賣了535的盤繼續放在這，希望你打去向那個盤隨聲而認識到這些客人，而那個盤就不能夠稱之為假盤，不過你打給他但說賣了，他忘記放回來，所以對真盤的一些看法，我們有多少觀察分享一下，所以Yoho其實現在沒什麼盤，為什麼零舍沒盤，因為他配套零舍好嘛，人其實不是計算過，純粹Google Map上面的距離，是計算過走去那裏的時間，住在Yoho裏面，你走去餐廳和走去萬寧，假設要真的，夜收工吃個唐記，其實全部東西，都是用的時間比較近和有冷氣嘛，我想香港人都明白，此500米，和你出了地鐵站的500米是不一樣，可能你由Yoho，可能你由這個元朗站走去這個，走去這個朗屏站，其實距離，和你這個中環站走去香港站是差不遠，但中環和香港站有冷氣，還有一些廣告給你看一下，你覺得過癮一點就覺得沒那麼遠嘛，我想說到這裏你明白了嘛，因為Yoho提供了這些東西，而這些東西是在元朗區少有的，所以它仍然是，有一定的支持客，現在都是一句，150人左右，希望大家給給面子，LaUkAhOhG說進來，給個like支持一下，多謝了，qwer999991，說如果買三房天晉或維景好，天晉和維景的三房現在價錢差不多嗎，其實天晉和維景，基本上一定是選硬天晉的，不過價錢差，稍少，應該不是說稍少，至於totolam說，不過天晉三房，你問我都已經升了一部分了，1300至1800多，totolam說差不多價錢的話，新都城 港灣豪庭 東堤灣畔，不簡單 這位totolam的找樓方法，是全香港，由東涌 將軍澳以至到中間的，中神通的奧運站，他都想知，我想說如果totolam是年輕，我寧願選港灣豪庭，三個屋苑最容易走得到，就是港灣豪庭，雖然他不是最年輕，應該三個屋苑裏面最年輕是東堤在東涌，不過都2000年了，東堤在東涌站旁邊，都是始祖級屋苑，其實他和港灣差不多，不過這樣選的話，就應該港灣是最hit和最中客路，總之年輕人買樓，就選個容易賣出的，因為這個不像是你最後一間樓，所以年輕人就要買一間樓，有流通性的，至於老了，就看你這輩子累積了多少錢，看菜吃飯，至於，NLY42222，花語海我怎麼看，花語海就看著來吃，我只可以這麼說，基本上花語海一直等，我估計樓神就是，看到現在的情況就是，只要市場上不斷出現買一手樓贏錢的客人，就越來越多人願意去推升樓市，你想想贏了錢的客人，他想事情的模式，是不同於未入市的客人，好像你買了凱柏峰，假設，賺了80萬，其實贏錢的人，再推牌踏下去買海堤灣，他是沒那麼理性，就當呎價貴一點，人始終有線性思維，他認為在康城買樓第一次贏，下一次都贏的，一樣，花語海他不急，其實就已經看得出，當區700多萬那批兩房開放廚，上年買已經做了第一批贏錢的買家，他就是用了這批買家，再推出去，然後再推下一批價，你看現在這個，你見這個，新的兩房開放廚都推到800多，700多只有幾間，你未必會中到，都已經推升了幾十萬，如果再把這800多萬推到，可以去到1000的，到時再出花語海口價就完全不同了，你沒說沒可能跑道區兩房開放廚，因為現在說的是天璽．天的兩房開放廚是1200，兩房梗廚是1500，Lee-bv7gv問，將軍澳南950萬買兩房，天晉是吧，還是1000萬買三房將廣，你問我，其實，其實這兩個開價，是現在市場做的價，如果你可以找到單位是便宜過這兩個開價就可以開始看，反而我買房，其實不是看屋苑的，你們買房那麼喜歡問屋苑，是不是經紀灌輸了意識告訴你，哪個屋苑和哪個屋苑比較，不是的，我買房，當然屋苑流通性要高，但更重要的是，究竟那個單位，是不是錯價，就是錯到是例如市場做950，其實這個單位是mark到920 930出的，是有這些單位的，是真的找到不過要有點耐心，不過一買就賺40, 50個，你也要付出，那我就要看這些東西，所以你問我如果要得到好呢，在現在的市況要求，就是一收樓那一刻要賺錢的，就好像我這些客，基本上也不是說我們特別，其實在過去這大半年買房的人，都是全部收到賺錢的，如果你不賺錢也歡迎告訴我，我也想知道你買了什麼，我們全部客人都賺錢的，不過他們賺得比別人多，所以其實我們買房是主要看水位，不是看屋苑，是看那個開則在屋苑裏面的特別性，我回答你，其實你買將廣三房，你有沒有留意將廣和將中那些房子，是沒有陽臺的，除了將中的第13座豪庭，這個已經是一個線索了，當然你可以再咬深一點去看看其他東西，現在也是一句，150人看但是50個like都沒有，可不可以給個面子小弟呢，你見我很努力回答問題，nly2222說很喜歡看我節目，所以我回答你花語海，他還沒開價，我覺得負責任不敢亂回答你，但我回答你發展商的策略在做，多謝Sara Choi like了，感謝，christylau說柏傲莊，他這個是小三房，早幾期，1600萬左右，是否值得考慮，我覺得，我覺得出到這個錢，多了都要想，我會出九龍，九龍的三房，始終企高一線，你說我是偏見，或者說諗sir是，硬是歧視新界也好，其實過了獅子山，過了獅子山的南邊，始終看高一線，這是市場給我的定律，不是我自己作的，其實我都喜歡獅子山行東南西北全部和平人人均等，我都何嘗希望這個社會是人人機會均等，而消除貧富懸殊，和大家是人人開心呢，但是沒辦法，我單人的力量做不到，現在回答你其中一個，在香港的樓市的基本邏輯就是，獅子山以南的樓，是正點的，數字也告訴你，至於Simon問柏傲莊細單位呢，如果柏傲莊細單位相對上享有河景是靚景是值得考慮的，Leungleo說，其實，維港灣我們之前做了一間1450萬的三房，不過現在應該不是這個價格，我是大半年前和他拍片收樓，即是奧運的維港灣，1600萬買一間600多呎的三房會不會有其他多點的想法呢，自己TinMarco說新鴻基的荃灣形瑨，賣了個幾月廣告都未開價，三房只有30個，經常玩肌餓式銷售有錢都買不到，我不知道這個是否荃灣經紀，anyway，形瑨好不好已經大致分析了，大家要想想，也再次感謝CowCowLui再次提醒我，是這個，Double Coast，而不是Blue Coast，Kencheng說想請教上年最低位買了將軍澳海茵莊園一房單位，都叫有錢賺,但發覺跑輸大市只係升10%左右，是否建議沽了它,然後轉去跟大市同步的屋苑，其實搬得入將軍澳，其實海茵莊園的細單位，在康城區內相對是比較少數，不過留意多一樣東西，康城區有很多直資學校，很多那些，優才，你自己認識的，很多學校裏面，將軍澳區很中家庭客，所以海茵細單位和當區客人是不合的，所以這個令到他海茵莊園可能未能大賺的原因，至於我覺得，真是有位就值得沽了他，去選一些有水位的盤，其實很多人都是這樣，你覺得這間樓這匹馬不夠快，但是就很多人的想法是希望這匹馬突然間跑得快，確實難聽一句，這匹馬其實都跑了一年多兩年，都不是跑得快，你就不要指望他突然跑快，其實真的要換馬，所以經常說記得選擇的屋苑要有流通性就是這個意思，這是很重要的，我的個人的淺見就這樣
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