【租者置其屋 零首期買公屋是否唔使諗即食?】By 諗SIR
小弟30 未結婚 月入大約6萬 都算穩定
現金有大約一百萬
係2021年12月買入1000左右新樓(做5成按) (近我女朋友家)仲係ssd 該層樓自住中. 供樓支出連管理費約$25000. 想換平d住 覺得會所冇咩用 , 當時買係因為屋企人話有能力就買新樓 同 覺得樓市會跌 新樓抗跌力好, 至於點解覺得跌都會買樓,係因為筆錢都係投機搵返來,怕會輸返.
現在我老豆有層約400尺2房單位租緊俾人12000$ 都近返屋企人住既地方, 我想租我老豆個度, 新樓放租(應租到2萬-2萬1) (打算3年內會結婚,生小朋友,小朋友會俾屋企人照顧)(女友搵大約2萬中-3萬;但唔會預佢share支出).
想請問稅務上 我老豆係唔係優惠左 但我放租個度就會蝕左?
咁做好唔好?定有其他好部處?另外女友有層可買公屋 約60-70萬 係唔係即買唔洗諗?
ANSWER:
好的理財
目標1 是將錢運用得最大效益化
目標2 因應個人性格及不斷在變的客觀環境的調整可承受風險
避免:「過份用對未來市場升跌判斷去應市」
至於我對讀者的回應
1.女友有層可買公屋 約60-70萬 係唔係即買唔洗諗?
答: 買公屋就坐死左舊錢，明白近年有人用租者置其屋用「綠表上流」，用「租者置其屋」計劃10成上會買入舊公屋(合符租者置其屋的屋邨見本文後部)，一過禁售期即沽單位大賺100-200萬的個案。
近排(2023年)亦傳過自2005年停止加入屋村後，會再開始加返新屋村。
#有租者置其屋的屋邨見本文後部
諗SIR不知道讀者是否此種，先講我不是公屋專家。不過我個人認為政府就算再推都唔會大搞，因為令公屋居屋(如成功沽出)大賺，不屬現時政府想引入新香港人的大方向。林鄭那時亦傳過都無做。亦要有留意跟之前規例要禁售5年。5年後基層工作機會係咩西北方而北部都會區計劃有咁多新公屋起，究竟而家做能否與之前「幸運兒」一樣?
再講，讀者唔係10成上會，要比成70萬買間好難賣得返出去既公屋(因為租置或者房委比你買得既係舊村)，仲要失去之後用綠表9成5上會易批免地價買好些少居屋既機會。而公屋可照租照住既，所以「買公屋」的方向，計算機會成本後，只好說還有不少替代方案。
另外70萬拎出去直債收息只6-7%，即食計一個月都有3千-4千蚊左右有正現金流加上隨時可套現取回本金。如將70萬每年6%複利下去十年會多79%，即40歲125萬。而此事讀者到50歲係唔會做既，只係後生先會有賺錢能力而放心供樓或放心將幾十萬放係度滾。
你可以看看我們學生安排的債基，一月派息在0.032每單位，3月升至0.06，即是派息升了80%之外。那究竟就咁走入銀行選取的債基是什麼? 有臬生回應是竟然2023年還選買美國國債為主的債基，要知加息選期下美國國債的價格受壓，正如銀行定存息多了，也不用買美國國債穩收息吧，至於銀行為了什麼會有這種說法，我自己在銀行做了十幾年，在收息101課程內才講解吧。其實銀行幾時推那隻、叩客用什麼課程及形式買，都有自己一套的。但是不是為客利益去想呢? 只好引用我買樓powerteam那邊，有個內地客人根地產鋪看了房，他自己有個結論是:「地產鋪給我的推介都是高佣的，而不是跟我想要的。」
另外，讀者如要每年用5-8%IRR滾存，不要用份鎖死20-30年既保險做，因為30年後拎返幾百萬都唔知買到咩野。
2.租我老豆個度$12000，我老豆係唔係優惠左 ?
答: 識諗既其實老豆好有用，簡單想都有個供養父母免稅額，識玩既用老豆名開公司去合規避稅，唔使供mpf之餘一年都慳唔少。而老豆究竟會唔會同仔簽租約讀者未講。
3.覺得會所冇咩用
答: 呢個係讀者主觀看法。大家有冇留意而家有些價碼既新盤係會突顯會所? 佢想傳達什麼訊息? 你估廣告係亂落發展商請唔起人去諗Q?
4.屋企話:「有能力就買新樓 同 覺得樓市會跌 新樓抗跌力好」
答: 呢個讀者自證左，到佢買左新樓2年，而家想將新樓放租個陣，佢就知佢將間新屋租比人個損耗自己食哂仲要業主比埋管理費，係好蝕。亦因為咁有是次來文。可惜佢要自己行一個圈先知呢個圈缺點如何，而我地買樓powerteam會盡力同客人咨詢時避免行錯。
5.我(21年買既新樓)放租個度就會蝕左?
答: 呢個係上面題目4自證一部份，不贅。
截至2021年3月24日，有單位可供購買的屋邨名單如下*：
新界區租者置其屋屋邨
粉嶺 - 祥華邨
粉嶺 - 太平邨
粉嶺 - 華明邨
上水 - 天平邨
大埔 - 富亨邨
大埔 - 富善邨
大埔 - 太和邨
大埔 - 運頭塘邨
元朗 - 朗屏邨
屯門 - 建生邨
屯門 - 良景邨
屯門 - 山景邨
屯門 - 田景邨
葵涌 - 葵興邨
青衣 - 長發邨
青衣 - 長安邨
青衣 - 青衣邨
馬鞍山 - 恆安邨
馬鞍山 - 耀安邨
沙田 - 顯徑邨
沙田 - 廣源邨
沙田 - 博康邨
將軍澳 - 景林邨
將軍澳 - 寶林邨
將軍澳 - 翠林邨
九龍區租者置其屋屋邨
深水埗李鄭屋邨
深水埗南昌邨
九龍中東頭二邨
黃大仙竹園北邨
黃大仙鳳德邨
黃大仙黃大仙下一邨
觀塘彩霞邨
觀塘翠屏北邨
藍田興田邨
藍田德田邨
港島區租者置其屋屋邨
柴灣峰華邨
柴灣翠灣邨
香港仔利東邨
香港仔華貴邨
*以上屋邨的部分單位不作出售，包括：
根據長者住屋計劃租給長者居住的單位及小單位大廈
供福利用途的單位
與其他單位共用設施（例如：廁所、廚房、大門出入口）的單位
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