
 

港股仍然於18000上下浮浮沉沉, 在特朗普上任前，政府風向不會有大改變，暫時不值一提。而道指已升上至40,000點，市場好多聲音話美股會爆，筆者認為點都拖到11月後。而且現在引爆股市，責任便算在拜登及民主黨上，拜登食埋隻死貓再落臺，拖到特朗普上任再引爆對民主黨利益較大。

 

特朗普今次成功逃過暗殺, 只要佢唔死, 入主白宮既機會率極高，所以筆者會集中睇特朗普既參選政剛以及過往任內做過的事。

 

假若讀者想聽特朗普加關稅, 引至高通漲, 然後美國會再加息, 引至香港樓爆甚至滅亡，呢篇文章可skip。 呢類笑話都係外國youtuber講得比較動聽。

 

(PS: 特朗普在上一任期已經開打貿易戰，加左關稅, 美國有冇加息? 筆者認為關稅係談判籌碼, 睇返佢在任期間對息口既取態便能了解。)

 

筆者會從特朗普過往做過，現在做緊以及得益者角度分析，感覺會實在d。關於佢對息口的取態, 特朗普在擔任總統期間,一直對聯儲局(FED)的貨幣政策持批評態度。他經常公開要求聯儲局降低利率,希望利用減息來刺激經濟增長。

 

具體來說:

就任初期,特朗普批評聯儲局維持過高的利率水平,認為這會拖累經濟復甦。他敦促聯儲局減息,並稱其”錯誤地” 保持高利率。
2019年,當聯儲局在經濟緩慢增長的情況下開始減息時,特朗普仍然表示這樣做還不夠,並繼續要求聯儲局更大幅度減息。
在2020年新冠疫情爆發期間,聯儲局大幅減息以應對經濟衰退。特朗普雖然支持這一做法,但仍表示減息力度應該更大。
特朗普有時會直接批評聯儲局主席鮑威爾,指責他未能根據特朗普的要求進行減息。
 

總的來說,特朗普在任期內表現出了強烈的反對高利率、支持大幅減息的立場。他認為減息有助於提振經濟增長,並屢次施加壓力要求聯儲局減息。這種做法在一定程度上與聯儲局的獨立

性和貨幣政策制定原則存在矛盾。

 

PS: 特朗普暗殺不遂， 鮑威爾就改口放鴿，及後特朗普話唔會換走佢。

 

至於現在的特朗普, 可參考特朗普在2024年的參選政綱:

在外交和國防政策方面,主要包括以下幾個重點:

堅持”美國優先”原則,捍衛美國的國家利益為首要任務。他主張在必要時毫不猶豫地使用武力,捍衛美國的主權和安全。
繼續強化與傳統盟友的軍事合作,特別是與北約國家和亞洲盟友的關係。但同時也會要求盟友為自身國防做出更多貢獻和承擔。
對抗中國的地緣政治影響力,採取更強硬的立場。包括加強在南中國海和台海地區的軍事部署,遏制中國的擴張企圖。
在中東地區維持有限的軍事存在,繼續打擊伊斯蘭極端組織,但避免卷入新的大規模的海外軍事干預行動。
加強核武器現代化和導彈防禦系統建設,維護戰略威懾力。
總的來說，特朗普在2024年的外交和國防政策傾向於現實主義和強硬路線，側重於保護美國的戰略利益，而非過多涉及海外干預行動。

 

以下係筆者觀察:

1/特朗普擅長談判， 因為佢係生意人，唔鍾意高息好合理， 又唔鍾意嘥錢打仗，但世界和平會影響軍工企業既利益，如果佢做到唔使打仗又令北約國家增加軍費，咁就平均到戰爭風險與軍工企業的利益。

 

2/ 息口走勢，留意到市場上有種看法，認為加關稅會引至嚴重通漲，美國要再加息，筆者認為這種想法太武斷，因為中間政府可以做好多調整。首先特朗普上一任期內，已經有打貿易戰，也不見美國通漲嚴重升溫及大幅加息。再者，筆者認為關稅只為談判籌碼，方便特朗普開天殺價，落地還錢 。

 

過往亦有例子說明，關稅是一種談判籌碼，即便美國加左關稅，仍可以對受影響的行業作出補助，作出平衡。

美國農業部長珀杜於2018年7月24日表示，美國農業部將對受關稅影響的美國農牧場主提供120億美元的支持
2019年1月，中國國務院副總理劉鶴率領代表團訪問美國，獲川普接見。劉鶴表示為減少兩國貿易逆差，中方願意「當日購500萬噸大豆」。
推動俄烏及以巴停火
特朗普除了在上一任期內推動了美軍從阿富汗撤軍。

俄烏戰爭方面，今次佢對俄烏戰爭的看法一直備受關注。佢曾多次表示，如果佢仍然是總統，俄烏戰爭根本不會發生。佢還聲稱，如果他再次當選總統，佢能在24小時內解決俄烏衝突。筆者覺得呢句說話用左誇張手法, 但從最近烏克蘭總統澤倫斯基的訪問中開始賣慘, 已有所啟示。

新聞來源:

https://www.rti.org.tw/news/view/id/2213440

 

以巴戰爭方便，因涉及猶太人問題，太敏感及複雜，連特朗普都少有提及，作為普通市民，都係靜觀其變吧。

4.地緣政治風險降溫

特朗普最新發表言論叫台灣交保護費, 台灣即時跪底, 都顯示出特朗普既取態, 為錢而不是為打仗, 相信有助降低地緣政治風險。

新聞來源:
https://std.stheadline.com/daily/article/2610967/%E6%97%A5%E5%A0%B1-%E5%9C%8B%E9%9A%9B-%E7%89%B9%E6%9C%97%E6%99%AE-%E5%8F%B0%E7%81%A3%E6%87%89%E5%90%91%E7%BE%8E%E5%9C%8B%E4%BA%A4%E4%BF%9D%E8%AD%B7%E8%B2%BB

總括而言:

今年11月後世界將會迎來全新的轉接點，將會發生的事件將會顛覆大眾於過去4年的認知。或有機會令所有資產價格重新定價。例如俄烏成功停戰，天然氣及石油價格回落，有機會降低通漲, 影響息口走勢，地緣政治緊張局勢降溫，以及軍事衝突緩和或影響金價。

最後要提一提，匯豐網頁已經見唔到1年期了，讀者可預期下年既息口走勢會有大變動，做定準備。


特朗普大難不死，世界必有後福【80後の投資俠侶】 

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諗Sir, 你好,

諗Sir的文章和影片 以專業而帶點幽默的方式分享樓市資訊, 令人穫益良多, 現有難題希望有解

小弟36歲年薪約498k
月儲: 約12k
資產: 現金約750k, 股票約700k，自住於大埔兩房市值500餘萬尚欠280萬

看諗sir直播影片明白持有低層單位較難賣出。想盡早換另一間樓。付20%首期購入元朗世宙/朗屏8號兩房自住? 之後還有餘錢，知道諗Sir提出買新加坡版的現金寶更好，收活水息再等待低吸債券收10%息，請問操作是如何呢?

雖然資金不多,  希望能得指點走向正確之路, 謝謝!

ANSWER:

低層不一定要賣走，但如果是質素較差單位，即客觀而言經紀較愛用作壓價，及最好業主已知有較差的條件(可能是: 低層、鄰居難相處、lift曾因水浸而成日壞)，同意及早賣走。這些單位通常要到樓市很旺才有機會以理想價錢沽出，各業主要面對問題及早換馬，勿再留戀。

經紀知質優單位業主實力較好難鋤，思想清晰而又合理，因此要打擊高質素單位業主一般選低層或質素差的單位入手，令質差單位業主成日有「做左示範單位」的感覺，放極都未有出票買家。

想換出去，不難明白讀者為何有朗屏的選擇。同價碼而位於西鐵站旁，兩兩開則算大，樓齡5年附近，同類選擇不多。朗屏區域規劃對住宅而言唔好預太好，工業區為主有車房購物點亦唔多，這亦是又新又平的其中原因。更要留意是，元朗南發展對屯門至錦上路沿線造成強大交通負荷。

洪水橋新延屯馬線站預期2030年啟用，而新建摩天公屋達174米高計劃容納198000人口。元朗南有三個新發展區，一個是唐人新村，二在公奄路附近，三近大棠郊野公園。現正進行地皮平整工程，又住98000人。至於屯門南線亦在2030年啟用，新建屯門泳池站(或暫名第16區站)預計人口22000萬私樓為主。三個地方加起來新增30萬新人口，大致等於一個荃灣人口。現時搭屯馬線由元朗上車已經沒位座，加了車卡都解決不了擠迫問題，更何況再加30萬人?

試想想你在朗屏上車? 坐返去屯門南搵位座又費時，企出去都唔係1-2班車可上到，更要「受刑式」被「夾」出九龍，係唔係真係咁多打工仔願意花巨資買元朗區單位?

 

一些傳統九龍市區兩房，15-20年樓齡的係面積細一點，但價碼大致在讀者可接受範圍，加上會所隨時比現時新樓建得更合用，讀者可以考慮。

另外關於我早前在直播提出坊間有不少現金寶，即把錢存入證券行買貨幣基金收3-5%息隨時可提取的做法，4%之上更可隨時提取當然不錯，需探究是那些貨幣基金究竟是買了最無風險的存款證? 以我觀察其基金月報名說明文件，有些中資行提供的貨幣基金只提供很虛泛的「5大持有名單」，例如是「存款證A, 架款證D…」這樣，沒告知貨基持有人錢是買了何物。更要留意是基金說明書提及了持有的子基金，可以買任合投資產品的。換言之，是否「未出事」之時就買不知名的存款證? 一旦有事就將錢轉為其他投資物去幫同系公司? 或借予他人收取高息令貨基持有人風險大增?

我見有別國的證券行做的「現金寶」，對其持有的十大投資會較坦誠公佈，例如買了新加坡的主權債券。 或者日本銀行的存款證。雖然未必夠你放錢在香港銀行做定期穩陣，但起碼對又想收3-5%高息，又想享有近同活期之靈活性的投資人而言，開誠布公更是個好選擇。

究竟牛牛現金寶幫投資者買了什麼的存款證? 賣樓將錢投入現金寶點睇?【諗SIR】

呢個措施都幾正面，可以幫助解決香港樓市受按揭政策影響而導致資源錯配嘅問題，提升港樓需求彈性，豐富樓宇資源運用，舒緩香港租盤嚴重短缺的問題。

受惠板塊：

租務回報高的細價樓有正面影響，特別租值高的新樓。

例子1 – 大圍半新盤1房, 7月份成交租值$20,400，樓價700萬。若將單位租出（合乎按保住滿1年後或生小朋友後）， 補5-6000可租港島3房。

例子2 – 啟德跑道區半新樓1房，7月份成交價$450萬，月租$15,000-$16,000 , 若合符按保要求申請將單位租出, 可租各區半新樓2房或新界3房。

短期影響：

-3房租務需求將大幅上升。

-新盤市區1房吸引力增加。

筆者認為金管局今次唔算托市，只係係風險可控既情況下理順返個租盤供求，提多d彈性，減低按揭政府對市民產生既不便。

PS: 等睇陰謀論者講樓爆，政府托市。

#hkmc #按保放寬

筆名： 80後の投資俠侶

筆者簡介：

從小到大住勻港九新界。（包括青龍頭, 深井, 荃灣, 大圍, 石門, 九龍灣, 彩虹, 銅鑼灣, 西灣河）。曾居住1000呎的私樓，500尺的居屋以至200呎的公屋，精通不同區份及各類住房開則。興趣為睇樓及研究各類投資，由2008年海潚開始睇樓至今，已有16年睇樓經驗, 2010年上車,買賣過兩次樓, 有多年以租養租經驗。曾投資槓桿債基，保費融資及管理200萬股票收息倉。

 

按揭保險又放寬，政府唔掂要托樓市？【80後の投資俠侶】

作為雙租族的筆者, 一直有留意本地租金的走勢。最近的租金升勢明顯，除了坊間一般說法多了人買轉租，多左專才來港之外，筆者認為過往一年在高息環境亦降低了投資客的入市意欲，亦降低了租盤供應，推升租金。

隨住樓價崩塌式下跌，租金回報升至4%左右，而美國中期債券(10年)跌穿4%，相信有實力的投資者會開始作下一輪資產配置。(筆者最近收到的查詢要集中在樓價$2,000-$5,000萬左右,可能亦與這個走勢有關)

另一市場焦點- 鋪市亦正在轉型中：

香港消費人口結構及習慣改變，地鋪租客的承租能力自然下跌，加上這類物業按揭要求較嚴謹，主要為投資者及炒家持貨。所以在現時息高+銀行收水既市況下，價格出現波動屬合理現象，即財富再分配既窗口又再打開， 讓提前保留實力的投資者開始進場。

PS: 其實現時與2003年有幾分相似，當年市民看不到前景，鋪價樓價同樣低迷，還記得當年經濟蕭條, 我的髮型師一家人在收入仍然穩定的情況下，在一片悲觀情緒下買鋪買樓自用。

香港自2019年社運後，香港社會開始出現內耗，接住疫情開始，整體社會氣氛轉差。筆者認為現時氣氛仍然差，但未去到2003年沙士咁百業蕭條，只是香港人信心偏弱，錢還在口袋裡，工作仍然穩定，筆者的客人中, 大部份在過往3年人工有升幅，轉工後人工也有2-3成升幅。現時香港政府財政仍然穩健，未見好似英國政府咁，講到要破產咁。(雖然似係出口術多，但財政狀況都唔見得穩健，所以打定底都係好事)

筆者認為香港市場正處於轉型的中段，商店執粒後置換租客，在過程中租金按市場調節。例如最近在銅鑼灣已見返月租8-10萬靚鋪位。只要香港唔係好似國內3，4線城市咁變左鬼城，或者類似外國既治安惡化到夜晚6點後冇人夠膽出街，日光日白都唔敢穿金戴銀出街既話，香港仍然是適合營商的地方。只要城市仍有充足居住人口，香港的失業率沒有大幅上升，消費力不升，鋪租下調至均衡點，生意活動便會慢慢增加，不過就犧牲了炒家但市民會得益。

住宅租金方面：

筆者認為租金能赤裸裸地反映本地打工仔的負擔能力以及住屋需求。假若打工仔朝不保夕，即將失業或收入減少，按理租住需求會下降甚至不能負擔香港的高昂租金，租金便會下跌。

不過，根據香港政府統計處公佈的失業數據，或會得到啟示。最新一季的失業率為3%，即接近全民就業。筆者亦聽一些做生意的朋友講， 請人仍然困難。筆者相信現時只是信心不夠，所以消費減少，而非以往的經濟蕭條。

資料來源: 香港政府統計處

 

現時租金升幅與2003年相近?

參考中原租金指數, 過往每次香港經歷金融危機，租金也會下跌(紅圈1997, 2008, 2015 ＆2019年)， 不過筆者發現只有2003年例外(綠圈) , 當年正經歷沙士， 租金卻開始上升，與現時相似。剛好當年樓價在非理性悲觀的情況下遭到恐慌性拋售, 其後見底回升，今次會否重演一次? 有待觀察。

資料來源: 中原

總結:

現時與2003年有眾多相似地方，樓價跌到驚，大部份人都覺得仍有下跌空間，由買轉租，而且定期仍有3%左右，所以都想睇定d先，現時租盤短缺，租樓小不免要睇業主面色，租1年半載冇問題，但租屋久了，便會萌生置業念頭。香港居住需求沒有減少，人口仍然上升中。筆者最近接觸到的新香港人，人工低的也有$37,000, 高的近$80,000，所以絕對不能輕視香港的競爭力。最後希望香港人不要妄自菲薄，保持理性，這城市其實沒有大家想像中咁差，只要去外國住過半年以上便有答案。

筆名： 80後の投資俠侶

筆者簡介：

從小到大住勻港九新界。（包括青龍頭, 深井, 荃灣, 大圍, 石門, 九龍灣, 彩虹, 銅鑼灣, 西灣河）。曾居住1000呎的私樓，500尺的居屋以至200呎的公屋，精通不同區份及各類住房開則。興趣為睇樓及研究各類投資，由2008年海潚開始睇樓至今，已有15年睇樓經驗, 2010年上車,買賣過兩次樓, 有多年以租養租經驗。有投資槓桿債基，保費融資及管理200萬股票收息倉之經驗。

樓價崩塌，租金會否回落?【80後の投資俠侶】

今早金管挖出3大行做show,只得媽係女人級的回應，對樓市後市啟示為：

1.銀行唔係負責估價，我想信金管局既人再唔專業，都唔會要求銀行提高物業估價。

2.銀行俾錢估價行出估價報告，亦因為估價公司要求抽樣驗樓。估價報告係實物一份的，由銀行俾錢absorb左個cost。所以客人不知情認為是銀行估價，可以理解。

3.拆局先是過去中小企百分百擔保已令銀行瀨了野，如果而家又唔比銀行call 中小企loan, 情何以堪。

4.百分之90按揭批唔到的情況係因為客戶唔識同唔知點交齊文件，所以金管局只夾到3大行出黎話”如果交齊文件，2星期內就有結果”,真係講左等於矛講…

5.金管出到聲都只係得到銀行官腔答案，香港銀行照規矩辦事合情合理。下步推算是“既然叫唔郁你班友，咁不如出橫手！”估計有某些銀行將會雙軌批按，法治人治并存，做壞規矩。

6.公司客落雨收遮一向都係，年年過節老闆同banker食飯咪要關照下banker唔好亂cut公司條credit line。

7.當然近年經濟唔好，飲茶時角色可掉轉，係banker求老闆借錢。

8.事情到此可以銀行對中小企業及個人客的call loan態度不同。企業可清盤責任有限，落雨收遮這個早已知。

 


《哭泣聲絕無意義，他不會扭轉banker的心意…》【諗SIR】

Walmart(WMT)於過去一週以折讓價全數減持京東(9618)股權，套現約37億美元，成為市場較為關注的新聞。Walmart於2016年入股京東作戰略投資，至成為其第二大股東，持股約9.4%，公司解釋這有利於專注中國的Walmart及Sam’s Club的業務，將資金部署在更優先事項上。不過我想這是門面回覆，Walmart管理層是聰明的管理者，聰明的管理者其中一個特質是為公司做好資本配置。中國經濟環境不理想，加上民生零售競爭依舊激烈，相對上美國經濟環境穩定，民生零售競爭格局成形，公司管理層已作出選擇，還未決定港股及美股比重配置的投資者可參考一下。

Walmart於上週才公布第二季度業績，收入按年升4.8%，經調整每股盈利為0.67美元，按年增10%，高於市場預期。公司同時上調全年度收入預期，由按年升幅3%至4%，上調為3.75%至4.75%，每股盈利預測則由2.23至2.37美元，上調為2.35至2.43美元。美國業務及國際業務收入分別按年升 4.1%及7.1%，Sam’s Club收入按年升 4.7%，另外，全球電商業務、「會員費與其他收入」、全球廣告業務收入則按年大幅增長 21%、16%及 26%，業績亮點滿滿。管理層表示，公司為客戶提供的價值主張已不局限於優惠價格，還有便利、品種齊全和購買體驗，亦看到各收入層次的消費者更具慧眼、更有選擇性、追求價值，專注於購買必需品，並能夠在Walmart找到合適的消費價值，因此並未看到消費者財務健康狀況出現任何惡化。事實上，市場亦這份業績作出正面反應，股價於接著交易日大升6.6%至歷史高位。

在此不得不提公司的廣告業務Walmart Connect，此為具有增長潛力的新業務，去年度收入亦按年增加30%，毛利率明顯高於傳統貨品銷售業務。Walmart主要在店舖、網站及手機App新增廣告位，讓商品及服務供應商向其顧客賣廣告，從而促銷更多生意，Walmart亦會監察廣告效果，提高廣告客戶使用效率。這個新興行業稱為「零售媒體」，調研機構Emarketer預測廣告商在美國這方面支出由2020年的187億美元提升至今年的540億美元，四年後再增至1,300億美元，平均每年複式增長25%。現時，Amazon(AMZN)佔有「零售媒體」收入的77%市場份額，Walmart佔比6.8%排第二。

以Walmart於上週中股價$75.24計，市場預期今年度(2025年1月年結)市盈率30.9倍，留意其最高市盈率於過往七年由21.4倍至27.6倍，平均24.5倍。同業Costco(COST)於上週中股價$881.42計，市場預期今年度(至2024年8月)市盈率50.0倍，留意其最高市盈率於過往四年由38.2倍至46.3倍，平均41.3倍。兩間公司今年股價表現，引證估值水平同樣被市場提升，代表美國民生零售龍頭生意被認為於不同經濟週期仍可以表現出韌性。另外，Costco最近公佈將如Netflix(NFLX)般打擊共享戶口，大數據在手下，相信已預測過結果對盈利會有正面影響。

兩間公司都是美國民生零售股首選，本質業務風險較低，主要投資風險在越來越高的估值水平。最近添加政治風險，副總統賀錦麗話民生用品商店謀取暴利，不知道會否於美國總統大選前繼續發酵，不過兩間公司約2.5%的純利率不知道為何算是暴利！

簡志健，持證監會持牌人士，博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監
執筆之時，筆者授權/基金客户持有Costco(COST)、Netflix(NFLX)及Walmart(WMT)) ，並會按不同股票的風險因素配置在不同產品上

Walmart的資本配置值得參考 (信報「財智博立」專欄)


一覺醒來已見到4大消息:

1/ 美聯署大減0.5%

2/ 美國10年期國債， 已由高位4.6%回落至現時3.7%。

3/ 本地HSBC Prime rate -0.25%， 按揭息率明天起由封頂位由4.125減至3.875%。

4/ 本地定期， 筆者查看本地銀行的定期價錢， 息率較高的中資銀行，1年定期已由上月的3.8%急降至2.9% (下圖) ， 而且大部份銀行已取消1年定期。(筆者沒提及1,3個月定期, 過往分享過1-3個月的定期回報雖然較高，但時間太短， 有機會首3個月高，尾9個月低，所以沒有意義)

中資銀行定期報價: 圖二

最近筆者留意市場上流行著一種想法， 樓市會長遠下跌，不如將自住樓賣出， 改為租樓， 然後用定期利息支付租金。筆者明白在高息時期出現這種想法是很自然的事，但真正落實去做，是否又可行呢?

首先， 高息時期未必能維持很長時間， 樓價因通漲而長遠上升的機會亦不細，而居住需要可以係30年或以上的事（視乎長命與否)。因此筆者認為以定期養租是一種高風險，贏面細的人生賭博(沽空樓市)。因為以定期養租的做法是『將不斷貶值的現金鎖死在銀行中，收取有機會不斷下降的利息， 再以不斷下降的利息去支付因通漲不斷上升的租金』，這不就是一場豪賭麼？

嘗試用實例說明，假設賣樓後持有500萬現金， 以定期養租， 實際操作上所面對的困難:

以500萬定期計算，上月在中資銀行12個月定期為3.8%， 年收19萬，每月收15,800，若今天以500萬定期， 做定期為2.9%， 年收14.5萬， 每月12,083 ( 減小約$3800, -24%)

如以定期養租，要先付出1年租金，再在1年後才收到定期利息，而且上個月預算$15800 租住1房， 今天已要有心理準備下年度租金預算將減少$3800 (-24%)，在不動用本金的情況下，即使下年租金不升，也要改住同區的開放式了。筆者相信沒有多少人可接受生活質素上上落落，特別是有家庭的人。始終擁有穩定居所，才有閒時享受人生。居無定所對精神及健康都有好多不良影響，並不是1萬幾千的利息可以彌補到。

我地再落地計一計， 假若賭贏，即使樓價下跌， 其實也賺不了多少。何況樓市已下跌30%， 還能再跌多少仍是一大疑問。

再從樓價升跌舉多一個例子，以樓價500萬為例，2房月租18000計，可看到樓價跌5%，維持不變或升5%後的分別:

情況1 – 假設1年後再下跌5%= 475萬, 樓價節省25萬。一年租金開支=21.6萬， 計及搬屋， 租屋費用， 買新傢俱等費用，即遲一年買平樓價跌5%，只能算平手。

情況2 – 樓價冇升跌，維持500萬， 一年租金=21.6萬+2次搬屋費用= 蝕25萬左右。

情況3 – 樓價升5%=525萬， 買貴25萬+一年租金=21.6萬+2次搬屋費用= 蝕50萬左右。

(PS: 重點來了，50萬的損失+所付租金變成沉沒成本， 90%的人都不願止蝕， 寄望樓價回跌，期間持續消耗本金， 所以大部份人一開始租樓， 會租上10年8年就是這個原因。)

可見一旦賭輸， 可令原本安定生活變成生活潦倒，筆者一生中已見過非常多的失敗例子。所以自住樓不應賣其實是有其道理的。

近年經濟不景， 網上出現大量KOL為了吸引流量，大吹樓市爆煲論，鼓吹讀者賣樓，這類題材吸晴， 收視較高，除了可賺流量，更可在客人賣樓套現後銷售不同產品。例如：證券戶口開戶回贈，風水賣樓課程， 全權委託投資， 股票/ 期權投資班以及炒股班。讀者宜根據過往歷史投資表現，自身情況， 慎重評估後作出決定，切忌衝動賣樓。

筆名： 80後の投資俠侶

筆者簡介：

從小到大住勻港九新界。（包括青龍頭, 深井, 荃灣, 大圍, 石門, 九龍灣, 彩虹, 銅鑼灣, 西灣河）。曾居住1000呎的私樓，500尺的居屋以至200呎的公屋，精通不同區份及各類住房開則。興趣為睇樓及研究各類投資，由2008年海潚開始睇樓至今，已有15年睇樓經驗, 2010年上車,買賣過兩次樓, 有多年以租養租經驗。有投資槓桿債基，保費融資及管理200萬股票收息倉之經驗。



進入減息周期，定期息率急跌，租租應如何自處?【80後の投資俠侶】

其實樓懂得去選擇，樓價升跌幅可以相差很遠。屋苑內有不同開則升跌有別，先以屋苑為例，中西區近香港大學的翰林軒，其實2021年至今只是跌了8%。同時期城市指數3年累跌約23%。如果是荃灣西的映日灣，還要升0.1%，不過都先回答映日灣會升，因屋苑內面有200多呎則成為300萬左右低印花稅炒樓摸貨目標，沒有SSD之後，映日灣那些最細碼的單位，有不少買家追捧。印花算便宜令炒樓成本降，令24年夏天細單位高成交呎價，拉起了整個映日灣的成交呎價，不是表示映日灣所有兩房、三房都升得很好。

講下太古，太古站附近有較完整的換樓階梯，什麼叫“換樓階梯”呢? 有換樓階梯的地方才可留得到人，令更多富起來的業主，從當區由便宜換到貴。好比一間公司，可把一些貴的客人留在裡面，他的生意越做越好。放諸於區份，就是好的換樓階梯可以留到，將來有心思住千幾二千萬或再貴的樓的客人，他不會搬出那個區，就變成你有區留到的貴客，令到呎價越捧越有。

太古區確實老化得很厲害，不過也是一個上車樂園。全區以南豐新邨其實全部最便宜，南豐新邨四十幾年樓也有一些細則。如果在夏天，在太古站走去南豐新邨都是運動，流汗濕身。上一級可去康怡，都有些500幾萬兩房，問題只是鑽石廳。下康近站，會貴少少。上康在山，平一點亦同時可望一些平三房。

要近地鐵又要商場，太古城就係。總價比康怡貴一些。而康怡同太古兩階梯之間，夾住些700-800餘萬的柏蕙苑或近同屋苑，想要大兩房或不同座向都可去望一下。太古城的海景花園類別差不多是當區裡面最大的則，那些則加上樓齡輕一點，通常都是那區換樓的人的終點站。再換就要出區，最近就近同級數只上少少的，應是嘉亨灣。

為什麼南豐新邨跑輸大市咁多? 因為舊之餘開則都係細，又舊又細加上遠，在市差的時侯有心買既都會出多些少睇太古城，南豐唔跳價好難沽走。中康有個好處，靜一點還有它有另外的地鐵站口，可以近距離入到地鐵。400幾500萬頭不怕舊可以選在One Island East對面的華蘭花園，平平地有兩房，可能對面就係你公司。

買房之時必須考慮他日一旦放賣，究竟有沒有客路呢? 沒考慮走而只睇間屋對自己有幾適合? 令輸或坐死貨情況很大機會發生。希望更能幫助大家想好換樓或買樓你該要考慮什麽。

屋苑跑嬴跑輸的原因【諗SIR】

港股2024年上半年一輪中期報告出來後，感受到能夠保持收入利潤不下跌的公司其實已經是頗厲害的了，其中包括康師傅 (322)、統一企業中國 (220) 以及農夫山泉(9633) 在內的飲品行業就做到了這一點。以人民幣計算 (下同)，農夫山泉的上半年收入增長8.4%至221.7億元，純利同比增長8.0%至62.4億元；康師傅上半年收入同比增長0.7%至412億元，純利同比增長15.1%至18.9億元；統一中國企業上半年收入同比增長6%至154億元，純利增長10.2%至9.7億元。

康師傅及統一企業中國同時擁有飲品業務以及即食麵業務，但是從數據來看，似乎兩者的強項並不相同。以統一企業中國為例，自2021年開始食品業務的分部利潤率一直在0%至1.4%徘徊，而飲品業務的分部利潤率則一直維持在10%以上，換句話說飲品業務幾乎佔據了統一企業中國絕大部分的利潤。但是康師傅並非如此，即食麵業務利潤率普遍在4.5%-9.0%，而飲品業務普遍在2.5%-4.5%為主。從過往記錄來看，即食麵業務方面康師傅比較傾向以加價來提升忠實消費人群的客單價，而統一對於加價的態度則較為保守。

至於農夫山泉整體而言顯然有著比起統一企業中國、康師傅等更好的商業模式。例如康師傅年報披露了過往數年即食麵的毛利率主要維持在24%-29%之間，飲品的毛利率主要在32%-36%之間，整體毛利率在29%-33%之間，純利率在4%-7%之間；統一企業中國的整體毛利率也主要在29%-36%之間，純利率在4%-7%之間。而農夫山泉的生意模式，毛利率高達55%-60%，純利率高達20%-28%。如果一併翻查怡寶 (華潤飲料)招股書的申請版本，也會看見其歷史毛利率亦有42%-45%以上的水平。水和其他飲品形式不同的地方是，水背後的需求就是以解渴為主，這個需求非常穩定。但是其他飲品就涉及到口味的多樣性、消費者喜好的不斷變化等，例如從汽水到果汁到能量飲品到植物蛋白飲品，需要不斷推陳出新的力度更強。從瓶裝水類別來看，品牌的作用可能會更為顯著。

農夫山泉現時的亮點為非常流行的無糖茶飲飲品東方樹葉。筆者透過一些社交媒體平台觀察消費者對東方樹葉的評價時留意到幾個特點，東方樹葉被評價為失眠神器、具備一定的成癮性。同時無糖茶飲又涉及到最接近水而又並非水的功能：解渴以及健康，容易被消費者當作水的代替品。農夫山泉上半年的收入增長基本上由茶飲帶動，同比增長了60%至84.3億元。瓶裝水業務方面，農夫山泉則正在面臨一些挑戰，上半年收入同比下降18.3%至85.3億元。農夫山泉在年初曾面臨一些關於創辦人負面輿論壓力的挑戰，並且公司在下半年主動發起了價格戰，其他對手包括怡寶和娃哈哈在內隨即跟隨。從估值來看，執筆之時統一企業中國的股息率約為6.8%，康師傅的股息率為5.8%，而農夫山泉的股息率為3.4%。這還是在年初至今股價下跌接近一半的情況下，可見農夫山泉先前的估值的樂觀預期。2020年末上市至今農夫山泉的業績增長了一倍，但是由於估值一直不低，投資者並沒有因此賺到什麼錢。

洪龍荃，持證監會持牌人士，博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監
卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理高級分析員
執筆之時，博立客戶沒有持有上述股票

比併一下中國的飲品行業 (經濟一週「博立群股」專欄)

有一段時間沒有再revisit富途(FUTU)這個case，上次Q2業績之後我已經想寫一個簡單的點評，但是一直拖到現在才有機會分享。簡而言之，我覺得富途的Q2業績很不錯，其中用戶數在Q2單季度增長了15.5萬，幾乎提前兩個季度完成全年用戶數字目標。另外，利潤率部分也環比穩定了，公司的獲客成本也在持續的下跌。

在管理層的業績會議上，主要有以下幾個重點資訊：第一，2024用戶數增長目標上調至55萬，到226萬，最新2024Q2是204.23萬，2023Q4給的2024全年為35萬，2023Q1把這個目標上調到40萬，最新2024Q2再次上調到55萬。其中，管理層提到Q2香港、新加坡大概貢獻了我們當季度新增客戶的超過1/3。 日本跟馬來西亞這兩個地方大概貢獻了接近40%左右的佔比。第二，淨入金單季歷史新高。Q2客戶凈入金是創了公司單季度的歷史新高，而香港和新加坡是目前客戶淨入金的主要來源地，這兩個地方合計貢獻超過80%，環比的增長大概在12%左右，其中客戶凈入金的貢獻大概是10%，剩下的2%至3%是來自於市場的按市值計算的正面影響。第三，財富管理總額高達798.5億港幣，單季增長達到了158.9億港幣，是過往季度中增長最快的一個季度。

第四，降息會影響盈利，但是如果考慮到對交易量的帶動和用戶增長，可忽略不計。管理層提到當市場利率每下降25個基點，公司整個的經營稅前利潤大概會有一個500萬到800萬港幣左右的負面影響。但是如何再考慮多一重，如果減息後會帶來更多的交易量，以及更容易去獲得相應的一些客戶，管理層認爲負面的影響會有相當大的一個比例被抵消掉。第五，利息收入分部，利息和兩融業務各佔50%。第六，馬來西亞比早期的新加坡盈利模型還厲害。管理層提到馬來西亞當下的回本周期要明顯優於新加坡剛開始展業時的單位的經濟模型，截止到Q2末，馬來西亞的有資產客戶的累計凈入金、戶均資產，每個月都有所提升。 馬來西亞二季度末有資產客戶的戶均資產規模環比提升了45%。 當前馬來西亞的客戶資產還在快速提升，管理層也相信馬來西亞客戶的經濟模型會不斷得到優化。

總括來説，富途當前的市值大概是90億美元左右，TTM市盈率大概在15倍，考慮到未來的用戶數字成長及中資市場目前在熊市之中，如果市場一旦有機會回暖，經紀業務、融資融券利息等收入將會大幅放量增長，在這個價格的富途仍然是中概股中最好的幾家公司之一。

作者洪龍荃，博立聯合創辦人、基金經理、中原資產管理投資總監
執筆之時，筆者及其客戶持有富途(FUTU)

富途依然是中概股中的最佳選擇之一 (信報「財智博立」專欄)

我在大約一個月前於此專欄談及香港股市的投資價值，當時分開短線及中長線來評論，因為股市短期表現看資金面，中長期表現則看基本面。市場資金的走向實不易估算，尤其是現時對沖基金當道，縱使某個地方的經濟及公司業績表現不甚了了，隔段時間都會走一波行情，當時會流傳很多正面原因，但當行情結束，回看這些原因其實都是廢話，港股投資者過去數年都經歷過多次「狼來了」，應該算是印象深刻。最明顯的例子要算內房股，股價於過去三年都在輾轉下跌，但中間卻有不下十次大大小小的反彈，但國內樓市持續供過於求的基本面，仍然在主導內房股股價的中長期走勢，偶爾出現的所謂房策若果改變不到大局，只會越來越騷不著癢處，效應會越來越低。

以民營內房龍頭龍湖集團(960)為例，股價於今年9月23日為$8.75，中國政府於9月24日上午推出意想不到的超強力救市措施，股價於10月2日收報$18.76，六個交易日上升114%，不過仍較2023年最高收市價低30%，較2022年最高收市價低57%，因此不要因為資本市場短期的強勢，便認定基本面也必定得到改善。留意到龍湖股價曾於2022年尾走了一個大行情，自低位用約一個月時間反彈240%至$28，即是比今年10月2日股價還高50%，最近港股可謂氣勢如虹，升幅及成交額屢創高位，成為全球資本市場的焦點，我當然不會反對大家參與這趟久遺的盛事，但勝利來得太容易時，也得保持冷靜及頭腦清醒，舉出龍湖這個例子，是希望大家明白股價是次於短時間急升，主要是資金藉國策推動，至於能否成為長期趨勢，還需看國策的落實程度及反應，還有後續國策的強度。試回想龍湖股價於2022年尾的那波超過兩倍的升浪，一來維時不長，二來股價其後還跌破那波升浪的起步點，當時有多少人能想到！

至於是次港股升浪，大家應該以投機還是投資心態去參與，我認為兩種心態也可以，應該是看個別投資者的強項是那樣，不要逆自己能力去行事。其實任何情況的股市都可以進行投機操作，只要自己有一套應對方法，並有紀律去執行，當然有資金帶動行情的股市，執行投機時也會事半功倍。投資心態方面，我在一個月前的文章提到，部份長線投資的市場資金減港股比重甚至撤離，同一間公司縱使收入及盈利持續保持增長幅度，但估值水平仍在持續下調，令投資優秀公司賺錢的難度持續增加。不過，這個不理想的情況有機會因是次國策意想不到地大力支持股市而得到改善，當估值水平不再無止境的向下調，能夠止跌已經可以令你所投資公司每股盈利上升20%時，股價會有20%的升幅，何況不少中港公司的估值水平已經跌至不合理地低，當被修復至正常水平時，投資回報可以更高，不想冒太大風險的投資者可以盡量買入一些估值仍然合理的公司，去平衡股價短期大幅波動的風險。

簡志健，持證監會持牌人士，博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監
執筆之時，筆者授權/基金客户沒有持有上述股票