綠表市場!! 雍明苑澤明閣高層2室

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大埔寶雅苑自由市場

你好諗sir

先感謝你觀看我的個案

本人今年40歲，已婚，沒有子女。

夫妻感情穩定，兩人皆是自由工作者（在家工作）因二人皆喜歡日本文化，將到日本大阪定居。

– 香港有一物業，市值約400萬，已放租，租金沒有賺，但能補足供樓開支。

– 兩人合共只需供養一名長輩（我先生的爸爸），每月HK$20000供其生活費。

– 先生爸爸有一物業正在自住，市值也是約400萬。

– 我們完全不懂投資，加上一直忙於工作，沒有時間學習財務知識，因此沒買任何基金股票。但慶幸事業尚算經營得不錯，手上持有1000萬現金。

我們不想作有風險的投資，也沒時間長期留意市況，只想穩定收息。

最近才剛了解財務上的事，知道最沒有風險的應該是定期存款利率和政府債券？

但因我們打算之後長期在日本生活，加上現時日圓匯率低，我們已把近半積蓄（約460萬港元）全數兌換日圓。

不知這做法是否正確？還是該做其他事情？

也想請教另外的500萬應做什麼投資最為安全及可收到不錯的利息？（我們二人合共一個月所有開支為十萬，已包供養長輩費用）

謝謝幫忙解答

讀者需先認真訂立目標, 才可令整件事前進。他們每個月開支共為10萬，當定期利率之後不減,以現在4厘去計產出10萬月入即一年120萬,按4厘息計食息唔食本要2800萬。若然成筆錢食到盡計85歲命冇1500萬走唔甩，仲要假設冇通賬。因此現在讀者儲了1000萬，計到不足夠。誠然打份工，你想往後生活無憂? 確實要再進多一步，用4-7%年息的投資物先試部份收息，總額就唔使儲咁多，仲可以隨時買賣，而唔係2024年cap左你錢十年後先比返你個隻。

至於讀者將一半的錢買入日圓，先說日圓兌美金一年跌了14%左右，不知讀者是幾時買。其實日圓和香港樓價走低一樣，都反映了一些因素。始終賣得便宜, 肯定有其道理。匯市是全球最大規模的市場(債2, 股票第3)，唔會有咩人開錯價。
日圓匯價便宜，縱使日本央行停止YCC(yield curve control)都只係爆上一浸而現時跌返151兌美金再升唔起，

1/ 日元同全世界其他貨幣比都係低息，例如歐羅都成4.25%，人仔都仲有1.5%，而日元0.1%，冇吸引力

2/ 全世界經濟唔係太好，無咩人想借錢做生意或起樓，咁便宜息的日元更無人要

3/ 去日本玩，留一兩星期。但日本和菲律賓是全世界天災最多國家，不能不察

4/ 日本在過去五至六百年，多次向中國滿洲及韓國不斷侵襲。都屬合理博弈結果。長期留在少資源小島不是辦法

5/ 俄羅斯現在勢弱，連情報組都未必控制好致有恐襲。此事有利日本向西擴張。然而俄烏戰事已入第3年，日本亦在股市指數上享了優勢見40000點。一旦回頭，匯價可以波動大。留意，美股已說明，股市升同經濟好沒關係。在量化寬鬆下，美國早10年就是印銀紙比富人同投資銀行家谷到市升經濟停。

香港Hibor預期會比美國真正減息時更早回落，因此定期在2024年下半年難維持在4%水平。我本人都好想定期息高，不過預期下半年市況勢必波動，美國更會傾向減息提供升市誘因。

俄羅斯發生恐怖襲擊，此事說明普京對國內的情報收集開始有點力不從心。他自己就是情報部門出身，反而對於這次恐襲不能夠避免，而進一步令他民望下挫，相信此事發生不屬普京樂見。各跡象顯示普京權力和影響力正走下坡，早前反對派在獄中死亡事件，更說明有人感到將控不住場，率先將些「對頭人」清理。而isis咁快承認襲擊責任，目的相估是俄羅斯本身有人想同大眾講，俄羅斯有股勢力可引入幫兇令普京不如意，你當isis係「嘉賓」，係俄羅斯本身有人請佢過去做呢場咁恐怖既show。為既都係話比大家聽傾俄羅斯唔搵普京其實都可以搵「佢」。
 
普京在過去半年克服烏克蘭戰場上的不如意，「造了個高位」，係時候因內亂問題又要「落返去低位」。大家睇路，買股小心。至於讀者幾百萬如何穩收利息? 下集再談。



俄羅斯恐襲與股市升跌及唱YEN去日本的關連 大家睇路，買股小心【諗SIR】

在既定的印象裡面，在美國經營類似Daiso這樣的平價商品銷售，擁有門店接近2萬間的Dollar General(DG)，在貧富懸殊、面對經濟壓力的大環境下理應會受惠。但是當具體觀察其連續數個季度的業績，會發現實際情況似乎並不是這樣。

從年報可以看到，Dollar General銷售的產品包括糧油雜貨、廁紙和清潔用品、保健和美容產品、寵物用品，以及季節性商品、家庭裝飾和家居用品、基本服裝等非必需消費品。而這些平價商品的競爭對手其實並不僅限於其他同類型的商品，而是租金、醫療保健、電力、汽油以及食品，因為這涉及低收入消費者錢包份額的搶奪。同時消費者以低收入群體為主，對價格敏感度高的同時，往往是在經濟情況轉差時第一批受到負面影響，亦是在經濟情況改善時最後一批感受到影響的。

翻看某則華爾街日報的報導，會發現在金融海嘯時期，一元店的同店銷售額在2007年底時出現下降，直至2008年期間，失業率開始飆升，然後相對較高收入的消費者也受到打擊，出現越來越多的消費下行時，一元店才開始受惠。換句話說，影響到Dollar General業績的並不只有經濟上行和經濟下行兩種，因為經濟下行也分為兩種：只有低收入消費者的消費下行以及集體消費下行。正如反過來經濟上行其實也不代表Dollar General不受惠，因為消費者的錢包份額擴大了。

過去這段期間，通脹確實對低收入群體造成了不小的影響，但是失業率維持在一個比較低的狀態，經濟也沒有明顯地衰退，因此中等收入群體的消費似乎沒有下行。加上非必需消費品的銷售也因此受到負面影響，通脹亦推高了員工成本和租金成本，導致Dollar General的同店銷售額增長率、利潤率出現負面影響。

在此嘗試列舉出過去這一兩年期間，Dollar General業績所面對的變數，包括並不限於：

通脹：推高了員工和租金成本，以及低收入消費者減少支出
失業率：維持在低位，消費沒有大範圍下行
搶劫、盜竊事件導致的存貨損失
利率上升：借貸償還利息增加
高基數效應：食物券計劃的福利減少、退稅幅度縮減
存貨管理問題：此前管理層購買了比以往異常多的非必需消費品存貨，後來需要減價促銷
回購對每股盈利的影響：2021年利潤率達至新高，營運現金流狀況相當良好，管理層把回購金額加大了一倍，及後兩年現金流回落，管理層似乎仍想維持相同的回購金額，加大了借貸去進行回購，期間利率在上升，直至債務壓力顯著，公司暫停了回購，即使在估值相對以往便宜的位置。
在短期而言，即使是一年半載的程度，也實在有太多的變數可以影響經營業績，判斷短期業績走勢的難度亦在於此，而且有些問題是外部因素，有些則可能是管理層自己造成的。如果只根據一兩個變數去出作短期投資決策，要不分析會出現錯誤，要不變數思考得不夠多，即使最終短期業績走勢如自己所料，也很難判斷自己是否正確。

卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理高級分析員
執筆之時，筆者及博立客戶沒有持有上述股票

從Dollar General看猜測短期業績的難度

Marriott International(MAR.US)是一個全球知名的酒店集團，旗下擁有30多個品牌，包括大家熟悉的The Ritz Carlton、St. Regis、JW Marriott、W Hotel等。公司股價在過去20年上升超過11倍，相信投資者有興趣為何其表現會如斯出色。

首先，讓我們來看看Marriott的歷史。Marriott成立於1927年，起初只是一家根汁啤酒館，隨著業務的擴展，於1957年開設了首家旅館業務。多年來，Marriott不斷擴大其業務版圖，進軍國際市場，並成功收購了一些知名的酒店集團及品牌，如Ritz-Carlton Hotel和Starwood Hotels & Resorts Worldwide。這些收購為Marriott帶來了更多的品牌多樣性，進一步提升了其市場地位。

Marriott以其品牌多元化策略而聞名，集團旗下的品牌涵蓋了奢華、高端、精選、長住和系列五個市場範疇。這種多品牌策略使得Marriott能夠根據不同市場需求提供多樣化的住宿體驗。例如，Luxury品牌包括The Ritz Carlton、St. Regis、JW Marriott等，在奢華酒店市場佔據重要地位，在北美奢華酒店市場佔據30%份額；Premium品牌包括Marriott Hotels、Sheraton、Westin、Le Meridien、Renaissance Hotels等，在北美高級酒店市場佔據約45%的市場份額。這種品牌多樣性為Marriott帶來了更多不同類型的客戶和收入增長機會。

此外，Marriott採用了輕資產商業模式。通過特許經營模式，Marriott將巨額資本投資的風險轉移給品牌使用方。這種模式不僅減少了集團的資金壓力，還能夠充分利用本地人脈優勢，如以更低的拿地成本和地方政府的支持，實現快速擴張。根據最新數據，Marriott在全球擁有約8,800個以旗下品牌命名的酒店物業，其中約2,050個物業並非由Marriott擁有，但由Marriott所經營，Marriott會從物業業主收取管理費。另外，約6,600個酒店物業由業主自行經營，酒店業主需要購買Marriott的品牌授權，付出特許經營費，並按照Marriott的標準進行裝修和運營，但是酒店業主可以自由制定行銷策略和經營計畫，以及自主決策如何配置酒店資源來提高酒店的經營效益。這種商業模式使得Marriott能夠在全球范圍內迅速擴大其業務規模。

在酒店行業中，競爭對手的存在是不可忽視的。對於Marriot而言，其主要競爭對手包括希爾頓(Hilton)酒店集團、凱悅(Hyatt)酒店集團和洲際(IHG)酒店集團等。這些公司在全球范圍內擁有眾多知名品牌，並與Marriott爭奪市場份額。然而，Marriott通過其多元化的品牌組合和廣泛的全球網絡，成功地在競爭激烈的環境中保持了競爭優勢。Marriott在客房數量方面是市場的領導者，在美國擁有約16%的市場份額，在國際市場擁有約4%的份額。Marriott在全球佈局、品牌數量和忠誠計劃的受歡迎程度方面均領先於同行公司。其忠誠計劃Marriott Bonvoy擁有1.96億會員，而Hilton、IHG及Hyatt分別為1.8億、1.3億及4,400萬。

Marriott採取輕資產模式，資本開支較低,每年能產生大量自由現金流用於派息和回購股票等資金運用。展望未來，宏觀經濟狀況和疫情大流行等將是影響其業務表現的主要風險因素。不過，憑藉規模優勢和品牌影響力，Marriott仍將保持行業龍頭地位。

簡志健，持證監會持牌人士，博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監
執筆之時，筆者及其客户未有持有上述股票

Marriott點只酒店咁簡單 (信報「財智博立」專欄)

先前寫了一篇比較唯品會(VIPS)和Expedia(EXPE)商業模式的文章 (按此重溫 )。但觀察了在中國同樣是酒店機票旅遊預訂平台的攜程(9961)的案例後，我認為早前還是把這類型OTA (Online Travel Agency)的商業模式理解得過於簡單。於是回到旅遊決策的場景，在消費者角度進行資料搜集，嘗試思考在旅遊產業鏈中不同商業模式存在的意義。

對於一般消費者而言，旅遊是一個相對低頻的活動，所以價格敏感度相對高頻消費的活動會低點。同時機票、酒店價格並不穩定，一般消費品都是越接近到期日出於清理存貨的考慮而賣得越便宜，但機票酒店在不同時期或者客戶需求的不同差異可以很大，例如淡旺季的價錢會不同、出發前不同時間預訂會不同。相較之下我們不會看見啤酒和冷氣這類消費品在夏季的價錢比起冬季時銷售的售價高出一倍。這也和航空公司的激勵制度有關 — 不論是什麼時期，航空公司都希望機上可以坐滿乘客，以賺取最多的利潤，定價是根據每個航班的。沒有一個平台可以長期提供最便宜的機票或酒店，不同時候能提供最便宜機票酒店的平台不同。以上這些決定了消費者在作出決策時，需要在不同的OTA平台比較。以中國消費者為例，他們會同時在美團、攜程、飛豬等OTA平台作比較，而不會只看一個平台。

上游酒店集團例如華住集團(1179)也會有自己的會員計劃，讓消費者自己的應用程式上預訂酒店。但是一方面在於，消費者在決策時喜歡比較價格和評價；另一方面是，消費者不會想永遠只住一個集團的酒店、只乘搭一間航空公司的機票。在OTA平台所累積的積分可以兌換的優惠福利是適用於任何酒店，而不像在酒店集團只能用於旗下的酒店。同時高級會員黏性會更高，例如預訂價格會更吸引、各種福利、售後客服的服務質素也更好。

旅遊消費以幾千元至數萬元不等，而且涉及機票、酒店、旅遊保險、行程規劃等環節，總體決策時間並不短。消費者需要更多資訊作決策，例如酒店附近設施、交通、地區、是否包早餐、不同的價格包含什麼，消費者可以在抖音看直播時衝動下單服裝、化妝品或零食，但比較難看個直播就購買機票酒店旅行套票。內容平台可以創造增量，喚起消費者到某個地方旅遊體驗的意欲，但是具體購買機票、火車票、酒店等仍有機會在另一個平台完成。因此目前內容平台和OTA的角色並不完全衝突，這就是為什麼看一些媒體報導，有商家會說在抖音平台上做得好，會帶動在其他平台例如OTA的銷售，而不是把原本在OTA的生意轉移過去了。同時會看見攜程和快手合作，例如攜程為快手用戶提供旅遊產品和服務，快手用戶為攜程提供流量等。

我們可以再把這些套用至汽車消費決策去思考。汽車購買比旅遊更為低頻，涉及的金額是數萬至數十萬元不等，消費決策期會更長。所以同樣地，會存在汽車之家、懂車帝、易車等汽車資訊平台（我們也可以想像，啤酒消費者購買前不會需要看什麼啤酒之家、懂酒帝之類的平台）。也同樣地，消費者不會在抖音平台衝動下單買車。更重要的是，汽車可以在買之前進行試駕，但是旅遊酒店這些不能說試乘飛機或者試住酒店，所以實際交易有更大概率在汽車經銷商或品牌線下門店完成。如果我們再觀察兩者的商業模式，會發現OTA和汽車資訊平台儘管也同樣是提供了消費者決策所需資訊，但是兩者的收入來源並不同，OTA的收入來源是以佣金形式為主，就是按消費者實際購買機票、酒店交易的佣金率計算，但是汽車資訊平台的收入來源來自汽車製造商的廣告投放、以及向汽車經銷商提供銷售線索的收費，並非汽車成交額的佣金率。

接著就是售後。預訂餐飲、按摩、卡啦OK、剪頭髮，到店後無法體驗，頂多是損失幾個小時。但是若果出發前辛苦收拾好行李，遇上航班出問題、酒店無法入住等情況，影響的可是好幾天的心情，損失的是本應珍貴愉快的假期，造成的精神損失大於經濟損失。以攜程為例作為平台商業模式，但其實也是人力服務業，員工人數3萬人中有1萬人負責處理客戶疑問和糾紛。

卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理高級分析員
執筆之時，筆者及博立客戶持有唯品會(VIPS)

從旅遊決策場景中探索不同商業模式的存在意義

在剛過去的三月，我有幸與一眾中學好友到美國洛杉磯湖人主場觀賞對戰勇士的比賽。熟悉我的朋友應該會記得，我是勇士多年球迷，尤其喜歡當家球星Stephen Curry（咖喱仔）。縱然如此，我在當晚現場觀看了比賽後，也不禁慨嘆LeBron James確實是「不老的傳說」，年屆40歲還能夠在競爭如此激烈的NBA賽場馳騁疆場，絲毫不減當年，令人欽佩。

記得當年LeBron進入聯盟之初，拎狀元身份加盟騎士隊，我第一下感覺是這位球員天賦異稟，擁有6呎9吋的高大身材、250磅的壯碩身材與7呎臂展，加上異於常人的身體素質和傑出運動能力，簡直是天生要打NBA的材料。不過，他早期的進攻手段比較單調，主要是依賴身體去輾壓對手，用「坦克切入」的方式強行殺進禁區取分。因此，他在效力騎士的6個賽季，他的禁區得分佔比高達81.7%，而三分球一直是他的弱項（僅為32.9%）。雖然他的射程有限，但是他自新人賽季開始，已經能夠做到場均20分以上。

熟悉NBA的朋友，應該不難發現千禧年代的比賽風格跟現時有很大的分別，現在的比賽著重空間和三分，但是當年的比賽節奏較慢，球員的中距離出手比較多。但中距離偏偏就是LeBorn的弱點，他曾經帶領騎士殺進2007年總冠軍賽，但是無奈最終被馬刺防得外線命中率只有16.4%，因而被橫掃出局。自此，LeBorn苦練中距離，接下來逐年提升，更與其後突破4成。也是因為提升了中距離的命中率，他持球時的威脅性增加，防守者往往會懼怕他切入的威脅，因而給了他更大的空間利用中投懲罰對手。他在建立起中投的信心後，再逐步將射程範圍擴大至三分線，為日後轉型打下一個良好的基礎。除了射術外，他也有苦練低位進攻的技巧，曾拜師名人堂中鋒Olajuwon，幾乎複製了對方的低位技能包。隨著加入聯盟越久，他越趨豐富的進攻技巧，使他和所屬的球隊長期保持競爭力。

LeBorn或許天賦異稟，但持續進化才是他成就不凡的關鍵。除了他球技日益精進外，他也擁有頂級球商，他善於觀察場內的球員站位和戰術，在小球盛行的年代，他更擅於利用後衛作出掩護，替換至更矮小的防守者，用身型來懲罰對手。他的得分技巧也日益「魔球化」，近年已經逐步捨棄中投，改為增加三分球出手，現在場均出手已經超過6次，本賽季三分命中率更高於40%，絕對是射手級別！LeBorn長年雄踞NBA前三隊以及全明星賽首發，除了注重身體保養，他更會不斷持續針對「弱點」進行提升，並且很努力地觀看比賽錄像，嘗試分析對手的優缺點和戰術，日復日地敬業地做好準備，才得以不被時代變遷而淘汰。投資又何嘗不是，時代不斷變化，我們的投資方式也應該要跟隨時代進步和改變，才不會被市場淘汰。

作者洪龍荃，博立聯合創辦人、基金經理、中原資產管理投資總監

LeBorn James對投資的啓示 (信報「財智博立」專欄)

不久前去了一間髮型屋染髮，由於比較多人，因此在過程中涉及了繁瑣冗長的等待時間，結果期間讓我產生了對髮型屋這個商業模式的頭腦風暴式思考，幸好有智能手機和Google搜尋器的存在。

傳統髮型屋難以產生連鎖店。理髮服務包括了洗髮、剪髮、吹髮、染髮、電髮等各式各樣的服務，覆蓋了各式各樣不同需求的客戶群，客戶對於理髮造型的滿意度是高度主觀的，而且評價是針對髮型師而不是髮型屋。在意造型的客戶是跟著髮型師而不是髮型屋走的，不會因為是連鎖店而對理髮造型結果有相同的預期。傳統髮型屋單純剪頭髮的利潤並不高，因此髮型屋會有動機去推薦剪髮以外的服務，甚至在理髮期間向客人推銷洗髮或護髮產品。行業內做得較出色的髮型師，除了造型能讓客人滿意外，還有銷售技巧很好、懂得與客人溝通的。若果是不太愛說話、只是單純專注地剪髮的髮型師，反而有可能會處於劣勢。

然而1996年創立至今的QB House在全球開了數百間分店。它單純提供剪髮服務，價格比傳統理髮店低。店舖空間亦較小，由於連洗頭的服務也沒有，因此連佔用空間的水槽和躺椅的投資都不需要。剪髮組合櫃只需鏡子、梳子、剪刀、消毒用品等。安排兩至三個髮型師在店，約10分鐘內完成剪髮服務後用吸髮器吸走碎髮，中間也不會涉及過多對話過程。

因此表面上大家同樣是髮型屋，實際上出售的東西並不一樣，甚至可以說是屬於不同類型的生意模式。單剪店提供的服務是剛需性質 — 把頭髮剪短剪整齊，針對的客戶群並不一樣，髮型師不需要大幅度地為客戶改變造型，亦不需要和客戶作過多的溝通，也不需要銷售，只需要熟練的技巧和專注，服務標準化的程度比起傳統理髮店高很多。就服務性質而言，反而是與便利店、快餐店提供的價值有點相似，出售的更大程度是時間，包括位置方便（節省尋找的時間）、快速解決需求（節省理髮過程的時間）、可預期的產品／服務質素（節省決策的時間）。 因此就可擴張性而言，傳統理髮店與之相比便相距甚遠。

不過可擴張性是因為標準化，擴張的空間還是會受到其他因素制約，例如市場競爭。始終開設單剪店的市場門檻不是很高，同時提供的是低價格的效率剪髮，要賺錢就比起傳統髮型屋需要更多的人流。地點的選擇、人流的爭奪就頗為重要。快餐店的競爭對手還可以透過為消費者提供不同類型的快餐在同一個地方共存，但單剪店就未必做到這件事情。同時單剪店佔大頭的成本是髮型師、租金，沒有餐飲或便利連鎖店那種產品採購優勢，門店越多平均產品採購價格越低，同時髮型師的管理也是一個挑戰。有經驗的個人創業者也有能力開設單剪店，因此也不難見到有各式各樣的單剪店湧現。

卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理高級分析員

思考髮型屋的商業模式

三體》長篇科幻小說寫於2006年，一直叫好叫座，更在2015年獲得到雨果獎最佳長篇小說獎，得到全球科幻文學界的認同。此小說最近因部份內容被Netflix改篇成八集電視劇，再次成為全球熱門話題。在浩瀚的宇宙中，文明的碰撞與共存，往往能引發我們對現實世界的深刻思考。《三體》不僅構建了一個宏大的宇宙觀，更通過其獨特的故事線和深刻的主題，為我們提供了豐富的思考素材。在股票投資的世界裡，我們可以從《三體》中汲取哪些智慧呢？

三體星球受三個太陽的引力影響，文明在恒紀元中建立及發展，在亂紀元停滯甚至倒退，但在循環不息間，每次文明比上一次都會有長足進展，體驗了三體人適者生存的韌性。若果將這一概念映射到股票市場，我們可以發現，股市同樣充滿了週期性的波動。市場的恒紀元相當於牛市時期，投資者信心滿滿，股價節節攀升；而亂紀元則類似於熊市，市場動盪不安，股價暴跌。在這樣的環境中，投資者就要如三體人般，必須學會適應生態環境的不確定性，尋找生存和發展之道。

首先，投資者需要具備敏銳的市場感知能力。正如三體人必須預測和應對三個太陽的不規則運動，投資者也需要通過持續的學習和研究，提高對市場趨勢的判斷力，這包括對宏觀經濟指標、行業動態、公司基本面的深入分析，以及對市場情緒的敏感把握。其次，投資者要學會在恒紀元中積累資源，在亂紀元中穩健生存。在牛市中，投資者應抓住機會，積累財富；而在熊市中，則應更加注重風險管理，保持流動性，甚至如三體人般暫時「脫水」以靜制動，確保能夠度過市場的低迷期。這要求投資者建立一套完善的資金和風險管理體系。

再者，投資者應具備堅韌的心態和長期的視野。三體文明在亂紀元中不斷重建，展現了不屈不撓的精神。同樣，投資者在面對市場的波動時，不應被短期的損失所嚇倒，而應保持冷靜，堅持自己的投資策略。長期投資的理念和價值投資的原則，是幫助投資者穿越市場波動的燈塔。還有，投資者需要不斷創新和適應。三體文明在每次重建中都能取得進步，這得益於三體人對新技術的探索和應用。在股市中，投資者也應不斷學習新的投資工具和策略，適應市場的變化，尋找新的投資機會。

不過，經歷多個文明起跌後，三體人最後因知道沒有辦法在三體星球避免亂紀元的出現，而決定去找一個可以提供恒常化發展環境的星球居住。若果投資者知道沒有方法適應現處股票市場的變化規律，其實也可以轉移陣地，找一個更適合投資者的股票市場去發展！

簡志健，持證監會持牌人士，博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監

從《三體》看股市：大家要學做三體人 (信報「財智博立」專欄)

大家好,我是諗Sir，今天跟大家介紹奧運的樓市。睇奧運樓可以將屋苑分三面。第一面近奧海城一期，即鄰近中銀中心。主要包含五個屋苑，當中三個平民化一點的，有兩個貴一點。平民的屋苑有維港灣、凱帆軒、浪澄灣。兩個貴一點有瓏璽和銀海。第二面在商場奧海城上蓋，即柏景灣和帝柏海灣。第三面近匯豐中心的兩座屋苑，分別是君匯港和海桃灣。

綜合三面而言，肯柏海灣及柏景灣相對舊但方便，會所夠大設備不俗。香港樓以2004-2014年建成的屋苑會所設置得「最有心」，例如泳池都肯安個室內比住客肯一年四季去維護的，新的會所反而將地方改做共享空間收房租。上述兩屋苑(其實是一個屋苑只不過座數細叫帝柏大就柏景)賣價亦相對「親民」，1100萬買三房開始有選擇。該屋苑2021年打後3年呎價只累跌14%，算跑贏大市。你將利奧坊曉岸成交數據一對比，2021年6月呎價平均賣22970元/呎到2024年5月只16575元/呎，約五年樓齡的曉岸跌幅28%。

在中銀中心那邊，浪澄灣、維港灣和凱帆軒被喻為三寶。它們各有不同客路，預算寬裕一點就選浪溫灣，該屋苑有「三寶」之中最大面積開則的的兩房和三房，三房開700幾呎而兩房有500呎餘，令其2021年至24年跌幅比較小。見圖由20090元/呎跌至17397元/呎，跌幅約13%，相對中原城市領先指數同期跑贏。業主已持鄰近屋苑最大的兩房或三房，換樓意欲較低，在2021年樓市下跌後較不易出售單位，間接令屋苑少跌。加上持有優質單位業主在議價上易獲優勢，令屋苑可以跑贏。

凱帆軒主要兩房為主，誠哥出品，有些單位不能看全海景，所以兩房入面只需750萬左右，同時期亦有950萬兩房。至於維港灣吸走想住該區但預盤少一點的買家，維港灣開三房的面積較少，加上去過明白較多單位困樓景更要沉色外牆，少許扣分。

至於匯豐中心附近的君匯港，很多人只在網上看樓盤，未留意到該屋苑五座當中有兩座獲高樓底「加持」。大家維過看到有白色外牆及正向「煙花景」那兩座，有11呎多樓底高，其餘三座約9呎。君匯港最特色是擁有較大開則而又近地鐵站的單位，同選擇一號銀海想單位又大環境偏靜的是兩類搵樓客。

奧運樓市分析: 20年樓呎價跑贏5年樓【諗SIR】

近香港大學的兩個屋苑，一個翰林軒，另一個嘉輝花園，為何翰林軒三年間跌幅只由21200元/呎跌至19013元/呎，跌幅10%。而更近地鐵的嘉輝花園要跌30%(20409元/呎> 14373元/呎)!? 真係只因為舊? 跌30%都算數一數二，因為在我youtube直播於成家網上投課程channel有提，同期美孚新村同太古城，都只跌28%。因此屋苑絕不是越新就越跌得少，你睇返上一篇講海傲灣…

翰林軒好處不單近香港大學，更有大學附近屋苑相對規模較大的會所。不少留學生或教職員需住近港大，他們很看重會所健身這環節，反正初到香港未必經常週末出街，揀個靚會所可時常去健身的屬於好選擇。至於「隔條街的」嘉輝花園跌至14,000元/呎，近乎新界價，跌幅30%。如你有到附近考察，會明白嘉輝花園近日進行大維修，雖說早一兩年已經由法團籌辦，不過一旦工程展開，確會令一批業主加快平出貨。睇樓要在香港實地觀察，才可更細微的同大家分辨。

香港大學站: 什麼令屋苑跌幅三年只跌10%? 比對面樓跌少20%的原因【諗SIR】

租上租要讓業主和你安排一張較長的租約，業主的好處就是lock死未來一段長時間的租金收入，例如每年租金收入為樓價4%，業主簽5年回來即樓價20%就可到手，業主也放心讓二房東去再租獲利，反正自己已保樓價的20%，樓價一旦再跌自己已有租約「買了保險」，當然樓價升就更開心。二房東即一班想利用香港租務市場賺每月收入的人，他們只需付少本而不用冒樓價升跌風險，用技巧去讓自己獲利的一群。

原本一間14000元租值的單位，邊過二房東租上租改造後升至25000至28000元月租收入，二房東就月賺是28000減14000元這價差。開始成本少所以可重覆找有不同物業收租，租客對象更從內地學生擴闊至全香港租客。先講，深水埗雖不少分間房，但我們和學生的起始不會在深水埗這區，執行上的經驗就明其他地方性價比更強，諗sir將會同學生一起到可租可用的真實劏房解說如何完成二房東收租project。

收息組合亦可包括到期保本的直債，直債現時投入香港知及機構的直債，6-7%而買價在100元之下的可找到，意味買家可賺息又賺價。一旦買貴了，即買入後債價下跌，又可坐到到期日收回本金，唔驚坐貨。好似諗sir自己於800萬收息倉，利用自己錢直接示範買債，利息收入下圖已見有美金80500元，倉內亦有其他外幣投資及戶金利息收入，那讀者加按樓後有70萬現金收入，去投資的門檻是:

戶金收入:門檻10000港元或更低都可以

租上租二房東: 視乎單位租金，照比兩按一上就可

直債: 50000至200000美金

讀者例如投入100萬

行二房東花其中10萬在兩按一上，已可產出14K現金流

戶金收入投入50萬，收息14萬一年即約11600/月，

直債投入50000美金，收7%息，即約2800/月

三者共收$28200/月

至於讀者賣粉嶺三房去獲取更多現金? 保守性的方案是先行租上租及其他收息行為，看現金流產出水平是否滿意。一旦行得好才把粉嶺單位賣走，再投入上述方案加碼，或者到時如利率低，更可將上述行為槓桿倍大回報。

 