泡泡瑪特(9992)在上月公布第三季度最新業務狀況後，股價大升並至今維持在$70水平，今年升幅約250%，和其他中國消費股的表現可謂天淵之別。Pop Mart在尖沙咀K11商場的分店應該是全港最旺場的，無論平日或假日也經常擠滿人，除了平均單價約80港元的小型Figure，那些數百至千多港元的大型Figure也很有市場，還未計受歡迎IP如Molly、Labubu等的週邊產品，現時大家經常提到香港消費市道不理想，為何泡泡瑪特可以獨善其身？

其實，這可以追朔至八十年前發表的需求層次理論(Maslow’s Hierarchy of Needs)，人滿足了溫飽等生理需求及安全需求後，接著便要滿足社交需求，然後才去考慮要達致名成利就的尊嚴需求，及更高層次的自我實現需求。大家都知道現今社會競爭激烈，不少人選擇「躺平」，不再追求越來越難得到的尊嚴需求，社交需求便成為最容易達到的目標。以前的社交需求，不外乎交朋結友，及融入不同社交圈中，現時當然也可透過社交媒體達到，進入門檻可謂更低，好像不需100港元買個Labubu公仔，然後在社交媒體展現一下，便可感到自己和Blackpink Lisa或張敬軒聯繫上，得到社媒朋友的讚賞，甚至可和同好交友，若果你提到要排隊數小時才買到，反響可能更大！100港元一個膠公仔也不可算便宜，但滿足社交需求的性價比卻很高。你或許會反駁，你也有買Molly公仔，但只是自己收藏及欣賞，並没和別人分享，何來滿足社交需求？可是，其實你正在滿足更高層次的自我實現需求，你要成為一個Molly公仔的收藏者，其實和持續默默捐款以幫忙有需要人士的慈善者沒有兩樣，皆可以滿足心靈所需，因為現在很多人對自我實現的標準已有所降低，可以很自我，不需一定要完成偉大目標。

想想現時中港經濟不理想，除了泡泡瑪特生意仍不賴外，有什麼生意仍在逆市而行？是否仍有不少人一年數次坐飛機外遊？是否仍有不少人用盡方法去「撲」演唱會或見面會票？是否仍有不少人在串流看電影或劇集？ 這些消費的共通點，若非為滿足社媒分享需求，便是可以慰藉心靈，負擔得到的話，也不會去慳這些錢，因為這些「社交消費」或「心靈消費」，大家才可以走下去，繼續工作或讀書，繼續開心過「躺平」生活。在新冠疫情盛行期間，奢侈品也曾經成為一個載體，可是當奢侈品越賣越貴，負擔得起的20%可以繼續買，經濟不理想時，勉強負擔或負擔不起的80%便會選擇買少些或不買，還好，這方面的預算撥一部份已可以去幾次旅行，睇多幾次演唱會，買多幾個公仔，申請多幾個串流平台，所以除了泡泡瑪特股價一枝獨秀外，旅遊平台的攜程(9961)及經營中價連鎖酒店的亞朵(ATAT)的股價於中國公司中明顯表現較好。不想投資中國公司的，同業的Booking.com(BKNG)、Marriott(MAR)、Hilton(HLT)等股價也持續強勢，串流平台Netflix(NFLX)及Spotify(SPOT)股價仍在擦新高，還有一間較冷門的Live Nation(LYV)，若果前些時想買下年的啟德體育園首辦的數萬人Coldplay演唱會，應該有機會去過其網站。Live Nation是全球最大的現場娛樂公司，在2023年在全球舉辦了超過20,000場活動，並透過其票務平台Ticketmaster銷售了超過6億張門票。不說不知，於2023年的227億美元收入中，演唱會佔比超過八成，這部份的除稅前經營溢利卻是負數，公司賺錢主要源自售票平台及贊助收入，除稅前經營溢利率分別高達31%及54%。

社交及心靈需求孕育的強勢股 (信報「財智博立」專欄)

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早前翻閱了關於浙江紹興酒店的一則期刊報導，兩家本土老牌酒店新亞都大酒店、紹興大酒店分別被華住集團(HTHT)旗下的漢庭酒店以及亞朵集團(ATAT)旗下的亞朵酒店取代。傳統酒店在上世紀90年代經濟騰飛時曾經輝煌一時，也坐落在核心的黃金地段，然而營業多年後，酒店的設施相對陳舊，住宿的人不多。年輕人更趨向簡潔時尚的酒店，相較之下傳統大酒店的裝修風格顯得落伍。採用會員卡制度讓住客入住其他城市的同一集團旗下酒店也能採取優惠、大批採購酒店用品使成本降低等，都給予了連鎖酒店集團優勢。傳統大酒店如果想與新酒店競爭，翻新改造花的錢可能足以新建一家酒店了，所以老牌酒店轉型為新的連鎖酒店就變成自然而然的事。

消費者在酒店預訂平台，都會更青睞入住較新淨的酒店。所以酒店業的商業模式特別之處在於，酒店需要不斷升級更新。即使是華住集團本身，是從經濟型酒店起家的，也會像傳統大酒店那樣稍為出現”船大難調頭”的現象，這是由社會變遷以及消費者需求決定的，社會發展到一定階段，整體人們開始追求更好的入住體驗。例如如果對比一下港股招股書以及2023年報，會觀察到華住集團截止2020年6月30日經濟型酒店主要品牌漢庭在營酒店數目為2,638、中端品牌主要品牌全季和桔子分別為926和265間，而2023年12月這三個主要品牌在營酒店數目為3,598、2,116和652間，中端品牌顯然成為主要增長動力，也反過來意味原有的經濟型酒店會拖慢其增長率。現時因此專注於中端酒店、酒店數並不多的亞朵集團在這個時代背景下加上成立時間較晚、酒店數目基數較小、加上自身競爭優勢明顯（服務質素好、零售業務強勁）的情況下自然有較好的增長前景預期。

卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理高級分析員
執筆之時，博立客戶持有亞朵集團(ATAT)

從亞朵華住看酒店業變遷



966中國太平，近1個月韭菜指數 : 10,186 點
2601中國太保，近1個月韭菜指數 : 10,482 點
1336新華保險，近1個月韭菜指數 : 10,422 點
2628中國人壽，近1個月韭菜指數 : 14,554 點
2318中國平安，近1個月韭菜指數 : 23,782點

港股天眼通系統顯示:
過去10年，每次2318中國平安韭菜20天平均線向上突破30,000點後，往後便會出現中長期的下跌浪。
過去10年，每次2318中國平安韭菜20天平均線向下突破10,000點，便會出現中長期的大升浪。
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https://www.stock360cctv.com/ 
1.註冊會員後,便可以訂閱(選用信用卡),付款後即時成為會員,成為會員後有2小時網上教學視頻(可隨時觀看)如何使用系統。
2.系統可以監察散戶每月開戶情況﹑過夜孖展數﹑大市與個股的韭菜指數﹑另設會員文章﹑whatsapp客服問診執倉。
3.不設whatsapp群組,可在whatsapp問診咨詢。
4.由於天眼通不是短炒短線,目的是韭菜離場時買入,韭菜進場時賣出,每年買賣次數可能不足10次,因此沒有即市買賣建議。
5.系統有列出全港2300隻股票中有750隻去年有派息記錄,有邊50隻係優質長糧收息股(派息持續增長跑贏通脹﹑沒有舉債割肉派息﹑甚少投行專家股評人關注推介﹑甚少散戶韭菜持有),而50隻嚴格挑選的個股中,有哪15隻 受惠減息周期優質長糧股 是現階段值得進場持有。
6.系統中會員文章有提及牛市哪類股票容易跑輸不應持有,哪類股票在牛市中容易跑贏大市。
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港股天眼通為你監察散戶韭菜動向 ，捕捉沒韭菜參與的升浪，避開韭菜積極撈底的跌浪，讓用戶投資操作成績擺脫韭菜。
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五大中資保險股，近1個月邊隻最多散戶參與?｜港股天眼通監察｜

大約一年前無意中睇到諗Sir 的Youtube 重播節目，發覺診Sir 有崇高的理念，以教育理財方法令大家有史安穩的生活，因此一直追隨諗 Sir 的Youtube 頻道，更覺節目中的論述非常有道理，在此先感謝諗 Sir 及 Powerteam 同事們的盡心盡力付出。

本人自知庸人一名，不懂理財，有感人到中年，一事無成，實在擔心退休後無收入的生活。現有以下困境，望諗Sir 能提點一下，感激萬分。

• 本人44歲，太太42歲，育有一名女兒（3歲半，正就讀幼稚園 K1）

• 本人月入$85,000，工作相對穩定，但無雙糧、無花紅、無醫療福利

• 本人太太月入$22,000，私人機構，有雙糧，另加大約1個月花紅，公司醫療福利只包太太1人，工作不太穩定而且壓力大，有被栽危機

• 現金：$700,000 港幣定期，2025年2月到期

•股票：由2018年頭開始，月供港股股票，現值大約$190萬（賬面有虧損）
 
• 物業：於2023年4月高位入手何文田站上蓋新樓樓花（建築期付款，2房開放廚，465呎，樓層為8樓）（發展商：華X），樓價為$1300 萬（知道買貴了，因隔鄰朗X峯2024年開賣時平了大約2成），將於2025年中入伙，作本人一家三口自住用途，打算選擇發展商按揭計劃借八成（現已繳付一成樓價，收樓前要再交一成才能借八成）（P-2.5%），因發展商按揭計劃比現在銀行所做的按揭計劃（P-1.75%）更優惠，但三年內（即2027年尾至2028年頭）要轉到銀行上會，否則要捱貴息（P%）

• 無其他資產及負債

• 家母獨自租住公屋，無收入，長期病患者，需定期到公立醫院覆診

• 外父及外母住在已供滿3房居屋（未補地價，約540呎），銀行估價現為$500萬，已退休，無收入（註：本人一家三口現在也居住於此居屋，直至2025年中搬去何文田）

• 家母、外父及外母皆無收入，依靠本人及太太供給生活費
 
雖然本人家庭月入超過$100,000，但扣除每月關支（包括供養父母、小女兒學費及課外活動費、伙食費用、交通費用、保險（已包括本人及太太的人壽、危疾及醫療，小女兒除外

– 因小女兒先天心臟有小問題，保險公司不受保）、月供股票、交税、未來自住居所供款等），所餘無幾，有時更會入不敷支（負現金流），根本無儲蓄能力（正一窮中產）。

本人現有以下不同諗法：

• 趁現在樓市氣氛一般，以太太名義，借7成買入有Lift 舊樓單位，經營學生宿舍或簡樸房，有租金收入，增加每月正現金流，但會否太冒險，或根本借貸力不足？

•買入直價或債基收息，增加正現金流

• 趁現在市況，賣走外父及外母的未補地價居屋，換入私樓，增加未來靈活性（但無助現金流問題，更反會增加每月供樓開支）

• 家母以綠表資格申請咗2024居屋，如果抽中啟德居屋，又是否應該買入呢？（同樣無助現金流問題，更反會增加每月供樓開支）

• 本人亦想查詢保費融資方案，是否能幫助本人家庭狀況？

• 最後係咩都唔做，保留現金待2027年尾至2028年頭何文田物業轉到銀行上會（因非常擔心到時銀行估唔足價，要自行抬錢上會）

以本人家庭狀況，想請教諗 Sir，本人應如何部署，才能改善現有困境？

另想請教諗Sir，如本人家庭希望在退休前，做到一生三宅，或兩樓一債，是否奢望？

Answer:

讀者的年幼女兒心臟中有些小問題，加上自己亦為月光族，在此鼓勵讀者不用感到氣餒，諗sir自己的堂兄弟兒時也被診出心臟有問題，自少植入心臟起搏器，到現時還是長大成人，成家立室，故不必太擔心。當然小朋友要定時做好檢查，諗sir自己因家族心血管病歷厚，所以不時都做檢測。同時踢波也是個人預防之一，我想已有超過40個讀者係足球場上同過我打招呼啦。

同時感謝讀者道出他對我理念的理解，說出一個關鍵詞我也很同意的: 就是「穩定」。坊間很多人教快速致富，而我用自己做榜樣，真的不懂怎樣教人快速致富。不過我能教到你如何在香港或世界上，一個活得開心而令你的財富增長至不用再為錢煩惱錢的方法。

雖然我沒像ViuTV的蒙嘉慧咁道道住一下，我仍捨不得離開我的子女太遠了。不過，我自己生活都很均衡，不會給自己太多工作，還有留點時間去踢波練波，鍛鍊身體，陪伴一下子女讀者，予他們良好的生活及工作習慣。

開講十年前至今，仍是同一理念。我會教大家好好正確運用股樓債匯不同投資工具，因應個人情況至令人達至穩定而又愉快的生活。如果要短時間發財，兩件事要做到:

一是錢包暴脹期間你心理承受得到，不少人真的10蚊買過騰訊(股票)，,不過30蚊就放了，有幾十萬擺係眼前，一般打工仔都係忍受不住。

二是要對應閣下的自負感。都不要說一億幾萬，很多人只是到1000萬，或工資是高一點，就開始語無倫次，或者行為有違常理，從而打回原形。你有財富多少要看你心胸和人品裝得下多少。

說回讀者最關心問題，他在理財上也跟不少人一樣: 「見到錯發生了,他才知錯。」

而去要學習，就是吸收他人經驗，免除犯錯。

讀者犯的錯之1/3: 買新樓。無論是甚麼時候買新樓，你也是給一個相對於同區二手樓有溢價的價錢。大部份買新樓的人都是用建築期付款，但新聞提及的平呎價優惠是給即供上會的。太多人被即供價吸引，但抽中又因現金不足只好用建期上新盤，那又是給了溢價買樓，樓市就當買完成你都無買二手咁快賺。相反跌下來輸得更甘。留意我同你講樓市先不用預判升跌，明瞭事實不要錯做是首步，預判升跌才是第二步。

當然有實力，買新盤值得。畢竟錢帶不進棺材，男仕能改進家人生活自己也有滿足感。讀者買了何文田新盤，由於樓價之後跌，同不少人一樣就是被套了。

錯之2/3是讀者用了他收入水平，去決定他的消費水平，這是錯的。其實應用你的儲蓄水平(或淨資產水平)，去決定你的消費水平。現時才「見」到，新樓他消費不起，引致個人壓力。他消費不起不因樓市買後下跌，而是他發覺(按揭)上會要補的錢他能付也感到困難，要供樓的錢每月提出來亦難。

第3個錯及解決方案，容許明天才一併回應。

月入8萬每月花光 買了新樓可點收科? 【諗SIR】

沙田第一城 3期 32座 F室

roseee

大興花園 2 期 2 座低層E室

荃灣麗城花園一期3座高層A 室

諗sir您好，我和先生是諗sir既影片同文章的忠實擁躉，多謝你一直以來為讀者解答問題，我39歲，月薪10萬。先生40歲，月薪15萬，每年花紅約50-60萬。有兩個小朋友，讀直資學校一年共支出約22萬。月可儲蓄約8萬。

住在油尖旺4房單位，租金48000。本人持有大角咀三房，20年樓齡，約880萬，按揭剩200萬。先生有奧運車位市值約200萬，租金收入4000。現金持有約800萬。

有幾份分紅和收息保單保證年息有3.6%，共值約30萬美金

希望諗sir能給我們一些指導，達致被動收入到六位數，減輕生活壓力，祝諗sir身體健康，財源滾滾。

ANSWER:

讀者現時有危有機,香港現時作為中層,被取替的機會比較高。不一定因經濟環境,而是科技發達對中層人員的需求減少。我們先用SWOT方法分析,作出調理,然後再對症下藥。

讀者的強項(Strength)是打工收入強，公資高，家庭月入達25萬，在香港來說算是高收入的一群。加上未近退休，45歲左右,大熟大勇之年,這是強項。

弱項(Weakness)是他們投資無論是穩當去用樓債，或者股市炒賣都沒啥成績。例如讀者有間大角咀的三房,供了約八成, 現賣可賺約600萬。六百萬不算少但讀者工作多年大把機會買樓，只得此成績而錯失利用槓桿機會，絕對不合格。現在香港樓價雖回到2015至2016年水平，但以讀者45歲之年，早15年前在30歲置業，持有到樓價或直情少賣，在樓市的賺價加上供樓當儲錢，幾間計加上氐客幫手供，利用槓桿一拆二, 絕對不是現在共賺幾百萬咁少。

加上現金處理方面，明顯讀者找不到一套可用於自己的有效方法。到期保本的債券，或月月派息達10%的債基，都可幫到讀者，到講方法一段再談。

有關機會(Opportunity)，讀者現時有800萬現金未動用，這是籌碼之一。另外持有三房施政報告後可加按至70%，可加按到400多萬，令現金達到1100至1200萬。

威脅(Threat) 看美國，雖說啟動減息，但是隨近日美國經濟數據轉好，經濟不是差得要減息去救市，故市場預期今年減息也只減多兩次共0.5%，而下年將出現緩慢的減息，不要預期突然會大減息對經濟大刺激，這對投資資產價格上漲不有利。世界戰爭也不明朗，北韓參與令俄烏戰事更膠著。日元走弱加上人民幣跌回到兌7.13美元，說明市場有起有跌，而9月尾的單邊升市只曇花一現。

市場暫看不到有催化大升的可能，此情下如何對症下藥? 首先讀者現金應買直債一條先試，大銀行大保險公司及大跨國機構的，穩健而派6-8%票息，現時買價在100元之下，可賺息又賺價而到期保本。20萬美金可以入手，留意不要將800萬港元盡買，先買20萬美金看利息派得有幾準及此保本投資方法會否都令讀者心煩，令人煩厭的投資方案一概不合讀者，他賺錢的方法是打工，而不是全職做投資，要攪清楚。

債基到期不保本更每月派息，在免費直播我們提及6%息，在債券101課程我們提及派10%年息更有槓桿方法，等息低的時候把回報由年10%槓上去。

那20萬美元投入7%直債，而50萬港幣投入10%債基，一年收約HKD170,000利息，即8-9%年回報。試好之後再可將投資組合SCALE UP，如200萬投資組合日後加碼至1200萬，即收170000利息可6倍回報，有102萬年息，只消加些少槓桿即可達120萬一年，達成讀者想有六位數被動收入的目標。

至於買債是否用證券行? 觀乎美國市值最大的CHARLES SCHWAB都被報導過危機，我們學生主要把投放在香港或新加坡的持牌銀行，免除因大市變動而令證券行受懷疑的風險。

韭菜指數異動 | 汽車街(02443) | 鐮刀已現【天眼通】

領展房產基金(0823.HK) 個股跟進
詳情：https://youtu.be/4WKHl-myNkI
物業估值：2311億
負債：556億
淨資產：1755億
市值：937.9億
大幅折讓，幾乎打5折
利率回到過去，領展一般市值為測量行估值再打8折
====
增量資金來襲 | 港府早上11時刊登《2024年印花稅法例（雜項修訂）條例草案》

2024年11月8日早上11時，特區政府憲報刊登《2024年印花稅法例（雜項修訂）條例草案》，豁免房地產投資信託基金股份或單位轉讓和期權莊家進行證券經銷業務的印花稅，以及修訂在香港實施無紙證券市場制度下的印花稅徵收安排。

香港特區政府發言人表示，財政預算案宣佈，豁免房托基金股份或單位轉讓和期權莊家進行證券經銷業務的印花稅，以提升香港房托基金的競爭力，降低期權莊家的交易成本。修訂印花稅徵收安排將促進在無紙證券市場環境下加蓋印花及徵收印花稅程式的效率。《條例草案》將於本月20日提交立法會進行首讀。
 
重點是這一句【提升香港房托基金的競爭力】，我們值得深究，競爭力怎樣提升?何為競爭力提升?怎樣證明香港房托基金的競爭力提升的進度或成效? 
答: 唯有在資本市場的估價或股價提升才足以反映成效。

領展房產基金(0823.HK) 個股跟進：https://youtu.be/4WKHl-myNkI

【天眼通】最新個股跟進 - 領展房產基金(0823.HK) 

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借盡樓價90%(需按揭保險)，最多可借貸按揭金額856萬
借樓價70%(不需按保)，最多可借貸按揭金額872萬

入息$120,000:
借盡樓價90%(需按揭保險)，最多可借貸按揭金額1,284萬
借樓價70%(不需按保)，最多可借貸按揭金額1,308萬
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