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荃灣廿年樓齡高層開揚景

樓價回到2017 名逸居1座兩房七佰餘萬房大廳大高層

約睇

荃灣區 經紀手記

位置
必嘉坊‧㬢匯為必嘉坊第一期，位於機利士南路、必嘉街、寶其利街及黃埔街包圍的地盤內，實際位置為機利士南路及必嘉街交界處，並佔了機利南路大部分單邊，及佔了必嘉街一小部分單邊。而必嘉坊‧迎匯為必嘉坊第二期，同樣座落在這個地盤，但實際位置為黃埔街及必嘉街交界處，迎匯坐享黃埔街大部分單邊，及小部分必嘉街單邊。

參考㬢匯售樓書披露，恒地在紅磡還擁有五個地段的重建項目：

第一毗鄰地段即機利士南路2至29號及必嘉街76至78號；
第二毗鄰地段為黃埔街1至21C及必嘉街80至86號；
第三毗鄰地段為黃埔街2至16A號；
第四毗鄰地段為黃埔街22至24號及必嘉街88至90A號；
第五毗鄰地段為黃埔街26至40A號及必嘉街83至85號。

第一毗鄰地段和第二毗鄰地段組成由機利士南路、必嘉街、黃埔街及紅磡南路包圍的地盤。第三毗鄰地段及第四毗鄰地段組成由紅磡南道、福至街、必嘉街及黃埔街包圍的地盤。第五地段組成必嘉街、黃埔街及後巷包圍的地盤。機利士南路、必嘉街、黃埔街及紅磡南路包圍的地盤將會興建三期，當中包括必嘉坊第一期㬢匯、第二期迎匯。




景觀
景觀上，迎匯在必嘉街單邊將會望恒地在紅磡南路、機利士南路、必嘉街及黃埔街包圍的項目，而迎匯在黃埔街單邊單位將會望必嘉街、黃埔街及後巷包圍的項目。所以迎匯單位必定是望樓景。參考當區規劃大綱圖，機利士南路、紅磡南路、寶其利街及福至街包圍的地段，被劃為住宅（甲類）用地，建築高度限制為主水平基準上80米。所以㬢匯較機利士南路兩旁的大部分舊樓為高。同時這個地段的建築高度限制亦較紅磡灣中心及黃埔花園為高。雖然紅磡灣中心所在的區域被劃作綜合發展區，建築物高度限制為80米，但實際樓高遠低於80米；而黃埔花園所在地段建築物高度限制為52米。所以必嘉坊及附近三個地盤樓高基本上較機利士南路一帶大部分建築物為高，亦較紅磡灣中心及黃埔花園為高。但話說回來，迎匯將會被㬢龨及恒基四另外三個地盤所包圍，所以迎匯所有單位都會被包圍，所以各個單邊的單位只能享有樓景或內園景。



當區規劃
區內業主關心的問題，殯儀館有沒有機會搬遷。2016年6月立法會議員王國興詣問政府重置殯儀館的計劃，食衛局局長高永文書面回覆為政府現時沒有計劃搬遷或重置紅磡一帶的殯儀館。隨著特首林鄭月娥在其任內最後一份《施政報告》，將沙嶺超級殯葬城規模縮減，由包括靈灰安置所、殯儀館及火葬場，變成僅得靈灰安置所。現階段紅磡一帶的殯儀館機會變得更渺茫。

至於紅磡海傍方面，尚餘已被規劃但尚未動工的土地，故規劃存在變數。首先，位於海濱南岸及理大學生宿舍之間、位於紅樂道的土地被劃作休憩用地。但今年1月，政府過渡性房屋專責小組，宣布將紅磡紅樂道一幅面積為5,600平方米的官地，接受非政府機構及其他團體申請， 發展成過渡性房屋。香港善道會接手營辦，預計提供488個單位，可以容納1,090人居住，興建兩幢樓高四層的樓宇，預期在2023年第一季動工，預期在2024年第二季竣工，營運期不多於5年。

而這個位於紅樂道的過渡性房屋項目，正正位於由長實持有的海韻軒對面。近日長實向城規會申請將酒店改建成為1,503伙住宅單位及442間酒店房。同時會在較低樓層設有零售及餐飲設施。同時向城規會申請將公眾停車場面積由不少於16,300平方米。

今年6月特首會同行政會議批准《紅磡分區計劃大綱草圖編號S／K9／27》，當中把位於紅鸞道以南的用地，即香港嘉里酒店現址，由「綜合發展區（1）」地帶改劃為「其他指定用途」註明「酒店（1）」地帶。另外，把位於紅鸞道及建灣街交界處一塊用地，即祺祥中心及中國人壽中心現址，由「綜合發展區（1）」地帶改劃為「商業（7）」地帶。

不過，政府在紅磡海濱著手興建兩個公園。其中一個公園位於中國人壽中心及香港九龍海灣酒店之間尚存一幅空地，被規劃為休憩用地，預期在2021 ／2022年動工，預期在2024 ／2025年竣工。由必嘉坊步行至該公園約13分鐘。另一個公園位於紅磡碼頭巴士總站舊址；前特首林鄭女娥在2018年施政報告提及有意在紅磡碼頭巴士站總站前址興建海濱都市公園，並指會邀請有興趣的機構遞交有關設計和營運的意向書。而城規會已經將這塊土地劃為休憩用地，但公園發展暫有進展。



迎匯開價參考
今年6月初㬢匯發展商開出首張價單，折實呎價為22,962元至25,039元。按照中原地產網站羅列的同區半新盤環海‧東岸、傲形、寶御、薈點、悅目、城中匯及蕪湖居，截至5月或以前這些半新盤最新成交所計算的平均呎價為18,872元。當時㬢匯折實呎價較同區半新盤呎價溢價為21.7%至32.7%。事隔4個月，期間出現樓市調整，這些半新盤最新成交的平均成交價為18,708元。如果迎匯折實呎價較同區半新盤呎價溢價幅度不變，估計迎匯首張價單的折實呎價介乎22,762元至24,821元。但必嘉坊作為多期的發展項目，發展商如非必要不會愈賣愈低，否則難以獲得後來買家承接。所以迎匯首張價單折實呎價最有機會和㬢匯首張價單相若。

【諗Sir】必嘉坊·迎匯當區規劃｜首張價單開價預測

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市建局在長沙灣及深水埗進行多個重建項目，逐漸改變海壇街及保安道格局。隨著南昌站上蓋項目匯璽在2018年入伙，標誌長沙灣及深水埗正式變天。隨後大孖沙積極在區內佈局，例如沿著長沙灣的瓊林街進行發展商廈，並且計劃將貨倉重建為住宅主為綜合發展區。此外，長沙灣有4個位於市區範圍內的批發市場，極具改變用途的價值，隨時成為百億地王，其重置計劃將在下文探討。

海壇街、興華街率先變天
過去10年，市區重建局致力重建海壇街，先後發展成愛海頌、海珀、傲凱。房協重建項目集中在興華街、昌華街，及毗鄰的青山道、元州街、廣成街一帶，先後發展成喜韻、喜漾、喜盈及喜薈。另此，房協重建保安道舊樓成為現時的喜雅。

現時市建局已經發展重點轉移至昌華街、福華街及長沙灣道一帶，正進行兩個大型重建項目，分別是昌華街 / 長沙灣道發展計劃（SSP-018）及兼善里 / 福華街發展項目（SSP-017）。今年6月，發展局授權市建局重建兼善里 / 福華街發展項目，這個項目現有樓宇僅得9層，將會發展成商業及零售平台上興建兩幢住宅，將興建約1,000個單位，高度限制為主水平基準上120米，將於2031年落成。該項目另設行人天橋連接昌華街 / 長沙灣道發展計劃的地盤A的住宅樓宇，及連接在地盤B上興建的重置體育館。另外，該項目在昌華街這方面預留750平方米休憇空間。
（見圖一）

兼善里 / 福華街發展項目設有天橋接駁昌華街 / 長沙灣道發展計劃地盤A及地盤B。（香港01圖片）
至於福華街 / 長沙灣道發展計劃，地盤A現址為長沙灣體育館及花園，而地盤B現址為長沙灣徑休憩處、部分深水埗運動場及路政署臨時工程倉庫。地盤A原本規劃為「政府、機構及社區」、「道路」及「休憩用地」地帶，市建局建議將地盤A劃為「住宅（甲類）」地帶，樓高限制為主水平基準上140米，將興建5,200平方米零售樓面及830個住宅單位，預期在2033年落成。而地盤B則建議劃為「休憩用地」、「政府、機構及社區」地帶，將興建成18層高的政府綜合大樓，部分樓面用於重置位於地盤A的長沙灣體育館，預期在2028年落成。
（見圖二）



除市建局外，房委會亦透過重建宏昌工廠大廈，以增加公營房屋供應。宏昌工廠大廈位於荔枝角道及丹荔街一帶，將會興建兩幢住宅大廈，預計興建1,200伙。按照時間表，2023年宏昌工廠大廈開始拆卸，並於2030年完成重建。

新地、新世界佈局
2011年新地獲得南昌站上蓋匯壐項目後，大孖沙開始在區內積極部署。先講新世界，其主攻區內商廈項目；2017年先後透過補地價及招標奪得長沙灣三幅地皮。該年1月新世界以11.227億元補地價，平均呎價為5,786元。2月新世界以77.9438億元奪得瓊林街商貿地，平均呎價為7,808元。5月新世界以40.288億元奪得，平均呎價為7,478元。這三幅地皮形成接近200萬平方呎的甲廈組合。今年5月，新世界在長順街地皮建成甲級商廈荔枝角道888號取得滿意紙，已經累售75%樓面，買家包括南洋商業銀行、上市公司栢能集團、港大專業進修學院。當中南商以接近12億元連命名權購入3層，每呎售價達17,500元。

話說回來，繼新世界投得地皮後，瓊林街亦開始變天。例如政府決定在瓊林街興建政府數據中心大樓，又例如位於瓊林街109號的聯興工廠大廈申請放寬地積比率至14.4倍，以興建一幢27層高的新式工廠。

新地在2011年奪得南昌站上蓋項目匯璽後，在2017年正式開售，首批折實平均呎價超過21,000元。新地食髓知味，在2017年以50.6億元投得興華街西對出臨海酒店地皮，成為香港史上售價最高的酒店地皮。2019年城規會批准在該地皮上興建25層高酒店大樓，提供975家客房，將於2024年開幕。今年3月，新地向城規會申請將地皮對出的廢棄碼頭改裝成為兩套登岸梯級。

新地酒店地皮毗鄰為維港匯。後者由信置、會德豐地產、嘉華國際、爪哇控股合組財團共同發展；2017年該財團透過招標以172.88億奪得該幅臨海地皮。而新地長沙灣酒店項目後方為新居屋凱樂苑。值得留的是，這兩幅酒店地及住宅地均享在永久海景。由於這兩幅地皮正正位於維多利亞港沿岸，受到《保護海港條例》不准在維港內填海的法律條文所約束。

另一邊廂，2020年9月，新地及嘉里獲城規會轄下的都市規劃小組修訂荔康街、發祥街西、深旺道及西九龍走廊的土地及位於荔康街一小塊狹長土地的綜合發展詳情，住宅數目由3,140伙增加至3,647伙，而該項目住宅大廈數量亦由8幢減至7幢。該項目佔地面積為23,700平方米，地積比率不超過8倍；由兩個地盤組成，分別為屬於地盤一的嘉里鴻基貨倉及屬於地盤二的潤發貨倉。地盤一及地盤二中間隔著荔發街，但項目重建後，荔發街位置改成為一條24小時開放的行人通道。此外，地盤一可以興建42,816平方米，地盤二可興建146,784平方米，兩個地盤可建189,600平方米，當中住宅興建177,750平方米，而非住宅部分可興建11,850平方米，包括商業、學校、包括設於地盤一的900平方米的幼稚園設施。但倘重建落實，毗鄰的凱德苑、海達邨、碧海藍天第1座至第3座未能繼續享有開揚的景觀。

批發市場何去何從
長沙灣至少有4個批發市場，包括長沙灣臨時家禽批發市場、長沙灣蔬菜批發市場、長沙灣副食品批發市場、魚類統營處魚市場。有聲音指應重置批發市場以騰出土地作出其他用途。

2020年，漁農署曾向深水埗區議會報告，指出木土工程拓展署研究將現有批發市場，包括臨時家禽批發市場、蔬菜批發市場及長沙灣副食品批發市場搬遷至青衣西北部。但未有進一步落實。


【諗Sir】長沙灣獲大孖沙進駐｜沿海地王最新發展｜批發市場有冇機會搬遷？

PARK YOHO Bologna為該屋苑最後一期，涉及164伙。這個項目鄰近錦田沙埔村附近，未來將有北環線凹頭站及有大型公營房屋及私樓屋苑發展。

Bologna三個注意事項
注意事項一：鐵路專用範圍
根據PARK YOHO Milano樓書，指出有一塊沿青山公路 ／青朗公路伸延及覆蓋擬議北環線的土地，被劃為「其他指定用途」註明為「鐵路專用範圍」地帶。該地帶鄰近發展項目，北環線興建及營運可能對項目的住宅物業有影響。參考錦田北分區計劃大綱核准圖，「鐵路專用範圍」地帶將PARK YOHO一分為二，「鐵路專用範圍」左面為1B期的PARK YOHO Venezia及1C期的Sicllia，而「鐵路專用範圍」右面為1A期、2A期的Genova、2B期Napoli及2C期的Milano。位於PARK YOHO 1A期以南的Bolongna，緊貼「鐵路專用範圍」。按照批地條款，當地政總署署長要求交還時將「鐵路專用範圍」交還予政府，承授人不可收取費用及索償。
（見圖一）

注意事項二：斜坡維修
PARK YOHO部分地段設有護土牆及斜坡，業主須自費維修斜坡及護土牆。當中Bolongna附設私家路下方為護土牆。
注意事項三：濕地管理
PARK YOHO設有私人濕地。按照批地條款，業主須在批租年期內自費保養及管理濕地。故PARK YOHO管理費內包括濕地保育費用。

鄰近發展
長春新村
PARK YOHO東南方的長春新村位處「綜合發展區」。2019年新地申請將長春新村第107約多個地段及毗連政府土地興建分層住宅、商店及服務行業、食肆、學校、社福設施及車站；有關申請獲得批准。而上述發展項目涉及面積15.6萬平方米土地，分甲期及乙期兩期發展。

甲期可建樓面面積為5.1萬平方米，而乙期可建樓面面積為13.7萬平方米。甲期將興建8幢住宅及1幢非住宅大廈包括商業、交通交匯處及日間護理中心，而乙期將興建20幢住宅及兩幢商業物業，可以彌補PARK YOHO缺乏零售配套的缺陷。
（見圖二）

甲期興建12層至17層，乙期興建17至18層。每個單位面積介乎40至48.9平方米，兩期興建3,891伙單位，較PARK YOHO單位總數3,124伙多。

值得注意的是，根據同年3月城規會會議紀錄，甲期98.5%土地由申請人擁有，但申請人僅擁有乙期土地20%，申請人尚未取得60%土地業權，乙期土地餘下土地為官地。乙期土地已經預留6,000平方米土地興建小學，位於PARK YOHO Bologna的東南方。該小學在乙期居民入伙後才需要興建。
長春新村以南兩幅土地
長春新村以南及漁農自然護理署凹頭漁業辦事處以南的兩幅土地，原來同屬PARK YOHO另一期發展項目。2019年城規會批准新地申請放寬用盡「綜合發展區」的可建樓面面積；住宅可建樓面為25.9萬平方米，非住宅可建樓面為不超過1萬平方米。興建38幢住宅，樓高11至16層，總共興建不超過4,282伙單位。另興建5幢非住宅，樓高1至4層。
沙埔村以北的公營房屋
早前政府公布對多幅棕地進行可行性研究，當中包括位於錦田沙埔村以北、佔地17公頃的棕地，計劃興建7,000伙公營房屋。而該幅棕地日後建成公營房屋後，和PARK YOHO只是相隔了沙埔村及私人濕地。
（見圖三）

潭尾有9,940伙大型發展
PARK YOHO在青山公路—潭尾段右面，而公路及壆圍南路之間有北面地皮及南面地皮，新地申請在這兩幅地皮興建28幢住宅及重置冠珍醬園。住宅部分共興建9,940伙，單位數目媲美沙田第一城。北面地皮現時為方艙醫院，新地為北面地皮申請興建22幢住宅及濕地復修區，而南面地皮設有6幢住宅及重置冠珍醬園。該項目位於未來北環線凹頭站及牛潭尾站中間，較凹頭站較近，步程約10分鐘。

PARK YOHO附近的潭尾項目，圖片由潭尾地皮北面拍攝，現時北面地皮為方艙醫院，冠珍醫園將會重置在南面地皮。（文匯報圖片）
（見圖四）
（見圖五）
交通發展
PARK YOHO Bologna附近將會設有北環線及凹頭站。地鐵公司編製的有關北環線的網站指，凹頭站車站實際選址仍在規劃中。不過，參考最新的規劃大綱圖，在新地潭尾項目對正的鐵路專用通道特別寬闊，相信是未來凹頭站所在地。                        


【諗Sir】PARK YOHO Bologna附近發展

除太古地產外，原來恒基地產亦積極在鰂魚涌收購舊樓。現時區內至少有9個重建項目，分別處於建築階段、規劃階段、強拍階段或收購階段。如果再從微觀層次觀察發展商動向，不難發掘出下一個獲得發展商收購的舊樓。

建築階段項目
太古坊第二期重建
太古坊第二期重建前，仍有三幢建築物包括常盛大廈、康和大廈及和域大廈為工廈。在2011年這三幢大廈的估值為79億元。當時這三幢物業的平均呎價分別為4,924元、3,236元及4,067元。同年港島東中心的平均呎價為9,257元。所以太古地產早在2011年出版的招股書提出重建計劃。

常盛大廈重建為太古城一座，於2018年落成，可建樓面達101萬平方呎。2014年太古地產以太古城中心三期10層樓面，約20.5萬平方呎及5.37億元現金及額外金額，換取香港政府持有的和域大廈樓面，並於2016年完成交易。隨後的2017年，太古開始拆卸和域大廈，2018年展開康和大廈拆卸工程及地基工程。而太古坊二座將於2022年內落成，總樓面面積約100萬平方呎。
(見圖 1 )

規劃階段項目
柏架山道2至16號及英皇道992至998號
雅居樂集團收購這兩批公務員合作社重建成住宅項目。今年6月，雅居樂向城規會申請放寬高度限制，高度限制由主基準水平上120米，上升至142.5米，擬建兩幢住宅，可供提600伙單位。
(見圖 2 )

芬尼街3至9號
2008年2月屋宇署批出可以興建32層高的酒店圖則，但現時地盤空置。

強拍階段項目
英皇道983號至987A號及濱海街16號至94號
2018年，太古地產和恒基地產持有各50%權益的合資公司為這個重建項目申請強拍，拍賣底價為26.58億元。同年10月，恒基地產和太古地產向城規會申請更改土地用途，建議將地盤重建為32層樓高的辦公室、商店、服務行業及食肆的商廈。2020年4月，城規會不接納申請。故該項目仍按當區計劃大綱圖標明的住宅（甲類）地帶興建住宅及零售用途，總樓面面積約40萬平方呎。
海灣新樓及海傍大廈
2022年6月，太古地產為這兩幢物業進行強拍，拍賣底價分別為6.378億元及5.656億元，總數廯12.0344億元。這兩幢物業毗鄰太古坊，將會重建成辦公室及其他商業用途。以地積比率15倍計，重建後的可建樓面達30萬平方呎。

仁孚工業大廈及華廈工業大廈
仁孚工業大廈位於英皇道1,067號，而華廈工業大廈位於船塢里8號，將一併重建為總樓面面積達79.9萬平方呎的寫字樓及其他商業用途。2018年，太古地產為這兩幢物業申請強拍，當時底價分別為28.3億元及29.3億元。直至今年2月，土地審裁處為仁孚工業大廈批出強拍令，底價已經升至50.526億元，成為最大金額的強拍個案。不過，直至今年3月，仁孚工業大廈最後兩伙單位（8樓單位及14樓單位）業主接受收購，毋須強拍而能統一業權。在收樓期間，太古地產三度加價，8樓單位收購價由1.87億元，加至2.888億元售出。而14樓單位由齡記書局家族成員以2.888億元出售，合計兩個單位的收購價為5.776億元。

收購階段項目
多寶樓
多寶樓項目涉及範圍包括英皇道963號至967A號、芬尼街2A號至4號及海光街2號至24號，鄰近太古坊。市傳太古地產及恒基地產分別佔49%及51%。恒地早在2014年鎖定多寶樓進行收樓，一年後太古地產亦向多寶樓埋手。直至2019年恒基及太古地產才決定合作發展。2019年7月，有報道指該月曾一日內錄得17伙成交，成交價介乎355萬元至798萬元，涉資1.62億元。並累積到接近80%業權。但重建只能興建住宅。
金海大廈
金海大廈位於海濱街15號至53號A，早在2010年已經有財團透過離岸註冊公司仟盛投資、金圖投資開始收購。2015年有報道指仟盛投資斥資2,249萬元收購兩間住宅及1間地舖。而2016年4月有報道指財團累計斥資3億元收購了58個業權，佔整體196個業權的30%；每伙收購價介乎457萬至650萬。

金海大廈毗鄰的重建項目正正是太古地產持有的太古坊二座重建項目。而金海大廈和一（濱海）街之隔的英皇道983號至987A號及濱海街16號至94號重建項目，也是由太古地產和恒基地產共同擁有。

金海大廈有8層樓高。當區分區計劃大綱圖顯示，金海大廈及位於英皇道的中興大廈剛好落入商業用途地帶，地積比率為15倍。故金海大廈重建可建樓面達29.4萬平方米。
太豐樓
太豐樓位於海光街26號至36號，樓高8層，地盤面積不足4,000平方呎，太古地產及恒基地產早年曾研究重建可行性，但沒有落實收購。不過，2016年起有財團透過Sunshine Sail Global Limited、S & E Ltd及Beautiful Mind Limited收購單位。由2019年至2020年4月，財團以8,324萬元收購8伙，成交價介乎528萬元至1,536萬元。截至2020年4月，該財團已經收購25個單位，佔業權超過50%。該地盤位於住宅（甲類）地帶，樓高限制為主基準水平上105米。

下一個獲得收購的樓盤
2018年5月，太古地產宣布將位於糖廠街23號的服務式住宅太古坊柏舍拆售。但同年8月，太古地產宣布重新考慮太古坊栢舍的未來發展，決定繼續持有該物業作長遠投資，栢舍將繼續以服務式住宅形式營運。見微知著，相信太古地產對發展海灣街、海堤街、海光街及糖廠街範圍內的重建項目感興趣。這個區域內涉及海光苑、嘉榮大廈、濱海大廈、漢威大廈、龍景大廈，可供投資者尋寶。





【諗Sir】鰂魚涌9個項目重建｜太地、恒地聯手收購｜區內重建尋寶

發展商積極發展市區邊緣土地，位於九龍市區邊緣的油塘將成為繼啟德後另一個供應重鎮。區內至少有9個項目重建成為住宅，最低限度將提供11,381伙單位。當中以由恒基地產的油塘灣大型綜合發展項目已批出建築圖則，但尚未完成補地價，導致整個項目遲遲未能啟動。

發展商曾打算填平油塘灣
油塘規劃演變如下：
1997年，持有油塘灣土地業主組成的財團委託顧問研究油塘灣填海的可行性。
1998年，油塘工業區用地由「工業」改劃為「綜合發展區」、「住宅（戊類）」及「商業」地帶。
2004年1月，終審法院對不准進行填海推定作出澄清。
2004年2月，城規會以不填海方針作為發展油塘灣的前提。
2013年，城規會批准油塘灣綜合發展區可以興建5,231伙住宅及900間酒店房。
2014年，城規會將東源街及仁宇圍的「綜合發展區」拆細為五幅較小型的「綜合發展區」地帶。
2015年，城規會批准油塘灣綜合發展區可以興建6,556伙住宅，由恒地財團可以興建6,236伙。
2017年7月，油塘灣大型綜合發展項目第一期及第二期獲屋宇署批出圖則，興建30幢大廈，總樓面面積達408.8萬平方呎。

油塘灣等於半個太古城
油塘灣大型綜合發展項目原址為工業大廈、混凝土生產工場、汽車修理工場、木廠、建築物料儲備場及造船廠。油塘灣填海大計被叫停後，油塘灣大型綜合發展項目第一期及第二期終於在2017年獲批出建築圖則，可興建30幢大廈，樓高介乎18層至32層。

油塘灣大型綜合發展項目佔地98,954.75平方米，當中恒地財團佔73,971.79平方米，恒地財團以外的業主佔14,734.72平方米，政府佔10,248.24平方米。恒地財團由恒地、會德豐地產、新鴻基地產、恒隆地產、中建企業、太古地產、富輝發展及Moreland組成。

城規會早在城規會在2013年2月8日批准在油塘灣大型綜合項目原址興建5,231伙單位，可容納15,693位居民，平均單位面積為76.2平方米。恒地財團申請將地積比率由4.5倍，上調至5倍。城規會在2015年1月16日批准增加興建單位數目至6,556伙單位，容納19,668位居民，單位平均面積縮減至60.8平方米；興建單位數目相當於半個太古城。油塘灣大型綜合項目還包括酒店項目，正正位於油塘製冰廠及榮山工業大廈所在地；業主分別是保利達資產及李秀恒，卻非是恒地財團成員。

2020年，保利達及李秀恒申請改變這兩幢物業所在地的規劃用途，由「綜合發展區」地帶改劃為「商業」及兩個「政府、機構或社區」地帶。但直至現在，這兩幅土地的用途維持不變。況且，除恒地財團持有的土地外，油塘灣其餘各期發展計劃尚未批出建築圖則。

按照2009年一份提交區議會的文件，油塘灣綜合發展區須提供綜合青少年服務中心、綜合職業康復服務中心、中度弱借人士宿舍及幼稚園。
(見圖一)

油塘工業區變天
除油塘灣綜合發展區外，油塘工業區亦逐漸變天。1998年，城規會將油塘工業區劃為「綜合發展區」、「住宅（戊類）」及「商業」地帶後，鯉灣天下於2006年入伙，成為區內首個由工業重建成為住宅的項目。現在區內工廈重建成私樓項目還有嘉賢居、Ocean One、Peninsula East、海傲灣及𣌀臺。

未來新供應還看東源街及四山街。隨城規會將位於東源街及仁宇圍一帶的綜合發展區拆細成5塊後，地積比率為5倍，這些綜合發展區的臨海部分的高度限制為主水平基準上80米，而綜合發展區（1）、綜合發展區（3）及綜合發展區（5）的內陸部分的高度限制為主水平基準上100米。綜合發展區（1）為長實發展項目，早在2019年以22.1億元完成補地價，每平方呎樓面地價為5,283元，將興建903伙單位。綜合發展區（2）現址為觀塘魚類批發市場，遲早會列入賣地表興建住宅。綜合發展區（3）現址為越秀冷藏倉庫， 將興建1,393伙單位。綜合發展區（4），由青建國際購入，可興建224伙單位。綜合發展區（5）為蔚藍東岸，將於今年年底入伙，共提供688伙單位。

除東源街外，位於四山街18至20號、㬢臺後方的油塘工業大廈4座，今年2月宏安地產申請強拍；㬢臺其中一家發展商為宏安地產，後者對區內發展情有獨種。位於四山街8號世運貨倉將重建成為483伙的住宅項目，將成為區內距離地鐵站最近的私樓項目。由世運貨倉出發步行約5分鐘到達油塘站。
(見圖二)


近年政府覓地興建公營房屋，往往在純私樓地段興建公屋。但在油塘卻變成在公屋地段興建私樓。幾年前，保利置業以33億元投得位於高超道的官地，可興建634伙，而毗鄰的油塘通風樓則由信和置業、資本策略地產投得，預期可以興建500個單位。這兩個項目分別對正高怡邨高悅樓及高翔苑高龍閣及高鳳閣，導致高超道不再是純公屋地段。

油塘受惠北港島線
油塘站上蓋物業並非港鐵公司的鐵路項目，而是由房屋委員會興建的油麗邨、油塘邨、油美苑、鯉魚門廣場及大本型。惟由油塘工業區步行前往油塘站則要5至8分鐘步程。不過，如北港島線通車，油塘居民乘將軍澳線過海，不用轉車就可直達灣仔北。








【諗Sir】油塘灣計劃起6,556伙｜油塘工業區變天 ｜北港島線受惠者  不用轉車直達灣仔北

疊茵庭 8座中層D室

5月27日，市區重建局宣布在九龍城進行衙前圍道／賈炳達道發展計劃，宣布對區內三個地盤進行重建，連同早在2019年宣布重建的沙浦道項目，透過連接政府隧道與啟德道／沙浦道項目與啟德新發展區連成一氣。政府早在2011年於九龍城成立首個市區更新地區諮詢平台，研究後將土瓜灣劃作優先重建範圍，市區重建局展開多個土瓜灣重建項目後，近日終於在九龍城大展拳腳。

根據《市區重建局條例》，若有關重建項目涉及修改分區計劃大綱圖上土地用途，市建局便會以「發展計劃」形式推行重建。衙前圍道／賈炳達道重建正正屬於發展計劃，須向城規會提交發展計劃草圖。

衙前圍道／賈炳達道發展計劃分為主地盤、北地盤及東地盤，地盤面積分別為25,343、6,600及15,967平方米。主地盤由賈炳達道、龍崗道、衙前圍道及侯王道包圍，涉及九龍城市政大廈、九龍城長者健康中心、李基紀念醫局及衙前塱道及南角道一帶舊樓，但主地盤不包括在2014年落成的御門‧前，亦不包括樂善堂小學及樂善堂總辦事處。北面地盤位於賈炳達道公園範圍內，毗鄰九龍城廣場。東面地盤則毗連太子道東、打鼓嶺道及打鼓嶺道休憩公園。



按照現時馬頭角分區計劃大綱圖，位於主地盤土地上的九龍城市政大廈及李基紀念醫局最高建築物高度分別為3層及1層，這些土地現時劃為「政府、機構或社區」地帶。而主地盤內位於衙前塱道、賈炳達道、龍崗道及衙前圍道之間的土地及東面地盤，現時均劃為「住宅（甲類）2」地帶，該地盤內現時最高建築物高度為香港主水平基準上80米，但實際建築物樓高大部分為6層高樓宇。北面地盤現時劃為「休憩用地」地帶。

參考市建局編製的規劃報告書第一冊，市建局建議在主地盤內最高建築物高度為香港主水平基準上143米至160米，興建七幢住宅，共4,353伙單位，平均每單位面積為46平方米，估計可容納10,012人。主地盤覆蓋的衙前塱道及南角道將會改建成為兩條最少闊18米的綠化行人專用區，亦會在御門‧前正門前方興建私家道路連接侯王道。主地盤北面地皮毗連賈炳達道的部分土地劃為市集廣場。



北面地盤將興建新政府綜合大樓，用於重置九龍城市政大廈、九龍城獅子會健康院及李基紀念醫局等社區設施，參考市建局規劃報告第一冊附載的構想圖及地圖，新政府綜合大樓最高建築物高度為香港主水平基準上100米，提供最多47,000平方米的社區設施樓面，為現時的3倍。該大樓採取階梯式設計，並且將會興建天橋連接主地盤。



隨著屯馬線通車，宋皇臺站在九龍城南角道設立出入口，將九龍城及啟德新發展區透過隧道連接起來。不過，政府為加強九龍城與啟德新發展區連接，將在太子道東毗連啟德道及衙前圍道的交界處興建行人隧道，連接啟德地下購物街。而市建局發展東地盤及啟德道／沙浦道發展計劃時，銳意將毗連的打鼓嶺休憩公園、太子道東巴士站及部分啟德道路用打造成為九龍城通往啟德發展區的門戶廣場，而這個門戶廣場包羅了啟德道／沙浦道發展計劃興建的1,000平方米分層地下廣場，將連接在2029年落成的政府行人隧道後，行人由九龍城沙浦道一帶可直達啟德發展區及長達1,500米的地下購物街。

東面地盤將興建不高於香港主水平基準上40米的建築物，以形造門戶廣場開揚感覺。但東面地盤未用盡的可建樓面轉移至主地盤。所以主地盤最高建築物高度高於東地盤。

建議收購價高見21,000元
​講完衙前圍道／賈炳達道發展計劃詳情後，現有業主最關心是建議收購價。雖然市建局已經預留150億元進行收購，但是尚未公布收購價。不過，根據以往做法，市建局參考同區七年樓齡為假設的重置單位實用呎價作為建議收購價。而建議收購價是由市建局委任的七家獨立測量師行就過去6個月在當區及附近地區的成交個案釐定。

九龍城區內已經有不少樓宇重建，而又合符同區七年樓齡假設，只得位於賈炳達道33號、在2014年11月落成的曉薈，在今年5月4日錄得3樓D室成交，成交價490萬，實用呎價為20,248元。而位於位於侯王道12至18號的The Avery，樓齡8年，在今年5月11日錄得10樓C室成交，成交價為470萬元，實用呎價為20,982元。雖然同區七年樓齡住宅樓宇在過去半年僅錄零星成交個案，但和重建範圍內樓宇同樣是單幢樓，相信可以作類近比較。而啟德道／沙浦道發展計劃的建議收購價為17,698元。由此推算，衙前圍道／賈炳達道發展計劃的建議收購價將介乎17,000元至21,000元之間。

重建時間表如下：
2022年5月，項目展開及進行。
2030年，位於北面地盤的新政府綜合大樓，包括重置後的九龍城街市落成。
2034至2038年，重建計劃其餘部分落成。

土瓜灣十三街重建有阻力
2011年，政府在九龍城區成立全港首個市區更新地區諮詢平台，後者於2014年1月建議九龍城市區更新計劃，建議土瓜灣五街及十三街一帶、土瓜灣九龍城道與落山道一帶及土瓜灣環字八街／銀漢街／崇安街一帶劃為優先重建範圍。由當時至今8年時間內，市建局在環字八街已經開展了8個重建項目。市建局在土瓜灣九龍城道與落山道一帶進行兩個重建項目。不過，市建局尚未在土瓜灣五街及十三街一帶展開重建，市建局行政總監韋志成指出土瓜灣五街及十三街預計的收購成本達400億元，須先行進更多有回報項目累積財力始進行收購。
