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諗sir第2隻股份app專屬

最近新地天水圍Yoho West新盤熱賣，首輪銷售賣出逾9成單位，在這樓市寒冬可謂相當突出。而新地其實在馬鞍山西沙其實有另一個超大型，近9000伙的項目即將在明年推售，若然閣下正在考慮Yoho West，馬鞍山這個「Yoho East」可能更有水位。
 
當然Yoho 系列是新地有元朗、天水圍一帶建立的品牌，馬鞍山項目應該不會以Yoho系列命名，那麼我暫且以「西沙項目」稱這個樓盤吧。

1.區份比較 天水圍vs馬鞍山

從政府統計顯示，馬鞍山人口為22萬，天水圍則為28萬，但有趣的是馬鞍山的就業人口有3萬4千人而天水圍的就業人口只有3萬5千人。換言之馬鞍山居民的生產力明顯較天水圍高。現實上那個地區搵到錢，消費能力和置業能力都會比較高，這是不爭的事實。同時，雖然馬鞍山和天水圍都有相當多資助房屋，但天水圍而公屋為主、而馬鞍山則以居屋為主。要知道剛剛施政報告提及明年開始居屋免補地價出售的政府擔保期將有30年增至50年，而馬鞍山區存在大量20-30年樓齡的老居屋，無疑是最大的受惠者。試想想，這批已供滿居屋單位的業主若然想換樓，賣出單位隨時有4-500萬，絕對有能力換新樓，甚至full pay，這絕對是一個廳大的購買力。

2. 開則在馬鞍山區獨有

觀乎近年新盤開則，多以一房、兩房開廚、三房一廁這類開則猶為多，而馬鞍山區正正缺少這類型開則。馬鞍山最近的屋苑主要在烏溪山一帶，包括星鏈海、雲海、泓碧等等，都以大單位三房為主。而迎海及銀湖天峰細單位只有兩房梗廚，因呎數近500呎所以lumpsump較大。若西沙新盤推出中小型單位並以較低呎價和lumpsum銷售，相信不少馬鞍山區的年輕一族會相當有興趣。

3. 成本價低，有本錢平賣

西沙項目涉9000多伙，規模猶如第一城。幾期項目分批補價，平均補地價約為$4000/呎。據過往經驗，由於伙數量多，發展商通常會以低價做旺氣氛，再按批加價。否則若然首幾期價單已經高開而銷情慘淡的話，往後更多貨只會越黎越難賣。考慮到補地價價錢，發展商頭幾張價單有機會可能開出驚喜價，配合呎價較細的單位，lumpsum可能相當吸引。例如3xx萬一房，5xx萬兩房、6xx萬三房等等，若真如此，相信其水位比Yoho West更高。



【地產仔禾記】2024 「YOHO EAST」比YOHO WEST 更抵買?

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諗sir,

我今年43歲。大學時成績不俗獲得獎學金，加上兼職打工，用儲蓄得來嘅錢買咗層九龍居屋，現價500萬已供斷。一路都唔敢冒風險去賣樓再買賺價差，我畢業時父親母親家庭主婦沒收入，所有經濟都由我負擔。

到近年我見銀紙貶值，所以再買了一層兩房私樓收租，買入價400萬，現價都是400萬，欠銀行200萬。每月收租11k, 還銀行貸款加管理費8k. 所以可產出淨現金流2K.
我之前被裁，後來做 partime， 收入月入20k. 我有現金30萬，股票基金120萬，MPF 90萬
老公收入29K, 由於不善理财，所以幾本上無乜點儲錢，好彩亦無負債。

我們已經買足人壽、醫療、危疾、意外等保險。

兒子已讀中學有津貼，幸好成績不錯不用補習，學費支出不高。每月家庭加個人開支約30k左右父母需要照顧，家庭每月儲蓄不多，想問下應該點部署退休？

一個怕冒險的人上

明白大家背負很多，不想冒險。然你你懂一邊工作，一邊轉換方法去解難找答案。加上工作前為不順景設立保險線，所冒風險將大為降低，從而獲得解難後豐盛成果。

可是你擔心越多一味打工過活，縱使成續優異如讀者大學拎既獎學金夠交首期買樓，到達中年仍是無錢儲面對仔女父母財務上夾擊。所以早一步準備免墜中年危機，讀者經歷大家值得借鑑。

先講槓桿不是冒險，計算得宜的槓桿，能令你產出正現金流的槓桿，很值得去投資時間學習。好似筆者自己，利用分間房收租樓價底成本低，可低成數上會不用擔心高成數出租問題之餘，投入200萬月供8K而收租22K，200萬投入月正現金流22K-8K = 14K，現金流產出效率8.4%仲要之後利息減供樓仲平。香港的套房需求很大每間租5500你一開四已達22K每月。

當然，有些人不做套房，那用直債加債基的組合，做些槓桿已令年回報在12%左右。直債派8.6%的不難。債基更是槓桿後就當融資成本在4-5%水平，仍可獲13%年回報，那平均11%回報的組合更要直債到期保本，投入100萬已收租9000餘元，2000萬投入即是18K每月。即係讀者將其中一間樓賣走回籠400萬，假設200萬做套房，另200萬買直債+債基組合，已可收息14K+18K = 32K月月有成30000幾月入，成功從打工仔生活脫離有時間upgrade自己。

當你每日獲得新知識及有時間去試賺到錢既方法，你再加改良幫自己設立盤小生意賺下錢絕可預期。每天打工為老闆理想而活而妄想零風險等出糧，最後就是40歲被裁乜都無。

理財都要試，400萬錢不是一下子最入，債可慢慢由細買大，屋就當間唔成房都有唔錯租值。不過我地已有大量單位自己或幫人收租中，基本上可望清楚後去做好佢。

有被動收入而成功「領回自己人生」，最重要不只是獲得金錢，而是你成功提升自己的經歷，令自己滿足之餘更能教養下代如何立足社會。明顯地，讀書的本領同你點過好生活是兩套不同技巧。讀書好在可每天培養你交功課去累積成果的習慣，但打從中學開始讀的地理或者微積分，在生活及工作上你有幾何用到?



【諗SIR】不想冒險的人產出月32000每月收入

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大家好,我是諗sir，上集節目講過，一些獨立屋,為大家找找屋內有樓梯的小屋，今集不如找找一些屋是講遊艇，其實在香港,如果想屋有遊艇景的話，選擇一,深灣遊艇會附近，深灣9號,但價碼確實貴一點，3000至4000萬，想便宜一半,又近市區，可以去西灣河，嘉亨灣外面向海部份三房就見到遊艇景，1600至1700萬左右就有交易，而如果想一間樓,全新樓，又在九龍這邊，其實Miami QUAY的三房，都是1500至1600萬，亦在跑道區有遊艇景，但若然想再價碼相宜一點,就要等一等，入掃管笏的黃金海岸，黃金海岸都有遊艇會，在黃金海岸的屋苑，如果你是最近黃金海岸的幾座，都見到遊艇景，不過放盤很少，那裡呎價雖然是11000元左右，但相反,我們POWER TEAM，這麼久都是做過一單的頂樓相連單位，其餘放盤極少，至於西貢在香港，或是整個大灣區都共知，景色優美,小城風味，附近其實都有遊艇景，去匡湖居，2000多至4000萬左右，附近亦都有遊艇景，不過匡湖居就真的住在湖邊，不及嘉亨灣和跑道區，高在二十多樓下來看遊艇景，那個滋味我覺得更好，尤其夜景更加吸引，至於再相宜一點，也可以入將軍澳，其實清水灣半島望出去，沿著Savanna海濱長廊旁邊，就有些遊艇景，但那個遊艇景相對質素差一點，因為當中是少許遊艇，夾著舢舨,即木船，沒有那麼漂亮，以及香港仔避風塘都有船景，但那些勉強叫船，但全部是不能夠指，是很漂亮的遊艇

至於我們再進一步，在剛才說的五個候選人中，要有遊艇景之餘，再加上有跑步長廊，及附近有大型商場配套，上班又方便的，就非得不數在跑道區的Mami Key，如果和深灣比較，深灣最近的商場要去黃竹坑站附近，黃金海岸雖然又有遊艇又有商場，但黃金海岸的商場，始終選擇性不多，商場規模比較細，而我自己很喜歡，在跑道區附近的緩跑徑，總長由跑道區這邊跑回去，觀塘海濱都可以，全場可以超過12公里，緩跑徑還要全新製造，喜歡跑步加上運動的人士，背靠將會興建好的啟德體育園，向前 亦可以由跑道區，跑回去觀塘，去做運動，何樂而不為呢，我們今天進到Mami Key，都看看它現樓發售的單位，同時看看它那個漂亮的會所，先去會所，現在24小時的Gym Room，基本上是新樓會所必備措施，會所不止有跑步機，我試過它的滑艇機，滑下去不只是風葉的，有水聲 確實幾特別，再動感一點進入私人影院，可以租，亦都非常漂亮，和喜歡的有VR打機房，招呼你和你的朋友都可以，小朋友有兩種遊樂場，室外的遊樂場，裝飾是很吸引的，這個紫白的滑梯，我個人覺得條紋很配合我今天的西裝外套，所以我都在這裡多拍幾張照片，而進入室內的兒童遊樂場，有南瓜和蘿蔔主題，我都用南瓜加蘿蔔來配合自己，還有會所的足球機，重拾兒時回憶，種種的東西都可以足不出戶，在Mami Quay裏面看到，最後但同樣重要的，我們當然要上單位，看看從屋內看出去的遊艇景有多震撼，從我們現在的屋露台看出去，就是向東北方向，看到遊艇景這個是日間景，海景很溫馨的，中間夾住遊艇，而對面就是觀塘繞道，就不是那隻望出去晚上黑漆漆一片，甚麼都沒有的海景，單位裏面有三房設計，這個是有裝修的單位，其實空間和房間都是標準，廳我自己覺得一進去，其實闊度比一般廳大，還有由於露台向海開得很大，大量採光，所以令人感覺非常之光猛，這個單位加上這個獨特性，之後要在市場找到，不是容易，因為跑步區的地是有限的，建完就沒有，而剛才都說過，遊艇景在香港要找的話，加上尤其是以內地來找樓的朋友，以我們買樓powerteam所見，他們對海景加上有遊艇，內容比較充實的海景 是更加需求大，要在九龍有這樣的景，Miami Quay加上跑道區其他的單位，我們今集特意來講講，他們有一個不能忽視的獨特性，今集大致講到這裏，下集，我們再找找有什麼獨特的單位，希望大家可以Like我們的Channel，和Subscribe我們，成家網上投資課程的頻道，下集再和大家講其他東西，再見!

【諗Sir】香港買房有遊艇海景  5個地點你不可不知！

最近在看一個垂直軟件行業的連環收購者Roper Technologies (ROP.US)，主要業務在美國地區，給我的感覺和加拿大的連環收購者Constellation Software (CSU.TO) 有少許相似。收購以後保留原有的管理層、成為長期的擁有者、去中心化的管理架構、旗下27間企業就有對應27份財務報表。

歷史上，早期這個公司是工業領域出身，收購活動也集中在工業和醫療領域（例如流體處理、分析設備），後來轉為專注於收購軟件和其他輕資產業務。主要收購戰略為收購現金投資回報率達到一定要求的、輕資產、在細分軟件行業裡數一數二的市場參與者。Constellation Software與Roper Tech不同的地方是收購的公司會更小型，交易量也更多，另外就是與公司創辦人直接交易為主，而不是像Roper Tech那樣從私募股權中收購為主。

不同於軟件產品行業的強馬太效應（例如Microsoft、Adobe需要一定的出售數量以覆蓋巨大的研發成本，規模效應是非常重要的優勢），垂直軟件服務行業的規模效應並不顯著。這裡的軟件服務是指為客戶定製一個企業解決方案，是Project-based的。因此，比起視作一個軟件行業，把它視為一個提供專業服務的行業會更好理解（甚至我會覺得有商業模式的性質有少許像四大會計師行業），多項目就需要聘用相應多的人手去做。而不同的行業有不同的特定語言，對專業軟件解決方案亦有著不同的需求。這亦是當初Roper Tech能從軟件細分行業領域中撈出一堆魚的原因，因為當時整體市場重視潛在規模和增長，而這些公司市場潛在規模沒有那麼大，內生增長並沒有那麼快，所產生的現金也沒有足夠多好的再投資用途，估值就會被壓低。

如果觀察公司旗下的投資組合，會看到每間公司也是針對了一個特定的行業，例如專門為法律行業提供軟件服務的Aderant、為政府承包商和建築工程公司提供項目管理軟件的Deltak、為保險行業提供解決方案的Vertafore等等、教育軟件公司Frontline Education等。這些垂直市場軟件公司為客戶提供的是關鍵任務型的解決方案，對客戶而言往往亦不是可選支出，因此這些公司收入裡有一大部分是屬於經常性收入。據公司所述，這個行業所競爭的是Customer Intimacy（與客戶的關係密切度），意思是生意的穩定性建基於客戶對你的信任：一旦出問題客戶也信任你可以修正，而不是另找軟件服務提供商。

近期公司剝離了一些具有週期性的業務。也體現了而不是只追求規模，而是重視生意穩定性和賺錢能力。同時隨著公司規模壯大，無可避免地單一收購為公司整體帶來的回報少了，公司也慢慢加大收購的交易金額。另外也觀察到隨著規模的擴大，有的資本配置者會選擇慢慢奔向大海撈魚，有的會選擇尋找更多的小池塘，兩者沒有說哪個更好，但付出的代價（估值、資源）似乎均會比以往高。

洪龍荃，持證監會持牌人士，博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監
卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理分析員
執筆之時，筆者及博立客戶沒有持有上述股票

美國垂直軟件行業的連環收購者

先前看見有投資者分享了一個虧了很多錢的案例，我認為很值得納入自己的資料庫，而且它也使我延伸對Sum-of-the-Parts (SOTP)估值方法的一些思考。按照網上搜尋到的定義，SOTP即分類加總估值法，是用來替綜合企業多元化的業務作估值，就不同業務以各自合適的估值方法估值，再根據特定加權比例計算企業總價值。

該名投資者在很多年前買入一間汽車公司的股權，該汽車公司有兩個業務，一個業務不賺錢，而賺錢的那個業務只有幾倍市盈率，而且產品正值賣得很好的週期。當時那名投資者的想法是把虧錢的業務當零計算，公司也絕對是超值。但後來他發現那個虧錢的業務的價值根本不是零，該業務一年能虧損很多億，而且不會止蝕，對於股東回報而言是毀滅性的。

如果全都是賺錢的業務，也尚可以去合理化SOTP這個做法。但有時會觀察到很多對公司估值的做法，賺錢的業務用P/E (市盈率) 計算，虧錢的業務用P/S (市銷率) 計算，無論是賺是虧，反正業務價值很少是負數，然後再打一個10%至20%的綜合企業折讓 (Conglomerate Discount) 上去。我一開始對這個做法沒太多的懷疑，但是後來也漸漸產生了一些疑問：先不說開展多個業務會分散了一些精力，其實為什麼很少有人會用P/E去計算尚在虧損業務的估值？為什麼賺錢的業務價值是正數，虧損的業務價值又是正數？如何肯定這些正在虧損的業務將來就是會賺錢？「只把賺錢的業務計算價值看起來也已經很便宜，然後其他業務當作是贈送的就可以了，如果其他業務未來做得好我還有機會賺多些。」這個想法是否正確的？

這裡可以嘗試舉一個極端不現實的例子：一間公司手頭上擁有一個賺錢的業務，然後這間公司再開展（靠自有資金或融資）無限個目前虧損但表面上很有潛力令人憧憬的業務，然後全用P/S計算價值，總體企業價值便可以高得驚為天人。尤其是正在虧錢的業務，往往市場給予企業價值的分歧很大，幾年後有望賺到多少，當下的不確定性其實很高，而往往在牛市的時候更容易會把這部分進行無限遐想。可能公司把業務每擴展至一個地區，市場便會計算那個地區的潛在市場規模，然後給出一個價值。

因此對於如何更好的利用SOTP估值法，什麼情況下最適用，還需要不斷去思考，但是我認為這類型虧錢的案例很值得去警剔和引以為鑑。

卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理分析員