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西灣河逸瑆低層 B 室｜交通購物便利 半新物業上車之選  

happpppy

你好。諗Sir

本人case 如下。

本人39 歲。月入約7萬，太太係自僱人士，月入約7萬。有一個7歲及2歲小朋友。另加一個外傭。

現在自住一個約$1000 萬單位。單位用太太名。供款人是我。尚有按揭$400 萬。

現手頭約有$1000 萬現金。計劃將現金投資如下：

1. 用$150 萬首期買一個$300 萬單位，按揭$150萬。之後再放租

2. 用$200萬首期買一個$400萬單位，按揭$400萬。之後再放租

3. 用$100萬首期買一個$200 萬工廈單位，按揭$100萬。之後再放租

4. 用$130萬首期買一個$260萬工廈單位，按揭$130萬。之後再放租

計劃全部單位用太太名買。已考慮額外印花稅

 

因為計劃5年之後將現有自住單位轉一個約$2000 萬大埔獨立屋。到時用本人首置身份買。

希望諗sir 給與意見。謝謝你

 

讀者有幾件事要深思一下

 

第一，可能他忽略了已擔保了人或已經按揭的人，再去買第二間樓要將全部借貸人的總借貸力打大折扣。即讀者已太太單名買一千萬單位自住而讀者擔保，之後再買其他樓總借貸力打折。先當讀者全部14萬人工計得入其實借貸力，總計是140000/10000*50%*2.52 (假設DTI為50%)，計為~ 2100萬。問題是打大折再要扣已借的400萬，令原本想買的投資物業未能全執行，更影響5年後想換的2000萬獨立屋。

 

第二是核實收入問題。太太是自僱人士月入7萬，通常都計唔計。銀行會核對證明文件及其條理，如純粹是自己公司出薪給自己，或者是月月入7萬支票給自己戶口，銀行一般都不會相信更會全盤否決。時限內不再接受此人申請。

 

第三是現時應買細碼單位嗎? 見讀者想法是200-400萬住宅/工廈盡量吸。他要再細心想清楚策略。給五成首期買些細碼工廈或住宅，跟現時外面有經駭的投資人相反。經驗者應該市差換走便宜下價貨、買返些唔憂賣既貨入倉。市好就將原本差的貨趁好氣氛高賣，靚貨真係吊高黎賣。

 

說到這可能你想:「不是市差就要等低位撈底嗎?」這是散戶的靈活策略，散戶可以選擇「玩」同「唔玩」，不過生意人或者有資本的人，佢地有盤生意要養、有員工要開飯亦因此發展商唔可能市跌就唔買地。或者時常投資既人資金本身唔少，可好淡市都搵貨長坐。

 

因此，發展商說「貨如輪轉」就係佢地理念。而唔係一日做兵聽日轉之做農民打遊擊。

 

現在市況可以找房子的人有兩類:

1.有資本有實力想趁低價去吸納好貨、或者「跳樓貨」。政府地皮冇人投、有人都借施生把口講左:「要睇埋地鐵分成係咪太多。」

2.另一類是本身借貸力不強、財政能力不強。如現時唔買房他日回升，連上車的機會都沒。

 

二三百萬樓肯定有缺陷，就以工廈為例，現時價碼低的工廈不受歡迎，鋪租平有數可計，做乜租舍細工廈單位做商業? 如寫字樓，租金都減價，細碼工廈只可做下display room或寫字樓、唔可以係倉。在此時下補些少去商廈或地鋪門面更靚絕可計掂數。

 

反而大碼工廈受歡迎，呎價降了而lump sum計平了不少，成千萬lump sum價低了。加上做到倉的工廈唔係幢幢得。好似車場要夠高同大，入到大車，那工廈才值錢。細碼工廈根本起個陣無預做倉，車場自然細，已少一批客會買。

 

至於三百幾萬住宅單位，可能買到既係屯門置樂三寶。你實地去看看，樓下已見不少衛生問題。這裡不詳講別人了。

 

 

【諗SIR】 而家買幾間3-4百萬樓是否SURE WIN? 為什麼發展商投地唔可以撈底 ?

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諗sir您好，我和先生是諗sir既影片同文章的忠實擁躉，多謝你一直以來為讀者解答問題，令我們獲益良多。希望諗sir能給予一些建議

 

本人39歲，月薪8萬，先生40歲月薪10萬及每年約花紅15萬。有兩個小朋友均在6-8歲讀國際學校。有奧運兩房單位收租，此住宅估值約1000萬而按揭剩400萬租金收入22000/月。奧運亦有一車位先生名冇按揭市值約200萬 。

 

自己即租住奧運4房單位，租金45000。每月家庭能夠儲蓄8萬。希望賣出奧運兩房換奧運4房單位。此舉好處是不用再幫房東供樓，但由於4房一般在2000萬價碼，咁做會用盡儲蓄，防守能力大減。同時想知道手頭上現金可做什麼更好收息配置。

 

非常希望諗sir能給我們一些指導，謝謝。 

 

 

現時買2000萬樓印花稅都近200萬，確實揸細間樓比大間更好，故我鼓勵讀者都係照租4房及保持一些易賣易租的奧運，好過孤注一擲大注入手4房。手頭現金提高收息效率，就已解決4房居住問題。市面確實有些債券能提供穩定收入，只是銀行不太想介紹。

 

我在11月初在收息103舊生會員片提及見底時機已現，現已過一個月, 就如我不太推介的B餐,終於升穿50元(見圖一)。B餐是美國國債為主, 2024年美國仍會為債務上限在國會爭論，美國債投標額下降的陰霾仍然會籠罩著。在高利息環境下美國債利息支出大增, 這問題仍會在選舉年重複討論和不利美國國債價格。

(見圖一)

 

C餐主投入高評級債券, 亦同時在11月初見底(見圖二)。當初有入市睇法主因見美匯指數於106點應已見頂及人民幣明顯轉強。雖港股現沒大升但港股的傳統股票如匯豐領展地鐵已打底回上，其實港股的指數不太好主因在恆指改革後引入7成內地股票作計(加入大量新科技及醫藥股)，若恆指未改革仍以匯豐友邦騰訊做主力，現時絕可守18000-20000關，所以真係比人「攪彎哂」!


(見圖二)

 

所上債基比較穩派息低一點，但有7-8%年息，加上可以做槓桿。下一步談論是讀者的操作如何? 以上只為債基產品的一般性解說，但操作是肯個人化! 

 

 

操作上讀者有800多萬資金，可承受一定的風險可予少量槓桿令組合收息10-15%。借的部份我們可以為讀者預早設立「儲水池」在不另花資金下又可減少一旦CALL LOAN而面對的問題。另外有些人槓桿收高息失敗是濫借，槓桿方法錯做慘被銀行職員吃掉佣金。假設500萬投入，一半是債基，另一半可以是銀行少提及之直債。

 

 

直債是到期保本，一些穩定的公司他們的高評級債在2024年會慢慢升價。2021年這類債在加息週期開始時下跌，現在是走好時候。500萬收息當中一半是做保本直債、另一半是做債基月月派息。這組合保守去做也有10%，即500萬收息50萬一年月月有4萬多。基本上輕鬆解決了讀者租4房的支出，同時令月儲蓄金額大增。有此安排在5年後讀者比乜都唔做，會儲多舊500-600萬的大錢(因有債券幫助租金支出令自己月月儲多4-5萬)，那就不需每月只為房東交租而幫人供樓。

 

 

【諗SIR】 成功預測債基11月見底入市 利用 債券收息交租停止為業主打工

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諗Sir,你好、我每日去睇你個YouTube 啲影片、我近這一二年睇到你的影片、非常欣賞你片中題目及討論的資訊、非常有用、我有俾like, share 同訂閱！

我在中、上環附近返工！年紀40尾巳婚！冇細路仔！月入5萬幾、太太收入近同。

可俾個意見、考慮買廿餘年樓齡的維港灣或是新啲的五年樓左右啟德一房盤、當然新啲的啟德樓我的能力祗可以買到的呎數是得375呎左右！（但有校網）

我本人打算（如果冇咩事故之下）在香港做多十幾年同老婆返國內退休，香港的物業會放租！現在會自住用！

想知道維港灣比較之下是否防守性好啲（如樓價比較企硬、抗跌力好啲）

謝謝你的寶貴意見同時間！

 

ANSWER:

 

讀者預算估計800餘萬，因奧運維港灣的兩房或啟德一房大致都在這價碼。

 

先講維港灣兩房，屋苑主要在區內提供比較細面積的兩房/三房，樓齡相對同區較舊，面積同樓齡及銀碼都比浪澄灣比下去。確實兩房和三房開側比君匯灣、浪澄灣那些開則細更不需跟一號銀海比。

 

啟德區內主打供應一房和兩房，不過客人現通常都要兩房。市況回調大部分客人都去找兩房多，一房雖租值都不差，但始終搶手程度不及兩房，有得揀你都住兩房啦。

 

買樓通常都是選搶手的，稀有的。確保自己未來沽都可叫高口價。啟德和奧運區分是好，但在讀者提出的都在單位類型都在該區排較後位置。基於「寧為雞頭、莫為鳳尾」，寧願在差的區分中選一個好的、也不要在好的區分中選一個差的。

 

讀者說他和太太人工只可以承受到300幾呎樓，建議他們再找我們買樓POWERTEAM再計，相信就咁網上計是錯的。選擇區如不介意不如走遠一點，去荃灣西或康城以這個價格可買到區內更優質的樓房、而荃灣同將軍澳已有分支家庭客，有能力承起樓價。畢竟係當區大既人、買樓首選家人同區，亦有人唔介紹出貴少少買優質貨最緊要近屋企人。

 

荃灣西海之戀、柏傲灣此價碼已夠買兩房梗廚，康城亦足夠買到大兩房。如一定要在奧運或啟德，看看能不能加些預算是1000萬餘，買到舊屋苑的細三房，都有客路。市差的時候都是較為優質的單位可企硬唔減，而差的單位焗住劈。所以買差單位註定令你財富留其他劈價的業主影響。

 

看回啟德區有個特點，為頗受新香港人歡迎的買房區域。我與大行的訪問(將會出街)，區內阿頭表示啟德在2023年11月新香港人的買賣成交數量佔總數達到約五成，同時是全香港500多宗一手樓到11月尾，當中22%都是在啟德區做的。施政報告後令啟德區睇樓量上升，睇樓客大部份都是本地香港人，但計買賣成交的新香港人佔一半，相信因本地人資訊靈通一點，加上買得啟德樓本地客應是換樓客(較少人上車一買就買啟德)，由於已有地方住有條件看到下年年初才做決定、睇埋2024年息口環境。

 

新香港人在香港是首置，加上啟德有新醫院加海景及大量海邊公園，對他們而言確吸引又要黎影響住，做決定會快。但明顯有樓但沒有買樓的本地香港，下年會回流到一二手市場支持樓市。

【諗SIR】 從睇樓客的類別及成交預視下年 香港樓市

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