2023年，中港股市再次在近乎全球牛市的背景下「熊絕全球」。當我們回顧整個市場，今年主要升幅集中在以下幾類股票，其中包括中特股（尤其是低估值、高股息分紅的國企）、香港本地高息股（成交較少，外資參與不多，以中小型投資者為主）和「出海」概念股（拼多多、名創優品等）。但除此三類之外，大部分股票均呈下跌趨勢，個別明星股份如李寧、中升股份、蒙牛等均跌去近40%至70%，可謂相當驚人。港股更創出新「地獄」紀錄，全年埋單跌2734點，連續下跌4年，打破指數自1964年創立以來跌市最多3年的舊紀錄。

展望2024年，我們從宏觀角度應會看到一些因素陸續出現改善，譬如環球通漲進一步降低、美聯儲有機會降息等，但中國自身核心問題如何解決還待觀察。內房問題對經濟纏擾甚大，暫時還未看到政府有大規模的措施去應對，居民對於房產的需求也不如以往，地方政府在房地產倒下後財政收入足襟見肘，疫情數年更加劇財政上的壓力，至今還未見到清晰曙光，更遑論經濟出現通縮、失業問題加劇等問題。向前看，我在此刻還未看到經濟的確實出路，我們要有心理準備經濟層面2024年未必比2023年好過，加上去年尾的網絡遊戲監管意見稿發布更令市場感到「心灰意冷」，一方面才剛說要支持民營經濟，另一方面又殺市場一個措手不及，試問這樣又怎吸引長線資金進駐呢？

早前，北大光華管理學院發布其「光華思想力」宏觀經濟預測課題組的報告，其內容相當「敢言」，值得大家參考。撇除基本內容外，主要有兩點特別引起關注，首先就是報告也議論到中國經濟最大問題，即居民消費不足，認定這是當前經濟問題的癥結。報告總結了導致消費不足的3個方面原因，一是疫情所帶來的「疤痕效應」仍然存在，居民信心不足，預期較弱；二是中國居民人均可支配收入增速下降，邊際消費傾向較高的低收入群體收入增速墊底；三是房地產和金融投資是居民財富的重要組成部分，居民財富縮水較為嚴重。因此，不是某些經濟學者批評居民不願消費，而是收入下降、財富縮水後的不敢消費。另外，報告認為中國房地產風險被低估，最壞的時刻尚未過去，硬着陸風險很大。而房地產在整個國民經濟裏是節點性行業，國家統計局153個二級行業裏，有115個與房地產有關。房地產投資下滑，將對整個國民經濟和今年的有效需求恢復，帶來很大的負面衝擊。

總的來說，我認為中港股市暫未看到誘因展開新升浪，打好防守比進攻更重要，同時要繼續做好選股工作，因為逆市中只有少數股份能夠跑出帶來回報。在此，踏入2024年，我祝願各位讀者投資順利、大賺特賺，過豐盛的新一年。

作者洪龍荃，博立聯合創辦人、基金經理、中原資產管理投資總監

2024年中港股市還未見曙光

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諗sir你好，想虛心請教

夫妻各10萬及6萬收入

2015買入新界東兩房市值700尾，名及借貸用妻名，欠款300-400萬

丈夫剛甩咗間同家人聯名的物業，free出嘅錢連儲蓄有$450

現想搬近九龍返工及三房梗廚，老公四十幾歲。大家又想keep兩間，明白可以用債基收息然後用息租九龍樓。

但我怕今次唔用老公名買，就無可能了，因為他日我都唔夠借貸力。

咁多人問野，希望你抽時間解答。  謝謝

讀者的家庭總借貸力是(100000+60000)/10000*50%*2.52 ~2,016萬。由於新界東兩房欠款約400萬, 剩下可以用的借貸力約1600萬。留意再買樓的話, 如果涉及妻子,整套借貸力要打折。但先生單人買的話, 就不用打折。同時,先生單人借貸力約1500萬在，九龍區買三房都有不少選擇。星新河名居900多萬有交易，如果想要海景,亦都大一點浪澄灣約1400至1500萬。如要煙花景, 君臨天下2000幾萬。

當然間千多萬的樓前, 絕對會考慮2024年樓市會繼續跌還是升?另外住九龍樓也不是沒有方法,其實租一間九龍樓以奧運站為例,三萬多元月租就可以,只需要360萬現金,用債基收成9%-10%年息,基每月就可產出3萬元被動收入,自己補貼幾千元可以租到九龍三房。而債基可以賣出返錢, 收9-10%年息未經槓桿,當然有部分收息101學生評估過之後, 如適合槓桿的可以將年收息擴大至15至20%年息。槓桿後實行方法要更嚴緊管理，免得一旦有錢被倍大後破壞執行效果。

那讀者應先收息,租住然後等買? 還是馬上買做決策買樓呢? 讀者提出個好原因,就是先生的時限。由於先生年過45歲,借貸力快將下降,所以日後借貸拉唔到30年還或借貸戀額下跌。有時買樓唔係無了期等。我們再看看2024年市場,英國金融時報近日為2024年作出預測,主要有8點。其實它有很多不同市場的預測,但主要有8點。我將其再濃縮，主要看法是: 市場普遍未有你想像中去到咁壞，上年被唱好的有點升得過份，2024年會重由中軸。

好像2024年總統大選,最後金融時報認為,拜登可以用些微票數勝出。特朗普將在幾單訴訟之中,預期會有一至兩單告得入,而他們相信拜登就算贏都會贏得非狼狽。所以2024年美國大選，經濟環境比較起伏。正因為這樣, 聯儲局沒有維持高息口的原因。再下點,日股雖在2023年百面威風,但他們預期日圓到2024年尾都會維持接近零, 即日本的經濟復甦沒有想像中強。而對中國的經濟預測,估計可以維持GDP 3%以上,即他們相信中國眾多的救市措施,是最後可以力保到那些城市不至於破產。

美國大選令情況不明朗, 金融時報認為2024年是債券年,因息口終於停止上升,加上很多債券價在低位,所以讀者在現時2024年起始,可低吸一些債券。絕可在整24年除了賺到9-10%年息, 有機會因債價升而賺價。早在11月初, 我與收息學生早一步提及了債券低吸時機。所以我的提出的是，讀者不妨可買債收息, 利用債息先租樓，取主動權去觀看樓市。一旦債市上升，債價賺幅可幫佢斷租約即買更賺到首期，如否只係利息都夠津貼租樓。債價現時確實在吸引水平, 但都要選擇得宜。另外如入手直債更可到期保本，合適穩健投資人。


金融時報預測2024年為債券年，美國總統大選結果如何左右大市?【諗SIR】

《金手指》這套電影近日在港上演, 重燃在1979年至80年代初佳寧案件的討論。這案件在過去幾十年都不多人談及, 因涉案中的關鍵人物,無論是法庭人士或財務機構人員,有些不明不白死去。例如當年主審按察司柏嘉，以當中控罪重複為由，裁定陳松青等人無罪釋放，該裁決遭各方猛烈抨擊。而柏嘉亦於1988年辭職離港，最後在塞浦路斯一宗車禍中喪生。

案件在發生後的十幾年即1996年劃上暫止號。佳寧集團創立人陳松青最終主動向法庭承認其中兩項串謀詐騙控罪。法庭以這兩項罪名判其入獄3年。不過三年刑期大部分時間都在羈留病房度過。法庭接納了陳有病之因,不用去監獄服刑。奈何病情嚴重，當年有股民在當年受訪稱在1980年代花了千萬元買佳寧股票, 最後佳寧清盤引致得不償失。

此案件更詳細的經過, 大家應會在其他文章找到。然而有幾個重點, 想在這文章跟大家回顧,希望在2024年大家可以在金融市場行走無礙。

首先,關於賺錢,有錢人的想法和一般人真不一樣，造就不同成果。叫人做事, 花錢要比人想得更豪爽，效果才會更大化。而不是叫人做事, 錢給得越少越好, 留意有些錢是慳不得的。如果唔叫人做事樣樣都自己落手，即是他決定在社會單野獨鬥，真係葉師傅都打唔到咁多個。

陳松青為什麼可令佳寧股票年內爆升17倍(79年至80年1蚊升到17蚊)，其中一主因是起初派息派現金仲要比大家預期高! 令人覺得揸佳寧股票仲好過揸銀紙收息! 而有了此稱號, 佳寧變相可以「印銀紙」，又令人產生更大期待。

第二樣要留意傳媒影響力巨大, 2024年傳媒的影響更是決定性。當時佳寧很懂得約傳媒人仕去晚飯，晚飯菜式好就不在講, 最重要是傳媒每人獲贈不同數量的佳寧股票, 那就免費獲得傳媒宣傳了。

時至2024年美國總統大選,ELON MUSK收購了Twitter(今日譯名為X), 當然會在大選中發揮影響。2024年伊始，已有人預計拜登就算最後贏, 都贏得很驚險。那究竟事情會怎樣呢? 去到1月尾,不同的美國州份,就要為他們的民主和共和黨選舉代表作出決定。估計美國大選去到2月初會更為清晰。

第三關於買股, 入市就須先明白到市場有潛伏的虛假交易，更存在以股代息這些不太公平(但現時合法)的方法。佳寧上市之前一般派息都是派現金, 督是佳寧打起了以股代息這個先例。股民不少買股票收現金希望養老，但如果收到股票而股票本身少成交，咁股票沽不出真係連基本生活費都籌不了。

當時佳寧的股價可以在一兩年間狂升十幾倍，看文件話當時金牌莊家詹培中有出力!? 詳情如何就冇人記得(其實單案拖左十幾年審或者係等有證人唔記得)。大家買得股, 就要明白, 買股風險是比你想像中高。加上現在傳媒可用工具比當時更多, 例如用deep fake技術去製成「有圖有真相」虔果去令到股價突然波動，絕不為奇。究竟大家應否將太多身家壓在股市呢? 美股今年更是肯定上落大。一家要預埋Donald Trump個份玩。

第四有關樓市，佳寧第一宗「響朵」成交就是金門大廈, 近10億入貨一個月後轉手賣16億。和他接貨的機構有傳是馬來西亞, 而資金來源很神秘。如果香港24年再撤辣沒了SSD，即買入住宅可隨時賣出，不用付5-15%稅，再加上可用公司名(更可用BVI身份? ) 這個mark價會否重現? 雖然現時銀行查資金來源嚴好多，不過有些老行尊同我分享，當年佢地自己都會即掃些低水盤變相當獨家的，首期少基本上好少會「上身」。所以要樓市上升，唔難! 一條龍既「架生」地產鋪財務人頭香港有齊哂，主要是你能否過到自己良心而去盡。2024年,祝大家股樓亨通,萬事如意!


從佳寧案看24年股樓四大建議 要香港樓市升只屬良心問題

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2023年最後一個月，鮑大叔放鴿後，觸動全球投資市場神經，預期慢慢修正，筆者觀察到不同類型的客戶的看法有所改變，在樓市方面，單從睇樓量已感受到氣氛明顯轉好，到聖誕節成交量更有上升趨勢，剛好與22年尾一樣（22年12月底宣佈通關）。

筆者最近兩位客戶，有幸遇上聖誕旅行前願意大幅劈價的業主，心議的單位被我們挫價後分別比市價便宜60及100萬，而且都是區內一線屋苑，但是首期資金剛安排了3個月定期，客戶面對3個月定期罰款與筍盤之選擇，兩位買家不約而同地選擇向銀行申請取消定期，需時5個工作天，當然與筍盤價錢相比，還是交罰款化算，因為真筍盤不等人，當筍價被公開後，會吸引其他準買家出價，未必等到5日咁長（遇上長假期便要等2星期）。假若有幸遇到這個情況下，

買家其實可選擇先落現金細訂，然後盡快加訂，當然業主攤訂的機會大增。

雖然取消定期看似簡單的選擇題，但與按揭罰息一樣，筆者確觀察到大部份人都不願意付罰款買筍盤或付罰息賣樓。因為付罰款就好似要接受自己當初做錯決定，其實是簡單數學題，沒有對與錯，因為沒有人有水晶球可以睇穿半年或1年後的走勢，時勢不同了，按時改變部署其實非常合理。

以現時息口走勢及環球加速變化（例如上個月仍在講Nvidia芯片美國芯片有優勢，轉眼間2024年主角是AI PC，芯片主角已經由GPU轉變為NPU), 世界變得愈來愈快，所以除左老人家的棺材本外（從嚴格理財角度，棺材本也不應做定期，因為有保險便足夠，而且現金會受通漲蠶食），不建議做超過7天的定期，以免為了一顆小樹而放棄整個森林 。因為市場上投資機會愈來愈多，不值得為了1%的利息（年利率4%×1/4 3個月）而放棄其他投資。

以筆者12月5日買入的領展為例，剛好1個月已超過10%回報，外加接近7%的年息率，總比定期化算，而且即時能用），當然要市況極差，接近全民睇淡才有這類投資機會，環顧四周，讀者們會否覺得這種景象很熟悉呢？

為何12月尾業主願意大幅減價？ 本來12月已是傳統淡季，加上大部份的準買家沒月料到美聯儲突然改變風向，早前做落的3-6個月定期仍被凍結，所以市場上真正的ready buyer不多。即使最近睇樓量大幅上升，但大多數買家的資金仍然鎖死在銀行，現階段只能務實地開始睇樓，希望提早鎖定目標屋苑，為入市作準備。所以急住12月賣樓的業主在12月的議價空間相對較大。

按現時市況，預計下一批購買力將在在3-6個月後解凍，由於定期息率下降，大部人會於定期接近解凍時在市場上尋找替代品，那時候剛好撞正傳統新年後的小陽春，屆時市場上對手會增加，業主心態有機會轉強，特別係持有優質單位的業主。 所以若準買家對單位有要求，最好把握農曆新年前的最後機會，博業主不願持貨過年，增加議價空間。

現時準買家可趁對手仍在等定期解凍，盡快出外尋覓筍盤。

定期與聖誕禮物的決擇

近期，抖音上有一些關於連鎖火鍋巨頭「海底撈」的片段引起廣泛關注。海底撈的員工紛紛挑戰舞蹈神曲「科目三」，這一現象不僅在內地迅速傳播，連香港分店的員工也開始參與。「科目三」實際上是一首內地抖音相當紅的歌曲，全名為「廣西科目三」。它原本是指中國駕照考試中的一個科目，但後來因為一場廣西婚禮上的歌舞表演而變得非常有名。這個表演充滿歡樂，參與者快樂地跳舞，為婚禮增添了歡樂氛圍，也因此出現了「科目三」這個詞彙。而其後，一位名為「神不在邯鄲」的網紅改編了這首歌，並將它的節奏和動感的舞步結合在一起，再加上了《一笑江湖》的歌曲，創造出一個極具挑戰性和娛樂性的舞蹈，直接引爆抖音平台，吸引了眾多網紅參與挑戰。

隨著「科目三」的持續流行，海底撈的員工也加入這個風潮。他們在用餐時非常投入地表演「科目三」，為顧客帶來額外的娛樂和驚喜。一些員工甚至因為跳得出色而獲得了額外的獎金獎勵，有傳聞一名員工因為跳太好而獲得了3,000元人民幣的獎金，更有分店將「會跳科目三」列為員工每月KPI評分的一部分，鼓勵員工參舞，參舞的員工月薪最高或可達1.2萬元人民幣。公司更表示他們鼓勵員工通過提供額外的表演服務來增加客戶滿意度，並相應地提供一定的獎勵。這一舉措不僅提高了顧客的用餐體驗，還為員工提供了一個機會，以自己的方式為公司貢獻。

記得曾經有中國網友就用了一個比喻來形容：當大家都擁有葵花寶典後，如果你不練，就會被打敗，於是所有人都練了，但這樣一來，每個人都會了，也就沒有特別之處了，也沒有人從中受益。內地的餐飲行業競爭激烈，「科目三」只是「內卷」的縮影，幾乎各行各業的競爭均異常的激烈。我在剛過去的週末到廣州出差，其中光顧了一家潮汕火鍋連鎖店，服務員服務好已不在話下，同時門口有大大的標語寫明「顧客可以無需原因退掉任何食物」，幾乎已把「顧客就是上帝」作為重點經營準則。而當我在點菜時，由於個別餐牌上的牛肉已缺貨，服務員除了殷勤地道歉外，更主動額外為我們免費送上飲料和其他牛肉作補償。更甚的是，在用餐的中後段，我覺得下單的牛肉有點多，因此想取消其中兩碟，並改為叫一些蔬菜，怎知道服務員知道後，竟然說「請下單叫蔬菜，而牛肉我幫你取消，改為免費送你們」，這究竟是什麼邏輯？而最後結算埋單時，餐廳竟然再送多一個88折，因此每人平均消費只需$100人民幣左右，肚子已經飽到撐著離開。中國經濟現在的結構性問題不易解決，無論客人或企業也好，只能做好風險管理，注重現金流，減少無謂的負債，這樣才有機會熬過這次大浪。

作者洪龍荃，博立聯合創辦人、基金經理、中原資產管理投資總監

從「科目三」看內地餐飲業之「內卷」

諗Sir你好，已經報讀了你接下去的收息101和買樓課程。也拜讀了你許多文章，感覺獲益良多且可惜沒能早一點發現你的網站。
 
本人本身也是在銀行返工，近來越來越覺得工作壓力非常之大，因此也在考慮提早退休或轉行的可能性。因此想向諗Sir你求教看看我的情況如何安排才好？
 
本人今年40嵗單身，薪金收入方面目前大約在1.8M一年（稅前），持有房產堅尼地城嘉輝花園兩房單位自住，估價約600萬，加按后目前還有貸款300萬，每月還款11K。浙江住宅單位，估價150萬人仔，FULL PAY，目前空置。
 
持有6萬美金股票基金、另6萬美金亞洲債券基金。現金有460萬港幣，20萬人民幣。目標是產生被動收入每月至少5萬港幣，因爲雖然自己收入高，但是花費一般每月也就在3萬左右，5萬應該已經可以應付到生活及每年1到2次的旅行開支。期望諗Sir可以幫手解答應該如何佈置以增加自己的被動收入? 及香港的物業是否需要重新組合?
 
感謝!
 
 
不少人壓力越生巨大，移民去邊都唔係辦法，留到現金在手月月有被動收入，基本上移民都唔使搞，長期旅居就可，這才是長遠解決問題之法。460萬港幣做銀行定期5%息，一年收23萬利息即月入20k，未及讀者希望5萬月被動收入之目標。還有另一事最好兼顧，是產出的被動入息能隨通賬上升，免除銀紙貶值令收入唔夠洗既風險。
 
嘉輝花園已達40年樓齡，趁樓價降了不妨換間分間房的單位為自己產出被動收入，或者唔想拆開間屋收租，買間新淨點而知名度高一點的屋苑單位去保值更好。反正現時未有永居買樓稅都是3%>7.5%，考慮到400餘萬洋房間了套房收22K月租大有例子(我自己早早在11年前setup那間現時都收緊呢份月租)，讀者賣了嘉輝回籠200餘萬，拎100萬首期買樓自住買新一點，再用80萬投入洋樓做套房，那怕400萬洋樓買要交7.5%即30萬印花稅，多付(因7.5%-3.5%)那4%印花稅收半年租就回本矣。
 
我們早在2017年就同大家實地踩入劏房見識點解業主咁鐘意去將原本租值10-12k的單位間至20-25%租值。你係街一般見劏房都租5k-6k一間(要有lift, 唐樓做劏就平d)
https://www.youtube.com/watch?v=Km7NY7FY2_Y
 
時至今日施政報告講劏房有優有劣質，相信未來2年內會為已有劏房發牌。估計同唔少既發牌制度近似，已有的劏房可以用grandfather條款已過關，之後先起的反而難有牌。亦因此這幾次我們同舊生聚會都在幫手將分間房收租加入收息組合。
 
那讀者趁印花稅減了將物業一拆二，分間房那間反而少了稅務問題，更有月10k正現金流產出(如入手市值400萬左右的)。在達成50K正現金流目標尚欠的30-40k正現金流產出，可以將360萬投入直債+債基的組合，把握近月債基已見低逐步回升之時吸納，我在2023年11月初於收息103會員片已提出可見底分段吸納，至今債基無論A/B/C餐(當中有好有弱的)都跟我咁講升了一浸。未計佢地本身未槓桿都派7-9%年息，月月派而9%是年息率。
 
因此，唔使攪什麼穩定幣又入金咁，將資金投入受監管的香港銀行，都有10-15%年息，比定期好3-4倍。由2003年至今穩定派息證監批既基金未曾走佬捲款而逃。
 
至於收息101學生，學習是執行上的要訣。要知同一物執行上有誤，加上投資人自己做乜都唔明，成盤收息計劃係自己無準備加上無信心之情下，就當起始產出利息達30-40K，都難坎得長遠。債基莧當唔槓派10%，360萬投入已出30K月息一個月。我們的股樓債混合方案只要讀者將嘉輝花園重組及把460萬資金當中的360萬投入可隨時贖回的債基/直債，已成40K-50K被動收入效果，更有把債券類隨時轉去外國存倉的配套。


幾百萬現金，有1間樓，如何產出5萬月被動收入?【諗SIR】

年末是適合回顧自己過去的成長的時間點。查理芒格(Charlie Munger)曾經有句格言：「多談談你的失敗，少吹噓你的成功」。儘管這並不容易，因為人一般都會傾向展示自己做得好的一面。但我也同意分享自己的失敗經歷對自己的成長更有幫助，順便可以帶出一些啟示。

2020年初剛畢業不久的我是一個投資新手，在估值較低時買入了一間並不算了解的公司的股票，意外地遇上因為聯儲無限量寬而導致十年一遇的大牛市，加上該公司亦意外地受惠於疫情，使得業績、估值、股價水漲船高，我因此在很短的時間內賺了錢。

我當時以為這就是「價值投資」。但其實那時候自己根本不知道自己怎樣賺的錢，也忽視了賺錢背後所身處的時代背景，自身看過的公司數量、經驗等等亦完全不足夠。然後錯誤地歸因，錯把運氣當成自己的能力，後來下注變得非常不謹慎，輕而易舉地買入了另外的股票，甚至忽視了估值，結果虧得更厲害。

同時值得分享的是，站在當時犯下錯誤的時間點，我其實已經初步閱讀過一些投資相關的書籍，事後看來我發現自己當時根本未能把裡面的知識做到真正的內化，處於一個知而不行的狀態，甚至有誤用經書的情況。因此價值投資這回事，從知到懂有一段距離，從懂到行又有另一段距離。

如今我算是剛好經歷了一個較完整的牛熊週期。投資者一般都會熱切地期盼牛市，並且不會喜歡熊市。但回頭看來，我認為熊市其實是一個磨練，讓我的投資體系變得更成熟，反而牛市對自身的危害其實更大。又或者這樣說：熊市並不會讓你高估自己的能力，但是牛市會。熊市亦不會讓股票失去安全邊際，但是牛市會。

孫子兵法裡面有句話叫做「勝敵而益強」，我想上述自身的例子就是「勝敵而益弱」。有些仗不贏比贏好，有些盈利不賺比賺好，如何留住盈利不吐回出來，需要更深厚的功力。這個經歷提醒了我，永遠要記住學到正確知識的重要性高於賺到錢，因為做對的事情好的結果自然會來，而若果用了錯誤的方式得到不應該得到的東西，最終還是有較大概率用同樣的方式還回去。

卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理分析員
