大家好,來到2月1日聯儲局昨晚完成議息。美股議息後下跌300幾點，聯儲局在昨晚的議息會議表達了兩個訊息

1. 議息聲明上寫出仍然維持通脹要調控到2.x%目標

2. 記者會聯儲局主席拜威爾有意或無意說出他不太覺得3月下次會議開始減息


3月會議減息預期原本也不太高，議息聲明前利率期貨顯示只有40%認為3月會開始減息。由2023年尾80%跌到40%。現進一步證實此看法是對的。

見圖(一)美國10年期國債孳息率5天圖，1月31日議息後再跌至3.94%，即是投資人買升了美國國債價格令孳息下跌，國債於議息後更吸引? 但不是說遲加息了嗎? 其實市場上確實很需一波「鷹派」的言論去為跌得過度快的美國國債孳息率向上行一波，畢竟孳息率是由5.0x%跌到3.8%低位後反彈到4.2%。跌幅大過預期亦即看減息將到的「鴿派」言息大盛行，今次飽威爾放鷹，算是還是市場一個要求出了鷹，此舉反而利好日後孳息下跌迎接真減息那天到來。市場就是要在懷疑之中zig-zag前行，單邊大跌反而不好。孳息率預期將在3.7%-4.2%整固，待減息日更確定會再向下。

見圖(二)
提提香港的hibor，議息後回到4.5%挑戰4.4%年內低位。hibor就是美國加息不太跟升，減息就回得快，香港仍是資金停泊所令hibor難升易跌。

【諗SIR】議息會議利好那些事? HIBOR走勢升定跌?

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逸瑆 低層 F室

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名城 2期(盛薈) 5座 低層 SA室

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翠擁華庭 3座 高層 A室

銀湖．天峰 1座 低層 E室

八大王，王王在上呀唏。都懶得隻隻寫，全部都係埃汾倉入面嘅嘢（好多嘢的說）。
A. 有話，輸錢嘅唔寫？即係你講美股前，一定要講埋香港講埋索馬里股市呀。
B. 非常搞笑。輸錢當然唔寫。但，呢度嘅東西，夠抵消其他嘅有突啦。
1. 當然啦下，隻Ally Financials，單日升11%，「我先剛剛回家」。只係1年新高，唔係歷史新高。
2. SalesForce個情況都好相似，不過應該再大鑊的。固然而家守得門開鄧月平，問題係買嗰時絶對係摸頂，200蚊以上買，而隻嘢好快跌到……130蚊。但我先唔撚聽你啲專家網友講「止蝕」　—　係呀早知應該跌到180蚊時止蝕然後130蚊買返呀可？你得閒示範下，我跟你搵食。
3. Facebook不用講啦。屌，個撚個網友話冇人用呀，廢老先用呀（不過自己用IG），搞元宇宙燒錢呀　—　介紹返，股價而家係歷史新高。唔係1年新高，係歷史新高。差不多又可以再挑戰1萬億市值，以前見過（係咪想講「矛盾」？點解股價新高但市值冇去到新高？因為呢個世界上有樣嘢叫回購）
4. Google嘅嘢。「人人唔用Facebook咪睇YouTube」（雖然YouTube輸錢）
5. Visa亦之前成日講，全球最大嘅金融股嘛。又再壓返過JP Morgan．又，原本原本螞蟻上市，應該可以市值大過佢（維唔維持到另一回事）　—　但大家都知撻咗Q，而嗰下正係港股開始積弱嘅起點。
6. Costco呢啲不用多講，嗰時利世民直頭同我做過集詐問，研究我係點揀股嘅（答案係：都係幾睇心情）。而我使唔使自己親自去過先可以買？個撚個去Costco嘅有冇買佢嘅股票丫？「我就賺呢啲人嘅錢」。我係資本家呀，小朋友。
7. Nvidia早兩日先貼過，不用多講。我使唔使識整晶片先可以買？早幾年一街毒撚科技股神，有幾多個有我呢隻嘢賺得多？啲人真係以為自己識砌機就專家呀。
8. 至於微軟不用多講啦，AI嘛　—　舊年嘅文已經寫咗啦。亦唔係咩驚人大發現。但你坐唔坐得定？況且，舊年嘅市已經非常易坐。2022年時，Netflix Facebook Nvidia 高位插六七成我都係咁坐。
C. 係喎，話明懶得隻隻寫，結果都係寫。因為太開心。
D. 係咪好爽呢？贏錢梗係爽架。上面1-8呢啲，你都識寫啦，全無難度，你搵AI學我寫都得（最緊要加句「網友至撚醒」）。贏咗錢就乜都啱架啦　—　難在乜？難在你有冇低位買，買到幾多，坐得有幾定囉。
E. 「止蝕」嘅，含得撚得。我到而家都唔明做乜咁多人當係鐵律　—　不過我好明白啲行家點解咁叫你　—　因為實冇死，「叫咗你止蝕又唔止」。問題係，你永遠唔會贏到大錢。
F. 而如果唔係為贏大錢嘅，為過癮為飲餐茶嘅，買股票嚟做乜？買波好過啦。
G. 今晚Patreon又再寫下，但其實都冇乜好寫。唔好又嚟問我「而家仲買唔買得」，梗係買得，港股九點半開市你咪買得（＊），買日本股再早啲，美股就夜晚十點半，夏令早一個鐘。
H. 最好時機幾時？咪2022年二十大胡錦濤嗰時。咪Facebook 跌七成我呢度叫人買畀人屌老母嗰時。咪律勤（！）結婚嗰時態仔問我沽晒啲股票時，就最應該買。絶對唔係串態仔燈，而係，態仔都嚟關心我啲股票，仲唔係市場恐慌到極點？
I. 記住2024同埋2054嘅投資金句啦：多數人，就梗係多數錯架啦。
（＊）實情港股幾點開市我都仲記得，但上午幾點收市，下午幾點復市，甚庄仲有冇午飯休息，我都已經唔記得咗。又可以畀你啲網友恥笑我乜都唔識了。

大師冇點你 ［IVAN LI 李聲揚］

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近日按揭生意轉旺，於是小編向不同區份的地產同事了解，數個區分的經理坦言，1月份換樓客湧出黎，東涌、馬鞍山、天水圍、四小龍、九龍灣等自住客睇樓量、交投量明顯比去年11月、12月多，而呢批客具自住需求，落票價與業主開價距離並非天與地，而樓市底部往往先量後價。

1月，小編由於專責按揭，時常落區與同事睇樓幫手計按揭，截止1月20日，接觸超過30台客，超五成客人落票傾價錢，小編好奇心驅使下，大膽向客人詢問，究竟有咩驅使到你響市況氣氛如此低迷時候作出入市決定？

有客人回覆：由於租約快將過期，原本租住啟德三房，業主提前預告租金跟市價（即加幅兩成）。而供樓利息已見頂，所以打算入市。

又有客人回答：由於從事教育行業，知道除了大學學士碩士博士之外，連副學士及大專學位都收副大量內地學生報讀，而租客供應短缺情況較疫情嚴重，加上一般住宅租金去年升幅一成，而部分區分學生宿舍生金升幅逾兩成，因此入市，預期相關單位租金有望回重2017年至2018年水平。

目前市況是買家是淡友主導，市場上沒有人敢於發表樂觀言論，只要睇淡唱淡就有Like！就有人share！

目前投資客入市只佔少數，單靠自住客、換樓客、港漂的購買力已為各個熱門屋苑樓在近期止跌回升，目前各區低水位盤的量盤只有10隻手指數得哂，呢批低水位盤賣走後，又到另一個轉角市。

當然，轉角市需要有明顯信號，而目前或許有幾個信號，一是部分優質單位，買家俾到業主滿意價時遭到業主猶豫兼封盤，二是部分銀行估價止跌並增加現金回贈，反映有銀行願意多接按揭生意，三是銀行按揭利率跌幅超12%，由4.125%降至3.625%，以借500萬計，首年利息已慳$24933，若然隔多段日子，若銀行按揭封頂利率降至3.375%或3.25%，那不少物業租金回報與供樓按揭利率睇齊，業主防守力加強配合高才優才計劃持續推高租金，若以上情況實現，相信首季錯過入市機會的準買家，心有不甘繼續觀望到下個加息周期來臨，2027年？沒人知曉。

一年租樓租金成本佔樓價3%，3年租金9%樓價，賣買雙方博奕空間有多少？有資深老前輩講業主防守線在租金回報率=按揭利率，此時此刻差幾多？細價樓近乎沒有，最近處理接揭接觸一位投資者入市330萬兩房物業，租值11k，租金回報率4%，若仍打算等樓價跌鋤業主價錢的買家，建議持租金回報率低的屋苑落手，與股市熊市中高PE的個情況一樣，欠缺支持位，預祝賣買雙方懂得在適當時間落理性的決定。

1月樓市異樣實況 【鍊貸術師】

3分鐘到港鐵站、廚廁已裝、巨大儲物空間、即買即住

維港灣10座中層H室

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你問我為什麼攪旺賭波好過加收資產增值稅? 先說參如賭波的人如自制能力低, 確實影響家庭。不過事實上有些人，唔拎錢去賭，都係敗左係JPEX度。既然係咁，不如正當放入馬會又可以做慈善。

在本文的上集根據土地註冊處數字計出，估計開立資產增值稅向住宅買賣打稅，一年只收多40億，就當你稅率加到30%，都係100億一年附近。而香港近年政府一年收入是5-6000億。

見新聞葉劉也指出過, 足球博彩稅現只是收50%, 比賽馬稅少及過低。政府於2023年修訂通過向 馬會加收每年24億的額外足球博彩稅, 不過此不屬常行收入。大家都應該明顯感到, 現在年輕一批人賭波多於賭馬, 不過唔賭錢既人就更多! 

回顧政府收入比例 （圖一）,在賭博收入中即是博彩稅, 計入。「其他經營收入中」, 此項2022-23年最高實際數字為1250億,比原本估計的1059億多。當然此經營 收入除了博彩稅,還包括各項收費,或者地租。不過博彩稅都佔了當中不少部分,將全盤數考慮，政府如要增加收入，可在

1.外匯基金收入

2.地租

3.博彩稅

三項著手。上述三項本身就是「大貢獻」者，加收些少對提供總收入有助不少。

地租當然業主唔滿意，不過早前也免了段時間。外匯基金於2024年高息期相信都係「輕鬆賺」，其實高息期「餓親」既絕對唔係有錢人，收息都穩收到喊。而外匯基金是指香港政府將之前賺落既錢拿去投資。

博彩方面,社會上總有批人喜歡博彩屬事實, 國內朋友想買波但沒渠道都係事實。既然西隧的經營權政府可以收回，那不如將英超或外國波的轉播權共有化，比返免費電視台播更有賽馬會配套。有留意開的知現在香港馬會可作為投注的事項不太多, 主要都是買入球買輸贏。但其實很多投注方式好似買黃牌、或者唔少事項外地都可以買。馬會在足球博彩可以做多些, 反正澳門係做賭場而香港不妨網上做好佢。鼓勵些人專心在家裡睇波過星期六日,唔好成日返深圳, 都算是留得住香港人的其一方法。

免費睇英超救港比收資產增值稅更好為何？

我是TEDV79的學生，現有買樓個案想查詢，如蒙諗sir解答不勝感激。

我39歲月入2萬8與老公月入3萬4同年均為公務員，早年買入荃灣490幾萬兩房單位按揭尚欠370，該單位為我單名持有，因當時未有波叔plan，由於單位近返工，當年睇了幾間就買入。

我們的流動資金如下：

現金40萬

股票20萬

基金8萬

現盤算著換樓，工資升了10-15%。想換出九龍兩房，但洗費著實不少，而且我們的借貸力夠嗎?還是保持現狀好？究竟要如何部署，才可實現<兩樓一份債>？

任性的窮夫妻

綜觀讀者情況, 認為他們換樓和置業上的計劃要節儉點。裝修方面常犯錯，在年輕時花太多錢豪裝。例如花30 萬在裝修而你房子住3-4年又話要就小朋友讀書搬屋，每一個月花在裝修的錢成1萬元，對於一般普遍打工仔來說1萬蚊每個月洗在裝修確實貴! 

樓價在過去兩年累跌了5-20%不等。但我們發現不少與我們睇樓的人，他們買樓的計劃不減預算反而增加，普遍是買大了或轉去更好的區。預算增多了主因一: 香港的失業率沒有大跌而還走了不少人，有些人升職工資反而加。亦唔少打工仔保了份工想趁跌價跌換上三房。第二因是普遍人存多了錢, 疫情後生活模式變了，不會經常在夜市或唱卡拉OK，買外賣留在家吃少出街令支出少了很多，更有人返深圳去降低消費。人工不大變而儲蓄增加，實力反而強化了。

中國人都是以改善自己居住環境為主，讀者早上車現時有張牌，荃灣樓升了一些和當中放入了的首期可靠賣樓取回，換出九龍樓。由於讀者未有提及有沒有子女，先不考慮三房，就當簡單買個九龍兩房。如有一個小朋友兩房都足夠住。

讀者工資上調了10-15%，估計夫妻現工資約太太31,000及先生約37,500，計出借貸力為(31000+37500)/10000*50%*2.52 等於863萬(假設冇負債零消費)，賣荃灣樓拿回120萬加上863萬借貸力，在奧運站盡買夠三房都可以，今年年頭我們買樓Powerteam打響頭炮1075買就在奧運站最近既屋苑成交了三房,全屋苑近年最平成交。不過買盡這些理財模式，我及advisor都不建議。只有一般經紀為佣才叫你借盡買，或者根本唔同你計就叫你簽。

買樓要先看成套牌才作出決定，而讀者建議他要省錢一點。如要大屋苑不如考慮黃埔，500多萬方便有兩房，,是樓齡舊一點。7到8萬可買奧運站基本兩房，700頭可以買到4小龍2房。但我依然覺得預算500多萬令讀者可留到些現金開始收息。現在40出頭，今次換樓更可拆出現金去收息，讀者賣荃灣樓將當中120萬其中60萬夠買500幾萬九龍兩房，加上現在40萬現金，那100萬現金買債基收息，9%息一年年收90000即月收7千幾。

那麼讀者先生買了第一間樓之後，他逐步再存很多錢再買第二間樓, 債基再加多些本金增至200萬投入，萬將他的被動收入由7000多元變成15000元一個月，另外第二間樓他日供了太半有樓收租，那2樓1份債可產出7000+7000+預算15000租金等於30000元收入，已經等於現時收入的六成退休就會妥當。