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諗sir，好後悔咁遲先醒覺要學習財富管理… 經朋友推介而認識你，想請教一吓有關置業問題。

本人35穩定月入58000，現俾緊市值租金住家人元朗物業，收看老師你影片後明白資產要平衡始終要有最少1物業，同意唔靠資產膨漲好難儲到千幾萬退休。本人亦打算年內結婚生仔，所以起動睇樓，target三房預算800萬。由於我是新新手，搵樓時我都係由熟悉區分開始睇，見元朗普遍樓齡都接近20或者平貨要30-40年，近日反而見有些單位樓價不跌反升。

身邊朋友意見都表示買樓應該買出市區。屯門青山公路亦有睇過環境好可考慮嗎? 想請教諗sir我應該點樣揀? 另我有100萬儲蓄，用黎收息津貼自己做雙租，出市區租三房可行嗎? 

另想請問，如果打升上你嘅堂，究竟先買樓秘訣課程? 還是上收息101? 你最近promo的power team費用是否已經包含網上課堂呢?

買樓選區份和屋苑,最好選一個地方那裡業主賣樓時大部分都可以贏錢的。每一單樓市成交背後業主賺定蝕? 網頁已可查到。 以讀者居住元朗附近為例, 天水圍wetland、或park yoho屋苑的業主沒有點賺價。買屋苑樓，他日你想出貨換樓，由於屋苑普遍都輸，或賺價比其他屋苑不夠深, 就會影響賣價。反而你見嘉湖山莊圍住的Yohowest新盤大賣， 嘉湖山莊縱使成交呎樓價向下破底,但屋苑很多業主都已早買進超過10年，不少業主依靠一間嘉湖賺錢, 拿出百餘萬做首期來買下一間,絕對沒有問題。  導致Yohowest只要第一張價單開價輕鬆, 就造成超額認購。

朗屏站附近的新樓都不太能賺，至於YOHO系列,原本第一期的YOHO及新元中那批業主是賺到錢的，但很多都已經AGENT升級賣樓再上Grand YOHO而購買力去到YOHO Hub已見盡。讀者如要買元朗，一係買很舊的樓先住一陣，否則搬出兩個站去荃灣西或者再出九龍買些舊小小的屋苑住更好選擇。

舊單位選擇已有裝修的省下裝修費，小朋友住到差不多讀完幼稚園才部署換下間，對新婚而言咁做最妥。大部份夫婦都要開展新婚生活幾年加上bb出世後，生活習慣改了才知自己要住近邊。

讀者也提過屯門東的掃管笏，當地有很多新盤買家不太有人賺錢。最似的滿名山都不見有批賺錢業主可拓起當地樓市。

九龍就當兩房600多萬有選擇，黃埔那些舊一點但算是好開始。荃灣西亦有600幾萬兩房供應20年樓。至於錦上路柏瓏要耐心等待，住宅區份都未見成形，仲遲過wetland那邊。

人生第一間樓如是打工仔而家底不多的，買些20年樓舊一點的單位即使是化妝樓也沒問題。化妝都有不同程度，我們不應該非黑即白見到化妝樓就一定覺得不好。有時化妝樓都化得幾漂亮，買入住到裝修殘了再交給下手，等於整個裝修錢由銀行借給你比業主，就當業主有裝修提價十幾萬，銀行搵長月供30年即月供多幾百元。供幾百當攪定有一定裝份既樓，咁做對新婚上車者更划算! 反過來要拿現金出來三四十萬豪裝，趁後生存多三四十萬收息，日後人生更不同，不要後生就浪費錢在搬不走的裝修。新新新手買樓，先上買樓秘訣課程。

新手買樓必閱本文。免浪費無謂錢及揀對屋苑【諗SIR】

近日,財爺陳茂波貿在電台訪談中提及政府研究過增加資產增值稅,隨即引起討論。 因人們擔心如在住宅加收資產增值稅, 會引致業主提早於加稅前賣樓,引來沽貨潮。 細心看政府收入及土地註冊處數字,相信政府開徵資產增值稅對象不會是住宅。因在住宅買賣加收增值稅, 計到只多收那份錢, 其實差人只需勤力點抄牌及法庭收齊罰款, 已經抵上一半，波哥不必為那小數目引起大波更有機會破壞發展商良好關係。

帳目我們現在計算給大家看（圖一）。可在到每個月香港物業買賣的數字。 2023年12月以全港的樓宇買賣,總價值是342億,當中涉及到3941宗。 我們做了個假設,這342億當中的物業成交價值,當中的一半是有錢賺的,這也符合近期報導數字，近日成交都是一半賺錢,一半蝕錢。 而如這342億當中有一半是有錢賺,即是當中的171億,就要打稅。那賺幅是多少呢? 由於物業增值稅只收賺幅, 先假設賺兩成,即是171億的20%, 當中34億要打稅。而34億要打稅!? 當資產增值稅是10%, 即是一個月多收3.4億港元,一年加起來多收40.8億。

留意342億是各類物業，如只計住宅一個月成交只243億。而2023年12月樓市不是淡月，因施政報告於10月25日公佈後唔少人定下來在12月入市。

以香港一年政府總收入5-6千億港元來計 , 政府會純粹單單為40億而拿住宅開刀打稅? 相信不會。留意慈善拍賣、股份轉讓當中都有增值，究竟打稅對象為何? 或者財爺諗諗下未必開收都唔定。而本文下集更會指出提升香港收入可行方案。

更何況政府一向對賣樓賺錢是可收稅的, 只不過這十幾年才參與樓市的,沒有經歷過。 早在2010年之前那時還沒有SSD, 理論上你星期一買買物業,星期二就可「摸出」賺差價。稅局當時傳說話有個超級電腦, 會計到哪個HKID買賣物業很頻繁, 然後寄出稅務調查表問該人每宗物業買賣用途是什麼? 若然是證實物業買賣用途是投資, 會按利得稅稅率打稅,即約17%。其實現在這條稅例仍在,只不過有SSD, 所以沒有人在短時間內買賣物業, 這方面稅收很少。

一旦全面撤辣，利得稅會為炒賣既人打稅。真係炒既人當年也不介意比，又有番「摸貨」,物業經紀最開心。他就可以把低水盤搵朋友收埋「先食」，再沽比人即收錢。又記得十幾年前, 地產經紀上班就不是招呼客人, 而係為自己和親找筍盤去炒! 當然我們不鼓勵炒風, 只不過想說,如果開立資產增值稅是真是物買賣作徵收目的, 基本上已有另外一個更簡單的方法去做, 而又不用引起社會上廣泛討論令波哥唔得閒去馬會嘆。

就當12月成交量都唔夠高，那剛才說的一年40億的收入,就當它給多1.5倍,給夠60億, 以全香港政府一年收5-6千億收入而言不屬多錢。係其他方面著手有掌聲又可快攪掂! 

加收資產增值稅隨時少收過抄牌 一齊同你計一次【諗SIR】

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