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免佣4XX萬約20年樓齡九龍私樓2房鄰近啟德新區20分鐘生活圏

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浪澄居 三座 中層 F室

早前提到，撤辣並不代表樓市馬上就重回升軌，但一定是一個催化劑促使投資者考慮買樓投資收租。至於樓市之後是升是跌，還要看整體香港經濟的動力是否足夠。但假如撤辣，那類單位得益最大呢?

1. 400-500萬市區1/2房
大多數有經驗的地產投資者都會知道小型單位的租金回報一向比大單位高。現時市區4-500的1/2房租金約為14000-16000，然而1000萬的三房大多只值25000-27000租。再放大一倍，2000萬的入門豪宅租值約為42000-45000。然後那些近億的豪宅租金約莫莫12-13萬，回報只有1.5厘。過去因為辣招，業主們只能持有一個單位，自然有大買大，因為不想浪費了自己的名額。但假如放寬首置印花稅，相信不少人都會重新考慮買入細單位放租。

事關如果投資者買入一個500萬單位，做5成按揭，月供為$11500，而租金可收15-16k，即使扣除管理費差響等雜費，每個月仍有正現金流。而且這類市區單位從來不愁沒有租客，通常放租1-2星期就能租出，基本上對投資者來說非常輕鬆。

2. 東鐵線沿線屋苑
不知道大家是否知道，如果把香港分為港島、九龍、新界東、新界西，那一區租金回報較高而那一區租金回報較低呢?

答案是新界西是最低，而港島雖然租值高，但同時樓價更高，所以比例之下租金回報仍然較低。而租金回報最高的則是新界東。

這個趨勢在最近兩年更為明顯，因為東鐵沿線擁有最多的大學，有中大、教大、浸大、城大。而大學開放予非本地生的宿位長期不足，所以這些區份的租金向來會跑贏大市不少，特別是每年6-7月開始、沙田、大圍、粉嶺、大埔等都會出現搶租盤的情況。而剛剛10月公佈的施政報告當中，政府再由今年開始，將非本地大學學額由20%增加40%(大約增加3000個學額)，而大學宿位則在短期內無法即時提供，可見未來一兩年租金會升會跌，大家心中有數吧。

最後溫馨提示，有一類單位租金回報同樣高，但我絕不建議各位讀者考慮，就是開放式納米樓。

納米樓的出現是因為樓高升得過急之下而產生的畸型物業。雖高3-400萬的納米樓月月租可達12-14k，租金回報不俗，但很多人忽略了其實納米樓的租客絕大多數只租1張約就會停，稱為「年拋制」。所以你作為業主，除了租金之外，每年從新找租客和簡單修葺的時間成本，以及佣金，都相當襟計。而且這類單位通常管理費都不菲大多$4.5-5/呎，7除8扣之下，一年實收約莫9個月租。而且這類單位放售尤為困難也是現時蝕讓個案中最常見的一類單位。

撤辣研究(下) 

樓價連跌8個月，這是一個不爭事實但托賴各位Power Team用戶支持，市況不景但仍相信我們，以至於生意雖然有所影響，但已比坊間大多數地產行幸運，實在非常感激各位。市況差，很多人都抱著觀望態度，即使知道現時樓價已比之前下跌2-3成，但仍害怕買入後會再跌。我們非常明白這種擔憂，但為何12、1月的成交量仍比去年第3-4季多呢，我認為有三大主要原因。

1. 剛需且租金昂貴
住宅成交每年平均大約會有6.5-7萬宗，仍然2022及2023兩年都因市況波動而令成交降少2-3成，即代表市面上存在著不少有需要置業的準買家因此而沒有入市，在購買力積聚下「剛需」其實很大，只是還沒釋放。當然「居住」是剛需，但「置業」未必是剛需，因為可以選擇租。但現時租金非常昂貴，在樓價連跌8個月的同時，租金已連升11個月。不少4-500萬的上車盤已經要租$16,000-17,000，租金回報達4.4厘。更形象化來說，1個450萬的單位假如你租的話每月要白付$16,500租金。但假如你有能力付45萬期，每月月供多$3,500，你就可以買下該單位而不是交租了。

2.定期息下降
香港定期存款過去一年多由5萬億增加至8萬億，相信各位明智的讀者自己或身邊不少親友都有做定期。然而近月市場預測美聯儲將於年中左右減息，因此定期連同美債的息率都已下降不少。現時港股形勢，一言難盡，難以安放大批資金。同時美股雖然升勢強勁，但已升穿歷史高位，閣下又是否願意高追呢?所以在各項投資工具都難以讓人滿意的情況下，若然政府適度撤辣願意開放給投資者買樓收租，港樓會重新成為不少投資者的選項。

3. 物識超跌盤
上述兩個屬於宏觀的大市因素，但微觀上其實要在逆市搵筍盤而且買得安心也有準則可言。近月和客人睇樓，不少經紀都會說:「呢個單位好平好筍呀，呢類單位高位做到800萬嫁，而家680萬咋。」相信大家也聽過類近的措詞吧?現在市況比高位回落，樓價低左是自然不過的事，何謂抵?何謂筍?有客觀標準嗎?我認為是有的。這是我自己慣常和客人分享的計算方法。例如你睇某單位，業主2018年3月買入，當時中原城市指數CCL假設為170點，買入價800萬。那麼今天CCL150點比2018年下降了11%，「合理樓價」則是712萬。如今業主底價為650萬，那客觀來說這個單位是比大市「超跌」了62萬。我認為這才算是客觀的方法去計算單位是否真為筍盤。

當然如果單位持有年期有7-8年以上，在你計算時可能還要把單位裝修的折舊、樓齡因素等加入考慮，但原則是不變的。而我和客人現時睇樓，基本上都只會揀這類「超跌」盤入手。畢竟市況未來一年是升是跌我們難以預測，但至少如果客人選購的單位已超跌8-10%以上，至少短期內仍有跌幅，客人的防守性仍然足夠。另一方面是一些優質/罕有單位，很多時在旺市時是根本沒有放盤或天價放盤的，這類單位可能並沒有「超跌」只屬市價放盤，但仍然是值得考慮的。何謂優質/罕有單位?

例如馬鞍山迎海的海景單位大多為三房，21座中只有極少數兩房面向海景。所以如果你預算有限只能買兩房但又想要海景，就只能夠揀這幾柱，這為之優質單位。
同樣，沙田第一城向城門河景大多數同樣為三房，只有寥寥幾座為兩房有河景，這些單位同樣在旺市時會比其他單位貴15-20%，但如今若然回落至市價水平，也是非常值得考慮。每區都會有個自的獨特性，難以盡錄，如有興趣了解更多深入，實在的資訊，歡迎向Power Team查詢。