諗sir, 以下是我的個案：

本人:

38歲

月薪63000

現金2.5m

股票600k 

單名自住大圍地鐵站附近30幾年私樓現值5.5m欠2.5m

太太:

同年月薪約33000

新買樓花長成交期

買入6m已預3成首期到時上會

Full paid於英國Manchester的單位月收租（扣除費用後）約400磅

我曾經參加過你收息101班的舊生，當時亦因你的文章推動而行出第一步上車做雙租族，現在工資上升累積一點資產，最近買入第二層樓，首先多謝你一路的指導和分享！現在我對下一步棋有些困惑，故想向你請教大圍私樓雖然一直放租很好租（以前租俾大陸學生，租金回報很好，現在放回本地客租金已回落），但已經36年樓齡，而且低層，我是否應該換樓，換入較有質素的樓，來保證未來收取更高回報？另外投資英國樓本金大而因雜費故收租少，有否其他收息選擇? 非常感謝！

ANSWER:

讀者自住在圍私樓, 大圍樓市本身屬頗有趣地方。很多樓建成於1979-1989年之間，隔約20年後才有個名城收割，到而家有個最貴租既柏倣莊一房。主因都是私樓地少而公屋環伺，早年建成的金禧金獅主打一至兩房，到名城開售誠哥起三房吸附近批分支家座，唔少人細個住金獅奮鬥到大個有錢發展商原本睇中呢批客。可惜名城開賣時經濟唔好要返內地路演賣樓，又恰巧遇上內地人開始到港讀書，將名城變做內地人到港落腳主打屋苑。

時至今日，內地人唔再買名城，他們選樓區別上和香港人有很多不同

一.他們選樓有時喜歡低層多一點

二,選的樓很少會超過十年

而明城樓齡已超十年, 以內地的準則來說樓過了十年就開始舊。內地保養及用料不用。加上內地停電令升降機暫停的事故頻繁, 加上內地火災救援效率未必太好, 所以他們不想住高層。

由於名城太多三房，近年的柏傲莊反過來, 柏傲莊開則平均有一、二及三房。最值租反而是一房,環顧整個東鐵線, 新淨一房少有，柏傲莊有東鐵加持，很受歡迎，炒到19000月租都試過,。留意買樓收租，隔幾條街就當同區效果可差天共地。近期新聞報大圍薈蕎不足一周再慘蝕，一房業主480萬沽貨，6年帳面慘輸三球。同是一房，恐怕有經紀偷換概念，就叫生客食左「又新又在山上」的薈蕎。試問租樓而客路不少是國內的，點會中薈蕎呢?

現時柏傲莊的價, 讀者倒不如換樓出九龍。九龍不少社區更合內地人、香港人返工都愛住在九龍。沽出大圍單位換樓，550萬-250萬按揭就可以套300萬出來。利用現行按揭放寬的政策(當然要有良好入息提供)，基本上只需要付100萬做首期, 就買到九龍區700至1000萬市值的單位，月供約是3萬餘元。700至1000萬樓在九龍區連三房都買到, 兩房大把選擇。300萬當中只有100萬去做了首期，剩下200萬, 再加上讀者原本現金250萬可做什麼呢?

AIA近日股價大跌，而債價都有些下調。先說保險公司行業屬現金牛，不易倒閉。香港的保險業現正支持著不少副產行業，故看中保險業一些直債。當然，你說AIA會不會倒閉? 我只能答:「機會率不會為零，點都有些可能。」今次我們看看一些保險業直債副選，10年後到期而票息約在5%的，3月價格在$100-101水平，現時已調至$97水平。意味投資人只需用197000美金買入到期取回200000美金的直債，而當中每年收息10000美元。一旦直債價格返回100元水平，投資人可沽出獲利賺價6000美金，而當中的5%年息會按日歸還予投資人。就當入手後債價如何跌，都可在到期取回200000美元，除非AIA倒閉清盤後乜都無淨。那讀者騰出的200萬港元現金，可趁現時AIA價低令自己年息鎖在5%，無懼之後定期息下跌，更有賺價可能。
諗sir, 以下是我的個案：

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38歲

月薪63000

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同年月薪約33000

新買樓花長成交期

買入6m已預3成首期到時上會

Full paid於英國Manchester的單位月收租（扣除費用後）約400磅

我曾經參加過你收息101班的舊生，當時亦因你的文章推動而行出第一步上車做雙租族，現在工資上升累積一點資產，最近買入第二層樓，首先多謝你一路的指導和分享！現在我對下一步棋有些困惑，故想向你請教大圍私樓雖然一直放租很好租（以前租俾大陸學生，租金回報很好，現在放回本地客租金已回落），但已經36年樓齡，而且低層，我是否應該換樓，換入較有質素的樓，來保證未來收取更高回報？另外投資英國樓本金大而因雜費故收租少，有否其他收息選擇? 非常感謝！

ANSWER:

讀者自住在圍私樓, 大圍樓市本身屬頗有趣地方。很多樓建成於1979-1989年之間，隔約20年後才有個名城收割，到而家有個最貴租既柏倣莊一房。主因都是私樓地少而公屋環伺，早年建成的金禧金獅主打一至兩房，到名城開售誠哥起三房吸附近批分支家座，唔少人細個住金獅奮鬥到大個有錢發展商原本睇中呢批客。可惜名城開賣時經濟唔好要返內地路演賣樓，又恰巧遇上內地人開始到港讀書，將名城變做內地人到港落腳主打屋苑。

時至今日，內地人唔再買名城，他們選樓區別上和香港人有很多不同

一.他們選樓有時喜歡低層多一點

二,選的樓很少會超過十年

而明城樓齡已超十年, 以內地的準則來說樓過了十年就開始舊。內地保養及用料不用。加上內地停電令升降機暫停的事故頻繁, 加上內地火災救援效率未必太好, 所以他們不想住高層。

由於名城太多三房，近年的柏傲莊反過來, 柏傲莊開則平均有一、二及三房。最值租反而是一房,環顧整個東鐵線, 新淨一房少有，柏傲莊有東鐵加持，很受歡迎，炒到19000月租都試過,。留意買樓收租，隔幾條街就當同區效果可差天共地。近期新聞報大圍薈蕎不足一周再慘蝕，一房業主480萬沽貨，6年帳面慘輸三球。同是一房，恐怕有經紀偷換概念，就叫生客食左「又新又在山上」的薈蕎。試問租樓而客路不少是國內的，點會中薈蕎呢?

現時柏傲莊的價, 讀者倒不如換樓出九龍。九龍不少社區更合內地人、香港人返工都愛住在九龍。沽出大圍單位換樓，550萬-250萬按揭就可以套300萬出來。利用現行按揭放寬的政策(當然要有良好入息提供)，基本上只需要付100萬做首期, 就買到九龍區700至1000萬市值的單位，月供約是3萬餘元。700至1000萬樓在九龍區連三房都買到, 兩房大把選擇。300萬當中只有100萬去做了首期，剩下200萬, 再加上讀者原本現金250萬可做什麼呢?

AIA近日股價大跌，而債價都有些下調。先說保險公司行業屬現金牛，不易倒閉。香港的保險業現正支持著不少副產行業，故看中保險業一些直債。當然，你說AIA會不會倒閉? 我只能答:「機會率不會為零，點都有些可能。」今次我們看看一些保險業直債副選，10年後到期而票息約在5%的，3月價格在$100-101水平，現時已調至$97水平。意味投資人只需用197000美金買入到期取回200000美金的直債，而當中每年收息10000美元。一旦直債價格返回100元水平，投資人可沽出獲利賺價6000美金，而當中的5%年息會按日歸還予投資人。就當入手後債價如何跌，都可在到期取回200000美元，除非AIA倒閉清盤後乜都無淨。那讀者騰出的200萬港元現金，可趁現時AIA價低令自己年息鎖在5%，無懼之後定期息下跌，更有賺價可能。

應否趁AIA捱沽而吸納友邦直債? 有舊樓一間點變現收息慢活人生?

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近日網上熱烈討論香港的樓價會與深圳最終拉平? 大部分人認為港樓會跌,而深圳樓價稍為上升。我頻道的直播節目也討論過這問題, 直播當時也有聽眾表示: 「就算太古城與麗港麗一海之隔,他們的呎價也有分別。」故融合後呎價不是(香港樓價+深圳樓價)除2那麼簡單。

如兩個地方近，制度近日下，樓價會一樣? 我們參考自2009年已立廿三條的澳門, 和珠海只屬一關之隔。澳門遲香港兩年回歸，是否珠海同澳門樓價在過去十年已逐步拉平? 

澳門2011年政府才出樓價指數，全澳平均而言在2024年是231點, 而2011年指數剛推出時是100點。換言之用了約13年時間由100升到231點,升2.31倍。除了有良法令市民安全之外，大家觀察澳門人, 對中央政府也很依從。工資上，澳門由1990年代已輸入外勞。根據官方資料，2023年外勞約16萬，同人口只60餘萬的總人口比有點誇張。那是否代表他們的樓價在法規, 或者在和中央政府合作上的取態之有變, 而令他們最後的樓價, 更快與人口比他們多約4倍的珠海「融合」呢? 

珠海於2011年,當年新房出售均價是$9,747/平方米,到2024年均價達$25,357,升了2.6倍。大家想珠海同澳門通關、珠海一定升! 到2024年看竟是珠海以2011年那麼低基數, 到現在才升2.6倍，比2011具世界級規模賭場開業的澳門只係升多一點點。澳門與珠海在融合後是大家都升，珠海亦不因基數低而「大有著數」。

再觀察珠海附近, 不同區份的樓價和香港一樣，也屬不同。近香洲市約$23,000/平方平,但斗門那邊, 再近澳門多一些，只賣$9,300/平方米。在珠海反而不是最近澳門關口的樓價最貴。所以在香港不是上水會同深圳關口邊拉平。更何況大家有去過澳門同珠海，兩地之間的關口, 可以步行通過，兩地之間沒有綠化帶。反而粉嶺及上水再北行，早年是禁區, 現在都見不少荒蕪地帶呢…

因此純粹從地理位置及人流，解釋不了樓價變化。樓價可以升的主因，依照的硬規律反而是能否提供賺錢機會及當地的居民質素。畢業大部份人都想搵錢及想擁有批溫柔的鄰居! 搵找錢的地方,那裏自然有人肯搵過去住! 當然香港, 不是說比往時那麼強，但對比那亦沒有全中國那麼捲。大家可以審時度勢，多做比對。

香港的樓價會與深圳最終會拉平?

油麻地連租約平放320萬

屯門南浪灣一座高層G室

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屯門豫豐花園六座低層C室

本人月入25000係一位私人機構小職員，老公係一位公務員，月入39000，有一層係大西北嘅樓，做梗9成按揭，當時借貸金額係301萬，宜家只係供左大約5%，宜家市值大約就390萬，層樓就寫我自己一個單名，老公就做擔保人，因為老公職業關係，有宿舍可以住，令到本身自住嘅樓，宜家吉左出嚟。本身有100萬嘅流動資金，想請問宜家呢個市況，應該轉做5成按揭以便出租，定係應該賣左佢，揸現金係手，留待遲啲再入市呢？另外，以我宜家呢個情況，如果轉做5成按揭，資金流未必足夠，借私人貸款去做5成又是否一個好選擇呢？謝謝

answer:

如果讀者借私人貸款減低現持有單位的欠款, 將它由高成數轉為五成, 這件事多數不可行。因借私人貸款大減借貸力。讀者及他先生收入約共6萬5千元,根據金管局DTI不能大於50%的規條,讀者最多按揭可供32500/月，如果他借了100萬私人貸款,當分5年還，即令借貸力大減61%。所以他想用私貸去降低欠款再轉按，咁做「唔夠計」。

討論按揭宜細緻一些，因為一旦按揭計錯,好像讀者那樣房子轉按不到只屬小事,但如果買新房子,最後因為借不到按揭成交不到, 鐽訂也要一百幾十萬。讀者因為先生是公務員獲宿舍,故現有房子可租可賣,也屬好事。但我們建議讀者將原本小房子保持住, 或者換到更佳區域。

前特首在香港也租房子不買樓, 特首工資也算不錯,為什麼會租房子呢? 很多時是因為政府有津貼, 無謂浪費。不過也因這樣害了人, 有些公務員未必像讀者那樣聰明, 起碼有一間房子在手。有些真的想既然政府有宿舍,就連買房也不考慮。但去到四五十歲才知道, 見身邊的朋友有房子幫他養老, 自己才急著買。而人過四十五歲, 銀行按揭借得不多,亦拉不到三十年去還降低供款。或到四十幾歲才開始供樓, 一想到六十歲時還有十幾年未供完就索性不買(房), 變相透過銀紙濫印而資產膨脹, 令自己賺多點錢的機會流走了。所以有時宿舍福利有利都有弊。

香港樓價由2003年的中原城市指數見到30.8點之後就不斷膨脹,去到2021年高位,升幅由30.8點升到190點,升幅是6倍。留意同期美國量化寬鬆的規模, 其實都4倍之上,香港的M3貨幣供應都增多了不少,所以香港樓價升幅的主要決定因素,是因為錢太多,追逐有限的樓宇資產。中國經濟因素反屬其次。選擇方面，九龍區的樓一般好過偏遠地區, 現在內地人來找房的寫照都透視了。內地人到香港買房, 一般跨省到港來買,還是想買得好一點。至於內地人選房還有其他因素，可以一一再說。

至於另外一個題目是如果將房子賣了,或者加按了錢出來，怎樣做才可以靜好養老? 舒適養老呢?

要舒適養老應不是炒股買幣求發達。畢竟人已過30尾40者，大概未雖等到50才知天命吧。舒適養老需要合約性強、強制執行還款強的工具。如租約、借據等。債券就是張借據、在香港收租也比內地有保障。內地莫說收租，就在買樓花(預售房)等到收樓也是驚險過程，因此香港的樓房對他們而言租值又高買新樓更有保證了。買股票就是個概念，大股東不一定要派息的，所以買股機會都係留比後生。
債券我們不少學生趁在美國減息前低吸些2027年大銀行發的債，派5%幾，價位吸引。好似讀者賣樓回500萬，將其一半投入即約30萬美金(約235萬hkd)，一年收息13萬未計賺價到期保本。還有另一半(500-235=265萬)，可50%+上會買間500萬的洋樓，雖讀者不會但有學生咁做，收到31k租。即係將500幾萬洋樓一開五。或者就咁在港買樓收租，亦有好介紹。咁計500萬乜洋房都唔搞收25k/月好穩，亦可以用下新方法既40k-50k一個月，喂呢個數夠返廣州或者曼谷做大爺啦。去大阪食拉麵都食到你驚。

講返買債，我們本身就為學生找到了更平入手費的債券，畢竟收息101自2013年開始就將全港經脈打通，更不是更新市況比學生。也有時選擇2030年的債去買，不一定持有到2030。只不過2030價格一定會回到100，一旦買貴左就收住息等，遠比股票無了期等返家鄉優勝。如債94元買97元沽，20萬美金賺3%，不少債優勝的1個月內有此升幅，一季的也屬平常。20萬3%即6000美金賺價，未計賺息。

返廣州舒適退休幾錢一個月夠洗?

香港會否與內地同化? 先看一項研究。東德和西德之間的柏林圍牆拆了後25年，即是2015年去看，究竟東西德原本是兩個政治體制很不同的地方， 而同樣講德文為主的，融合一起大家連關口阻隔都無，25年過去究竟是否樓價工資生活也同化?

研究用the 500 richest Germans做統計，即500個最有錢的德國人，只有21個是東德人，西德人仍然佔大部分。即合併了25年之後，西德人和東德人的財富差距仍很大。東德男人娶西德女人好少，西德男人娶東德女人會多一點，但都只佔結婚總數的十多個百分比。合併了25年後, 東德人的薪水仍是較低，東德人的薪水只是西德人的平均薪水的三分之二, 而大家最關心的樓價, 東德也只是西德的一半。

東德就是由以前的蘇聯統治,西德則加入了北約集團。為何合併了25年,東西德的樓價和工資仍然差那麼遠，其中連大家的Pension系統也一起合併了，好似香港的MPF都同內地社保合併了一樣，但隔了25年財富仍然那樣不均等?

主要原因發現是西德人本身擁有的資產，他們的樓都留給了他們的兒子。有樓留給兒子的家庭，他們是贏在起跑線，下一世仍然是比東德人還要有錢。另外當然是有樓揸手的西德人，在培養孩童資源較多，25年只係約一代人時間，不夠阻格西德人傳承財富與知識予下代。

故如香港和深圳最後合併後，會不會樓價一樣? 有時大家做決定係用比較法，而唔係計絕對數字(absolute figure)，香港雖不少亮麗的經濟統計數字也下跌，然而相對內地仍擁有不少好處。

一 香港的工作機會及高工資水平

二 低稅

三 子女考上高等教育的競爭比內地低

四 樓房質量好。30年樓齡的屋苑樓仍有價有市
 
東西德一案正正說明你用樓將資產穩當傳承下代，就當仔女咩都唔做靠間由你供滿既樓收租，下一代都叫仲有辦法過好生活。但如果你問75年後? 100年後會唔會拉平? 諗sir真係唔識答你。

香港樓價會否與內地看齊?  香港與東西德的合併有何不同?

九龍塘傳統豪宅！41校網

九龍塘41校網，特色花園連車位（已裝Tesla充電），減三成只需$950萬入住風水屋！

秀麗花園

深水埗海珀低層A室

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澳門2011年政府才出樓價指數，全澳平均而言在2024年是231點, 而2011年指數剛推出時是100點。換言之用了約13年時間由100升到231點,升2.31倍。除了有良法令市民安全之外，大家觀察澳門人, 對中央政府也很依從。工資上，澳門由1990年代已輸入外勞。根據官方資料，2023年外勞約16萬，同人口只60餘萬的總人口比有點誇張。那是否代表他們的樓價在法規, 或者在和中央政府合作上的取態之有變, 而令他們最後的樓價, 更快與人口比他們多約4倍的珠海「融合」呢? 

 

珠海於2011年,當年新房出售均價是$9,747/平方米,到2024年均價達$25,357,升了2.6倍。大家想珠海同澳門通關、珠海一定升! 到2024年看竟是珠海以2011年那麼低基數, 到現在才升2.6倍，比2011具世界級規模賭場開業的澳門只係升多一點點。澳門與珠海在融合後是大家都升，珠海亦不因基數低而「大有著數」。

 

再觀察珠海附近, 不同區份的樓價和香港一樣，也屬不同。近香洲市約$23,000/平方平,但斗門那邊, 再近澳門多一些，只賣$9,300/平方米。在珠海反而不是最近澳門關口的樓價最貴。所以在香港不是上水會同深圳關口邊拉平。更何況大家有去過澳門同珠海，兩地之間的關口, 可以步行通過，兩地之間沒有綠化帶。反而粉嶺及上水再北行，早年是禁區, 現在都見不少荒蕪地帶呢…

 

因此純粹從地理位置及人流，解釋不了樓價變化。樓價可以升的主因，依照的硬規律反而是能否提供賺錢機會及當地的居民質素。畢業大部份人都想搵錢及想擁有批溫柔的鄰居! 搵找錢的地方,那裏自然有人肯搵過去住! 當然香港, 不是說比往時那麼強，但對比那亦沒有全中國那麼捲。大家可以審時度勢，多做比對。

 

 

 