日圓對港兌低見4.89， Yen兌美金穿了 157 的關位一年累跌 13.5%，代表日本租酒店打了 87 折。究竟近兩星期急跌原因為何?

見有些人的分享了兩個原因，我個人覺得未必是主因素。一是日本人口老化，根據24年4月15日的新聞日本總務省公佈日本人口一年減少83.7萬人，日本人口約1.2億人，連續13年減少。75歲以上的高齡人士新增了71.3萬佔總人口比例的1成6。但是人口老化已發生多年，解釋不了近幾星期日兌下破150耍154再157的急跌。

也有人說日本的債務膨脹得很厲害。日本債務佔其GDP達到260%是全球最多的，相對祖國，只有76.9%，就當是印銀紙印到全世界都知道的美國也是佔160%。可是日本的債務已經佔其GDP逅的很高已發生多年，同樣解釋不到為何自4月開始日圓再向下跌浪。
 
我看日本央行在去年說出了他們會開始加息，但到了3月尾轉口風「走數」，話加息又唔加。令不少人原本將借了近零息的YEN拆倉，到今時見美國息口無跌，而日圓亦唔加息，重新建倉借YEN做美元定期，賺那5%息差近零風險的「遊戲】。加上在4月底前,日本央行正式議息日本息口不變，日圓即再跌穿154，反映同美國息差預期有增無減，引發借入日圓低息定存美金的CARRY TRADE，是此跌浪之成因一。

原因二是發現了一個很特別的情況，香港上市的2823即iShares A50中國, 代表中國指數走勢，在4月同美金兌日圓升勢一致，即是日圓跌，中國股市強。反映下半年的重要議題大家合否因Donald Trump會當選而下注遂漸浮現。Donald Trump當選的話尤其他走單邊主義為主，美國會否在往後如此支撐日本台灣令其股指於這兩天升破高位? 一般人看不太會支持。而造就中國股票有資金重投的情景。24年4月24日是日本前首相麻生太朗拜訪Donald Trump，相信日元亦將原因二之事納入重要議題。

日本央行提出將會干預匯價，我較為傾向日央行能把日圓匯價穩住，而不會踏入亞洲貨幣亙拖貶值的情況。無論Donald定biden，亞洲落入一團糟不利其延續管治。

日圓跌到4.89 唱YEN與否看兩大因素【諗SIR】

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諗sir：

希望諗Sir能夠指點迷律。本人39歲，家庭主婦；丈夫40歲，月入約100,000元；小朋友5歲。家庭財政情況如下：
 
– 2017年約590萬購入屯門卓爾居兩房單位(丈夫名下)，尚欠按揭約410萬元，現時估價約530萬元，按揭供款19,000元; 現時出租，租金收入14,000元;

– 一家人租九龍區三房單位，每月租金支出29,000元;

– 現持有現金約200萬元; 家庭每月儲蓄只有約10,000元。

本人和丈夫對投資和買樓都是新手，因為自置樓蝕入肉所以每日擔驚受怕。希望諗Sir指點應該如何處理手上物業和資金才是正確: 例如是否應該這個時候將卓爾居賣換九龍三房自住? 還是應用我名多買一層收租？

感謝諗Sir

彷徨媽媽上
 
假設樓價在其後兩年升20%，即城市指數大約到172點，讀者間卓爾居兩房市值為530*1.2 ~636萬，按揭欠款估計降至400萬，到時賣出可回籠資金636-400 = 236萬

假設樓價在其後兩年再跌20%，即城市指數大約跌至114點，讀者間卓爾居兩房市值為530*0.8 ~ 424萬，按揭欠款估計降至400萬而仍未負資產。如有需要，可把按揭展期令欠款400萬拉30年月供400/252 ~15800。或照供19000/月可也。
 
財務進度上，讀者家庭能月儲10000，即2年後照現時咁儲家庭現金為224萬元。或者由現在儲10年，家庭現金水平達320萬元。由此可現，讀者現時每月10000元咁儲，比多10年佢都係冇用。200萬同320萬拎去收息，當比夠5%，每月收到利息只係200萬*5%/12 = $8333同320萬*5%/12 = $13333的分別。更何況到時讀者先生及自己已近50歲，想再出力改變餘生，更無把握。

現時的卓爾居保留，在樓市已下調的情況下，向下面(downside)唔大，反正供樓讀者已供開，供款金額屬預定支出之一。相反upside向上賺的幾可觀，只要留市從現在升20%，又或者樓市升10%跟手搵我地powerteam有技巧地再賣貴10%，咁讀者到時賣出可由成236萬。呢個數讀者按月咁儲，要20年先儲到。這亦看到一般打工仔有樓揸手的重要性，趁後生運用好樓的槓桿可助你賺到大半世人儲到既錢。

萬一樓市向下? 就當真係負資產，又幾可call loan? 更有人拎香港樓賺到既錢，已夠去外地嘆世界。

相對換九龍三房或者再加一宅? 係讀者家庭只有先生一人做工之下，既未必按揭夠計，亦令家庭負擔超出負荷。係而家樓市升跌20%都同讀者計過問題實不大之下，但讀者已「每日擔驚受怕」，咁佢再於樓市加倉買入過千萬三房實為不智。

按揭夠計指讀者10萬人工，最多可借5*2.52 ~ 1260萬。卓爾居已用410萬借貸力，餘約850萬借貸力，如買入同佢現租的樓房同類的市價約1500萬，需650萬首期及借盡850萬，對現時儲蓄只200萬的家庭而言太冒險。加上1500萬樓成交較少，入貨後日後不太易找人接手。

自置樓蝕入肉每日擔驚受怕 投資新手應否賣樓?【諗SIR】


2024的樓市若用四個字形容，我會說是「峰迴路轉」。年初大多數人都認為樓市無運行，坊間不論是社評、股票專家、樓市專家、投行都預測樓價會繼續向下，至於甚麼價才是谷底，沒有人能預測。當時不少客人跟我說，Walter，啟德跌到$14,000/呎先叫我啦。誰不知政府宣佈撤辣後，樓市即時見底回升。
 
假如你只觀看樓價指數，可能以為樓市只是活躍有交投但樓價仍然處於低位。但若然你仔細觀察各區熱門屋苑的價錢，其實絕大多數已比2月份成交價高出8-10%。

一手市場方面比二手更為誇張，過往一手市場成交每月約為1200-1500宗，但3月份竟高達4172宗。假使未來月份回落至約莫2000宗水平，全年一手成交估計仍會超過2萬宗。這對於後市有何啟示?

1.Market Player結構上改變
大家都知道中港融合越趨緊湊，政府推行的各項高才通，專才通吸引了近10萬港漂來港工作，而他們大多數都較喜歡一手樓而非二手樓。正如港人到英國、澳洲、東南亞買樓都偏向買一手樓一樣。因此新盤銷情比二手活躍是必然的結果。

2.發展商屯貨多
多少看淡樓市的評論員都會提到未來2-3年香港潛在住宅供應達10萬伙，而且新盤在過去兩年銷售進度緩慢，現在即時樓市氣氛稍有起色，但一手盤之間由於競爭激烈，發展商們的開價都相當保守，近日開價的幾個新盤價錢都相當有驚喜，比起同區全新/半新盤有2成以上折讓，自然吸引不少買家。同時撤辣、取消壓測等措施而有利於有實力的買家買多層樓投資。在全球眾多金融專家都預測2024下半年將會減息的情況下，定期的回報已慢慢下降，而在香港買住宅收租的回報普遍亦有3厘半左右，可算是定期以外的另一考慮。

3.下半年一手盤估計開價仍會保守
由於過去兩年新盤屯貨相當多，即使現時銷情良好，但我估計下半年發展商的開價仍然未敢太進取。以往我們常說，一手樓會有溢價，一般會比同區半新樓貴約莫3成，但現時形勢大不相同，估計今年內大多一手盤盤一般單位都會與同區半新樓價錢相約，務求出貨為妙，發展商只會惜售屋苑內較為優質的單位，特別是某幾個積存單位較多的地區。同時我認為不少新盤由於伙數眾多，首1-2張價單均為出現驚喜價吸客，就如今次黃竹坑上蓋項目blue coast一樣，第3張價單價錢已比1/2號價單加價不少。估計今年陸續推出的幾個大盤都會採用這種銷售策略。

一手盤 3月售4172伙創11年新高 有何啟示【地產仔禾記】

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葵涌月海灣2座中層

諗sir, 以下是我的個案：

本人:

38歲

月薪63000

現金2.5m

股票600k 

單名自住大圍地鐵站附近30幾年私樓現值5.5m欠2.5m

太太:

同年月薪約33000

新買樓花長成交期

買入6m已預3成首期到時上會

Full paid於英國Manchester的單位月收租（扣除費用後）約400磅

我曾經參加過你收息101班的舊生，當時亦因你的文章推動而行出第一步上車做雙租族，現在工資上升累積一點資產，最近買入第二層樓，首先多謝你一路的指導和分享！現在我對下一步棋有些困惑，故想向你請教大圍私樓雖然一直放租很好租（以前租俾大陸學生，租金回報很好，現在放回本地客租金已回落），但已經36年樓齡，而且低層，我是否應該換樓，換入較有質素的樓，來保證未來收取更高回報？另外投資英國樓本金大而因雜費故收租少，有否其他收息選擇? 非常感謝！

ANSWER:

上文提及讀者要將大圍舊樓550萬市價沽出換九龍樓的原因，及沽出後只放100萬做首期換下間樓，另200萬買友邦AIA直債作收息試點的操作原理。今天先說說如將200萬不買債而轉買股票的考慮。

撰文時香港恆生指數回彈到17000點後裹足不前。現時雖美國將減息然而恆生指數成份股內的行業，都看到不同的困擾因素。

銀行股如降息的話, 銀行拿客戶的存款再去買債賺息差, 這個咁好做坐錢等收息的生意會消失

保險股同樣是拿保費去坐錢去賺息差最穩, 友邦就係受人質疑為何拎錢去買樓收租呢?

相對高息環期，現時減息對他們不太好, 因此銀行和保險股在這一波會跑輸。

那降息對買樓或地產股有利, 是嗎?  相信地產股正反映賣樓只能「薄CUT」的因素，你見16股價都不太好。

至於科技股，在香港上市很多與內地有關, 而內地科網股再消費額有關，無論佢地用來支付或借貸都是。在內地消費未復暖前，都難見大漲可能。

現在反過來轉選好的, 就是一些隨著經濟慢慢回暖而受益的工業股,以及, 每月穩收錢有入無出而暫時未需提升基建的電訊股。

資源股近排是主角，看法只屬炒上落為主，未可見單邊市。金價和油價在減息及戰爭消息下, 相信會在高位上落頻繁, 但未會單邊大升。所以資源股是好炒,但未必合讀者。買股都要花時間做stockpick的情況下, 讀者不如把時間留給自己, 而轉買債穩住少些打理，更可到期收回本金。

在上篇文章提及過AIA為例的直債副選，其實同時可考慮用債基。債基就是買了一堆直債,不同行業的, 因此可降低單一公司的倒閉風險。債基派息達7-9厘, 不槓桿也能達到。很多人認為我們提出的買債方法要槓桿, 其實現時不少債基不槓桿去買派息已可到7-9厘, 槓桿後當然是10-15厘年息。

讀者賣樓後獲200萬, 可選投入債基組合收9厘, 200萬投入即18萬利息一年，一個月收到hkd15000利息。就當他將來換樓換好些，那增加的按揭供款可用15000元息補貼。對於不少人，早年買樓賺到價, 不妨趁現時換件更好的「貨」, 換之前賣樓把升幅套出來，小部分放首期, 淨低錢就可以買債基收息補貼。如果已達退休年齡, 就將原本的樓賣了, 然後再買回一間同級數單位，變相就將錢套出而200萬做債基收息15000元補貼生活而不供更靚的樓。更保守可做直債, 收少一些息但換來到期補本。不少直債不需2030年後到期，這幾年內到期的也有，亦有些直債合炒債的人心水的。至於買英國樓讀者自己對比過，雜費比較多。很多時都是在可控及有經驗的人帶住執行，自己就可更快體驗那個產出現金流方法合自己。

換樓出九龍如何操作? 後市應該投資股票定債券?【諗SIR】

撤辣後，不少客戶都在考慮是否有能力多買一層樓收租。事關目前樓價比高位已下跌2成多，即使稍微反彈，4-500萬的單位選擇仍然不少，而4-500萬樓月收$13,000-14,000的單位俯拾即是。在銀行定期逐漸減少，同時6-7月後美國大概率減息的情況下，買樓收租實屬不錯的投資。綜合客人通常遇到的疑問，在此列出幾點買樓收租需要注意的重點。

1. 借貸力限制

很多人都不知道如果已有按揭在身，購買第2個住宅單位時總借貸力需要打折。舉例，陳生月薪10萬，以目前4.125%息口，最大可負擔按揭為1002萬。所以假如陳生只買一個單位作自住用途，他可借盡1002。但若然陳生想買兩個單位，一個自住一個收租。那麼總借貸力只有830萬。所以若然他已買了600萬單位借位，已負上500萬按揭，那麼他只能額外再多借830-500=330萬，而不是503萬。

2. 按揭成數限制

除了借貸力要打折外，買第2間樓的按揭成數也需要扣減一成。現時在不借二按的情況下，一按最多可借7成，但假如閣下已有按揭在身，第2間樓的按揭最多可借6成。假如要借高成數的話，1000萬以下物業最多可借9成(使用按保)，若然是第2間樓則最多只能借8成。但要留意，根據金管局規定，使用按保的條件是物業必須為自住性質不能作出租用途，而同時他們並不接受一個人能擁有兩個自住物業，那麼怎樣做才能買第2間樓但同時借到高成數?這屬於power team的秘藏技巧，有需要可join power team向advisor查詢。

3. 地區/單位選擇

近日留意到樓市反彈屬於非常不干均的狀態，某部區份單單2-3星期已反彈超過一月，相反某程地區可能只是微升2-3%。同時撤辣後參與買賣樓的買家當中國內人士佔的比例顯著上升，而國內人士對選區和屋苑比起我們傳統香港人的喜好大有不同。閣下若然買樓收租，也應該留意自己所選擇的地區/屋苑是否受國內客歡迎，畢竟兩地融合實屬大勢趨。同時，2024下半年將實施垃圾徵費，最近不少大廈的業主立案法團都和康文署、環保局等開會商議如何處理垃圾收集的問題。假如閣下打算購買市區單棟樓收租，也應留意當中管理費會否大增。事關一些伙數少的單棟樓，管理費可能已加到$6-7/呎，對於買樓收租來說也頗影響收租回報。

想買第2層樓收租，有咩需要注意?【地產仔禾記】

雲匯 6座 高層 B3室

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梗廚 明廁 兩房 市中心 近地鐵站 

疊茵庭 3座 高層 F室

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銀湖．天峰 5座 低層 G室 

在既定的印象裡面，在美國經營類似Daiso這樣的平價商品銷售，擁有門店接近2萬間的Dollar General(DG)，在貧富懸殊、面對經濟壓力的大環境下理應會受惠。但是當具體觀察其連續數個季度的業績，會發現實際情況似乎並不是這樣。

從年報可以看到，Dollar General銷售的產品包括糧油雜貨、廁紙和清潔用品、保健和美容產品、寵物用品，以及季節性商品、家庭裝飾和家居用品、基本服裝等非必需消費品。而這些平價商品的競爭對手其實並不僅限於其他同類型的商品，而是租金、醫療保健、電力、汽油以及食品，因為這涉及低收入消費者錢包份額的搶奪。同時消費者以低收入群體為主，對價格敏感度高的同時，往往是在經濟情況轉差時第一批受到負面影響，亦是在經濟情況改善時最後一批感受到影響的。

翻看某則華爾街日報的報導，會發現在金融海嘯時期，一元店的同店銷售額在2007年底時出現下降，直至2008年期間，失業率開始飆升，然後相對較高收入的消費者也受到打擊，出現越來越多的消費下行時，一元店才開始受惠。換句話說，影響到Dollar General業績的並不只有經濟上行和經濟下行兩種，因為經濟下行也分為兩種：只有低收入消費者的消費下行以及集體消費下行。正如反過來經濟上行其實也不代表Dollar General不受惠，因為消費者的錢包份額擴大了。

過去這段期間，通脹確實對低收入群體造成了不小的影響，但是失業率維持在一個比較低的狀態，經濟也沒有明顯地衰退，因此中等收入群體的消費似乎沒有下行。加上非必需消費品的銷售也因此受到負面影響，通脹亦推高了員工成本和租金成本，導致Dollar General的同店銷售額增長率、利潤率出現負面影響。

在此嘗試列舉出過去這一兩年期間，Dollar General業績所面對的變數，包括並不限於：

通脹：推高了員工和租金成本，以及低收入消費者減少支出
失業率：維持在低位，消費沒有大範圍下行
搶劫、盜竊事件導致的存貨損失
利率上升：借貸償還利息增加
高基數效應：食物券計劃的福利減少、退稅幅度縮減
存貨管理問題：此前管理層購買了比以往異常多的非必需消費品存貨，後來需要減價促銷
回購對每股盈利的影響：2021年利潤率達至新高，營運現金流狀況相當良好，管理層把回購金額加大了一倍，及後兩年現金流回落，管理層似乎仍想維持相同的回購金額，加大了借貸去進行回購，期間利率在上升，直至債務壓力顯著，公司暫停了回購，即使在估值相對以往便宜的位置。
在短期而言，即使是一年半載的程度，也實在有太多的變數可以影響經營業績，判斷短期業績走勢的難度亦在於此，而且有些問題是外部因素，有些則可能是管理層自己造成的。如果只根據一兩個變數去出作短期投資決策，要不分析會出現錯誤，要不變數思考得不夠多，即使最終短期業績走勢如自己所料，也很難判斷自己是否正確。

卓穎姿，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理高級分析員
執筆之時，筆者及博立客戶沒有持有上述股票