本人47歲。年收入二百五十萬。

王現在資產配置如下.

物業 市值 52M 

Mortage / Rental income自住港島三房 22m 7.5m

將軍澳出租物業兩房 9m 3.5m 220000 

啟德兩房開放廚出租 11m 4.5m 220000

Australia apartment 3m 1.5M 110000

Australia townhouse 3.5m NIL 110000

Private bank 市值 27M 

INV amt / Annual dividend

股票REITs 2m 110000

債基 6m 240000

直債 1.6m 50000

ESG 債基 8m 37000

保險 7.8M(1m 美金) 90000

Question

1）手持400萬港幣及1.5m AUD澳洲政府債券

2）如何報署令配置能產出17-18萬月入收息？

answer:

將軍澳出租物業 220k/(9mil-3.5mil) = 4%

啟德兩房 220k/(11m-4.5m) = 4%

Australia apartment 110k/(3m – 1.5m) = 7.3%

Australia townhouse 110k/3.5m  = 3.1%

股票REITs 110000/2m = 5.5%

債基 240000/6m = 4%

直債 50000/1.6m = 3.1%

保險派出的利息(紅利)未知可否隨時取出，先不計算現金流效率。

總被動收入為106萬約8.8萬每月，投資金額約為35m，計為回報3%左右(106萬/35m)，

其實比近期4%港幣定期存款利率低, 他的投資成績絕對是可以改善。另一點是,讀者現金流產出回報率項目最高的地方是澳洲apartment(壓了150萬收11萬一年即7.3%), 而澳洲出名要付利息稅, 買樓收租雜費挺多的地方。相反, 最易產出高利息的直債, 讀者在這部分收穫是最少(只有3%), 比香港政府發的綠債隨時為低。 可能讀者只知道有上述投資工具, 但沒想過息應用投資工具才用得好, 引致資金錯配的情況。

例如債券要用得好, 最基本,例 投入香港一些知名的保險公司發的債券票息率也有6%至8%，攪不清讀者因什麼人說而投入只3%的 。亦有人因為買入債價較貴，拉低回報。買入是否精明不因你是否私人銀行客戶而改變，反而從事私人銀行的客戶經理都是較有經驗，往往最能為自己份糧及私人銀行保有最大利益。擺重買債基而不是直債，有機會是債基波動大易叫客出出入入賺佣。至於佢既股票，千萬不要買股票掛勾圖些少利息而接貨的。

如果想他的被動收入提升至每月17至18萬, 即是比現在的約8萬多1.5倍, 可以做的第一, 將債基那600萬合併160萬的直債,共760萬, 再投入另一些較佳的直債。我自己有800萬收息倉在收息101課展示，當中用的自己錢買了不同直債。以讀者現在的身家流動資產已達近5000萬, 投資最要緊不要做錯令自己由半富裕階層跌回中產階級, 因此保本為上最要緊。

以讀者現在的資產手上，他不太需要買債基, 因為債基本身缺點是不保本, 雖每月派息而派息率高，不槓桿也6-9%。錢少過讀者或1000萬現金(或很流動的資產)未達的，反之利用債基再槓桿收10-15%(等融資息再降才是時機)，1800萬現金收12%一年已派18萬一個月，對於讀者而言1800萬已有，爭在會唔會有一同佢諗埋一旦遇上市跌CALL LOAN點先唔比破「不壞身」。我地係下一章節再延申此話題。

關於澳大利亞的樓市,我本身不是專業, 就不多談。然而投澳洲倒不如找稅低而又很多澳洲公司把房託或債券上市的新加坡市場。加上揸澳元，兌回美金在過去十年是長下跌浪。去新加坡買澳洲資產又低稅又唔使煩管租，更有直債加澳洲樓收租的其同體，因此明顯讀者的組合可更精準變成保本性高而派息更高的組合。

2700萬收息組合如何做錯? 私人銀行為何擺重某一投資物?【諗SIR】

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有睇<九龍城寨之圍城>既朋友都了解鐵布衫那刀槍不入的厲害，有此功力者總會有個罩門使其「破功」。先講樓市，而家做定期也有4厘息，令買家「有點態度」，不易提價。你想想如果用債基收8厘息，你到時何止「有點態度」呢? 練成12%年息槓桿「神功」，更是葉問上身添。那快靜

心再看我幾點分享。

練功夫好比投資，而有息收等於有鐵布衫。想每年收息12%年率投入800萬月月派80000息，要留意三個重點:

一，大部分認為進步就是練進攻，可是你強得如獨孤九劍，只攻不守，進攻多除了花氣力, 還會露出破綻，與言多必失的道理一樣。進攻好比你買股票, 買股好處是贏上那一刻是很引人注目，由幾萬蚊炒上成千萬這故事聽到都吸引。亦有人入股場只想年年「賺過旅行」，但定力不足，不少人亂買兼輸大。

二, 收住高息就好先求不敗，你才有條件等到對手急躁時出擊。好比現在樓市, 很多業主都不打算賣樓因為現在的樓普遍很好租，租盤缺。而買家亦不肯大部分提高叫價去追，導致樓市膠著狀態。做定期也有4厘息，令買家「有點態度」。所以你要有底氣，就是要每個月的出份「糧」夠高! 

大部分人拐騙你去投資，都跟你說咁做「又快又型」。可是誠哥那鐵布衫，就是每月用管理費超市港燈保險公司等你「月月出血」，份糧轉過手又返到去佢戶口。佢收到錢，唔係唔投地，誠哥而家趁市低補緊青衣塊地既地價，唔係簡單咁諗「一係撤、一係就唔撤(出香港)的。」

打仗內行同你講係打後勤，而唔係打武器。或者你玩過射擊online game，見最後令你輸的不是你把槍不夠厲害，而是你打完子彈又撿不到補充彈匣。有息收就是後勤足。

三，一旦功成，真係見到800萬投入月派80000。有些人沒留意怎樣去隱藏或者縮小自己的「罩門」，減少被「破功」。你先要接受，找到情花的地方自然會有斷腸草。即是無論多好的投資方法總會被「破功」，定期息高只因通賬同時高，長做定期頂多令你跟上物價升幅，絕不能因定期長遠改善你生活質素。

做債基或直債如收到超10%息，如你用有質素穩健的債去收，一般要配上槓桿，差在多定少。 問題是你如何減少被低位call loan機會呢? 一旦市場向下跌，你都有錢補。做到12%息之後，投資人

要先知call loan機制，再設立客觀環境，去令自己可應付call loan。

九龍城寨之圍城月收息8萬的鐵布衫3要點 【諗SIR】

君匯港，高層2房，開揚海景，880萬

毓明閣 高層 D室

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如化粧一樣，最好令自己每個月收入證明給自己。最好就是自動轉賬(有SALARY註賬在月結單)那種入息證明。至於支票出糧的，銀行看法是差一點。用現金出糧的，銀行覺得是很差不欲處理。當然，如果有朋友或者有能力直入按揭部理述情況，有時可將「不可能」的case變做「可能」的。

例如支票出糧$59000者，影印好過去6個月公司給你的支票，然後入到同一帳戶，出示好月結單顯示6筆入數，就做好「第一隻腳」。第二隻腳有人問:「可以用公司合約麼? 公司信蓋印有用麼?」是好說上述的信件不能說沒有，但用處可能只可幫推1%進度。我往時在銀行應對客戶，就穩穩的答:「有用。」不解釋太多送客前行就是了。開始令批核可前進的其一是稅單，你的工資要同過去一年收入相符的。現職只做了6-12個月的準備好兩年稅單，銀行要看你上一份工同現在是否收入爭太遠。若然現職已從事了多年，近一年的稅單都足夠。稅單有時未夠好但起碼是「答對題」、「有推進作用」的文件。

批按揭同時要看申請人年齡，一般是用70-，即是最長批核按揭還款期不可高於70-借款人年齡。例如45歲的人，最多批70-45=25年。當然，有時銀行可以用75-，比多幾年熟客仔。另外抵押品的樓齡都要注意，好似一些屋苑過了40年樓齡的，意味再下手「接貨」的人，好似接48年樓齡的人，由於70-48 =22年，所以買得45伴樓齡之外的樓宇不要對30年按揭批出太有期望。

有類人開公司兼賺錢不過稅沒交什麼，申請按揭而言條件是差一點。他可以先在公司給個職位自己，再每月獲取收入，那樣做比直接申請成世闆更好。另外亦有銀行在借貸quota還鬆的時候，按納公司盤數每年turnover的15%作為他一年的收入。這樣申請一般在銀行第四季按揭跑夠數後不會接受，或者是經批核員摸底後才交進去，否則就咁經分行交當街客批，一旦拒批，半年內又唔使諗再批到。

借高成數按揭即要經香港按證公司(HKMC)審批的二按，同樣是諗好先入文件，不要把文件補上補。搵個肯關顧你的按揭經紀，即是肯細心把HKMC對你個案申請的回覆細心解讀的，助你補1至2次文件就批個類經紀朋友。高成數申請例如經銀行A上而被拒了，基本上經其他銀行再上HKMC都沒有用。如已簽了臨約等高成數的，真真麻煩附時撻訂。

教琴、的士司機或者斜杠族都建議開立公司，又或有part-time收入的都最好拎個商業登記(BR)。開個BR雖然每年要交2250元，若果你的數目不複雜, 每年報稅會計費用支出也只是幾千，但反過來把你的入息放進去，借出的金額百萬或千萬計。不少人開立公司銀行戶口更開立公司卡，利用公司卡作出消費不時可幫助扣稅，既可合法避稅，又可幫助借貸。係Finance 730同我做節目既中原陳永傑總裁，更被報導用公司名抽新樓，將買樓一旦撻訂的風險降低。

令銀行按揭借多些給你的方法是【諗SIR】

美國聯儲局將行減息, 相信更多人會考慮將買入的直債或債基抵押給銀行或證券行, 槓桿式地增加派息回報。 這種抵押直債或債基獲利的方法,利潤回報演算如下: 

假設投入100萬的債基, 債基本身派息是7%年息,

銀行若然可為此債基提供的LTV(Loan-to-Value)為90%, 即是抵押100萬可借出90萬給你,而借出的利率是3%

回報計為 [(100萬*7%)+(90萬*7%-90萬*3%)] /100萬

= [70000+(63000-27000)] / 100萬

= 10.6%

首先你要用100萬買貨, 每年收取$70000。而借出的90萬也會收取7%, 這就收息$63000, 由於融資成本是3% , 因此年付$27000利息, 槓出那部份淨回報計為$36000。一來一回, 其實總回報就是10.6萬, 當你投資100萬, 回報率就是10.6%。

相對上不同銀行對不同債類配上不同LTV, 上述例子在槓桿水平上也算溫和的, 隨著利息從高水平下降, 融資成本會低於3%。這樣或會返回2018年前槓桿債基直債年獲15%至20%回報的水平。當然這個回報率非常好, 15%年回報表示投資200萬就年有30萬利息 ,也就是$25000每月收入，$25000已足夠在九龍租不錯的三房了。

但留意槓桿行為附有風險, 第一, 一些海外證券行會隨時凌晨改LTV水平，亦即是Margin Maintenance Level。用電郵通知你，你無留意訓覺可能第二朝起身就慘被低位斬售。更何況海外證券行只做少部份直債，債基和一些港資出的直債通常找香港銀行或證券行槓桿更為妥當。漏夜斬倉可追溯至2020年，當時市場因COVID-19大跌令證券行斬倉賣哂客人既貨都補償不了其借貸上之損失，加上客人在海外證券行要追很困難，開戶資料起始核實上有可能都已錯，所以不如行更嚴厲的CALL LOAN步驟，一有風聲就發電郵CALL LOAN了。如果唔想，勿亂用一些證券行做槓桿。

第二, 有些人連做債類槓桿後，究竟條債要跌多少才會觸發到CALL LOAN都無理! 銀行見你生客就九成要你槓盡的，可能因為客人買多佣多吧。槓多派息多當然客人起初很滿意，一旦遇上跌市投資物價格下跌, 如配置不宜就當只跌5-10%, 都很快引致CALL LOAN。一旦當時沒足夠現金，就因為只著重高息而整個組合強行被liquidate。強制賣出liquidate之後，就當投資物價格回升都唔關你事。

第三, 有時投資物本身沒下跌, 不過債基的基金發行人本身信譽有問題, 也會極快引致CALL LOAN。這在香港某些銀行也試過,香港有些基金公司賣盤給其他機構, 銀行收到風隨後動作真快! 二話不說就向全部持有此基金公司的客人叫停及CALL LOAN。你明白銀行sell野是糊塗，但對自己借了出去的錢，會很精明地看待的。

第四, 一旦CALL LOAN又不是世界末日。其實你只要補倉,例如補現金,或者就當補紙黃金, 銀行或證券行都接受作為抵押品。不過有些人沒想過如何精明地為自己於跌市時預留資金。我和我的收息101學生已經歷過2013、2018、2020第一季、及2021年第一季起始的跌市，在低位就當真跌到要補倉，補完之後市況回順投資物價格回升，之前補下去的資金還是可重新提出來。

直債和債基槓桿的四大風險【諗SIR】

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