粉嶺 碧湖花園 5座低層 H室

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業主免佣 租盤

新港城 4期 M座 高層 3室

roseee

我持有1房單位（362呎7年樓齡）想換2-3房單位（500呎以上25年樓齡內）

如有興趣互換樓，可一齊傾細節

有無手持2-3房業主想換1房單位？

天晉3B 中層一房

九龍城41校網 1000萬 (可傾)

市場上參與樓市有幾類人，一是有居住需要的而又有能力買的。這幫朋友只消儲返150萬, 150萬買債收6厘半,已近收98000一年,除開月月有7000元。在上一篇提及過買債收息的法門。更有些人如不需儲買樓首期，由後生到中年儲100-200萬不算很難。
 
就當儲150萬有難度的，先儲40-50萬，然後行零首期買樓。我講座都有提及此方案，變相幫後生過渡儲蓄壓死在首期呢關，一旦首期不用付或付少了，現金充裕之後有收息再供樓或租樓就不太難，更不用中年才發覺資金已全壓在樓作當初首期，而沒錢收息去令自己更早「唔使撈」了。

唔使比首期買樓，變相婚前只能儲到40-50萬既人，都不因買樓而影響其儲蓄計劃，搞定自住樓後仍有一定儲蓄能力。令儲到150-300萬再投入債產出10000-14000月入的成功機率提高。

另一類 – 已有樓者，如不看好後市將樓沽出來, 我當返錢300萬,月息有14000元。14000元都夠你租很多地方,當然是兩房,三房要補少少。直債是保本的入門磚，之後可再轉向投入收6-9%年息的債基，更有槓桿至10-15%的方案。那150萬15%即每月收息18K-19K。

已有3-4間樓者，一可考慮將單位加按去套現金去收息，收息6-15%年息不等，比起3%左右按揭利率高出不少，可套息差。另外減磅賣樓，不少業主要明白點同經紀打交道。經紀一就是扮有客，或者真係有客，不過唔實的，講到好實就試探你底價。二是真係有票，whatsapp比你，不過張支票個名係遮住的，你同佢講究竟開票個客成份臨約簽好未? 同埋一個客唔會一般只同一間經紀行睇，有辦法cross check到。三是說阿邊層既業主樓價已再減低，這個不要輕信及即時減價。一般如某單位「大平賣」，又係問同區任何做耐些少的經紀都會知道。免得落了一口價比人，賣唔成樓事少，經紀日日打黎同你要返個口平價或叫埋成埋同事一鋤再鋤，容易影響心情。

其實樓市後市睇升或跌, 不能太認真或「相信自己」。畢竟人是不能每次都精確預測未來，因此有現金，更好些為自己爭取月月有收入，就是加大自己保障。不敢說立於不敗之地，但起碼更有選擇給自己。現時樓市，普通打工仔後生時買一間樓降低居住成本，免交租，很合理。到中年想換更大單位，可利用收息再把後生買落的兩房租出，「租+息」去支撐3-4房租金更好，也省下印花稅數十或數百萬支出。

如成世不相信樓房或長期睇跌，一旦樓市不大跌而只是橫行，又或升番些少，到樓無樓揸手又無錢，情況令人擔憂。

零首期買樓方法。業主放盤如何應對經紀三招【諗SIR】

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宇晴軒3座高層B室

記敘你沙士買樓大賺的感受及經過【諗SIR】

你好

少少問題想問問你地專業嘅意見
外母又有機會揀居屋（綠表），不過只係得勁唔方便嘅觀塘同元朗有得揀。
亦只有280呎嘅一房單位選擇，籠統價就大約二百萬。
外母就唔知點解好想買，但我自己就覺得唔知買嚟做咩。
作為投資，居屋一向唔係一個合適嘅選擇。
用嚟住，唔講本身兩個屋苑交通本身極唔方便，280呎我諗兩個細路之後成家立室都唔會想住。租又唔租得出去。
所以我自己就傾向唔買。
仲有，香港樓價相信未來都唔會好好境，而且係居屋，估計未來十幾二十年都唔會有咩升值空間
所以喺你哋專業嘅角度，我值唔值得跟外母嘅意願去買呢？

補充少少背景資料：
現時我同太太、外母同兩個細路同住，兩個細路仲讀緊書，父母則住喺另外一個已供滿嘅私樓。自己兄弟姊妹各自有自己經濟能力不需理會。
未來諗住現住單位及另一單位會留俾兩個細路，一人一個。

我同太太預計十年內退休，預計冇能力達致財務自由。
所以諗緊如果新買一間極細居屋係咪多餘。

answer:
相信讀者問我之前, 自己也有些前設。當然我地也要應題, 280呎以下單位,無論居屋或私樓不太建議原因，基於早年銀行傳出，280呎以下單位銀行不做按揭, 主因是政府說明之後推出公營房單位最小面積不會少於28平方米, 約280平方呎，後來金管局出聲銀行話照做。然而於近月銀行爆哂數又唔派回贈更一定會「揀黎做」既情況之下，買太細單位等同立於危牆之下。

當然現在有些人買細單位，仲要新淨類別。主要客2類人，一是內地人, 他們新到香港心態是過渡者角色，趁後生賺一下錢或者拎到永局有護照就走。另外是年青人上車，他們不看好後市，想買個細單位就當蝕50%，其實已抵佢6-7年租金，不怕買。我地應對上種買樓情況，可用「零首期上車」方法鋪定更好後路。

確實香港的薪金水平比內地高, 數字統計也顯示,在全國GDP, 少於50%由人民收取，相對其他西方國家數值偏低, 即是財富更集中於少數富有階層。那趨勢會延展到香港呢? 我相信是有這樣的趨勢。錢集中在富人的現象上我不欲想見。可是Elon Musk早前接受訪問也提及過, AI的出現, 只會比有資源和懂得運用AI的人,賺更多錢的優勢。一般打工仔是否如讀者自己所言，財務自由無望呢?

解決這問題,方法是次選集力量儲現金，首選是儲到每月現金流。儲到筆錢收息，確可不用買樓，最緊要是主動權在自己手。當然我們要正確地收息，收息一般香港人靠買股票,,買債券，當然亦有很多不同未能盡述，但有些太旁門左道就要小心一點。買債收息, 現在普遍很多債,就算香港非常知名的銀行，他們的債票面息都5至6厘,而賣價還低於100,總年回6厘多, 大部份人問題是不知點買才買得好，還有是之後乘去維持該投資。誠然買債不同經常「出出入入」的，這也是銀行不太想SELL你債的原因。

債券到期是本金保證歸回，即由現在至6至7年後，你的利息是固定而本金在既定日子會歸還。當然有些更長年期的債都可以買，2040年到那類，但我們不太會幫學生買長年期的債。反而買3-6年內到期的，買貴了，只要等個價就可返回100，變相之前例如94元買貴跌過去80都沒問題。而債券的波幅更很少這麼大。

現在買入細單位好嗎? 預計我冇能力財務自由【諗SIR】

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