兆宜大廈高層 開揚景 放賣450萬

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香港將軍澳附近三個屋苑尺價變化，分別是君傲灣在將軍澳站，康城四期- 晉海於康城站，及海傲灣在油塘站。例如君傲灣,2021年6月平均成交尺價是17,661港元/尺，至到2024年5月是14,429元,跌幅約17%。同時期之下，晉海下跌約26% ,海傲灣由20992港元/尺跌至15938港元/尺同樣下跌25%，差距更大的屋苑亦在直播時提及過，於2021年夏天至2024年中呎價不跌反升的屋苑亦是有的，有些更是知名屋苑! 不過少人會跨區研究其升跌差及實地考究原因。

那，為何海傲灣下跌比君傲灣多近9%，明明海傲灣的樓盤較新, 而君傲灣的樓齡已超過10年以上。主因海傲灣新樓時，當年香港要600萬以下的樓才能借九成按揭上會，即是一成首付，故開發商建設一些200多尺細單位，以高尺價超過2萬元/尺賣出，令單位總售價不超過600萬，買家就可只給一成首付上會。其後香港按揭首付政策變成1000萬樓房也可只給一成首付，雖海傲灣勉強算接近油塘地鐵站，不過「鐵路盤」這一點不是常勝的，住海傲灣細單位的人亦有換出更大單位的意願，紛紛將海傲灣的細單位沽出，導致當區沽壓非常大。海傲灣跌幅跑輸大市(中原城市領先指數同時期由181點跌至143點下跌21%)，那反過來君傲灣為何跑贏呢?

君傲灣本身有一兩房面積500多尺，而三房有600多尺至700多呎選擇。這些開則在同區來說已經算是較為大的兩或三房，住在裡面的人就沒什麼原因再換更大，除非他突然變得非常有錢，可以負擔到1300至1500萬樓，才可買又比君傲灣新及大面積的單位換樓。變相這三年沽壓較少，尺價上落亦較少。

至於康城四期- 晉海跌得較為多，晉海雖然是新鴻基的樓，屬知名發展商建設。但屋苑海景看出去，右手邊的海景就被LP6遮到部分，而左手邊近電視城的海有被填海的可能。因此那裡的業主也知道消息，紛紛換同區更景觀好或保值的單位，康城大把一手樓供應，未計將來137區…，不少換樓客亦認為就當平賣舊單位只要新居又是平入就可以。

那邊廂，有同學問必嘉坊是否值得考慮? 明白必嘉坊最後一期改名叫THE HADDON開賣，主要是細單位為主。對於會改名賣的屋苑，大家要多加留意，無謂講太多負面信息。遠的說當年大圍名城，賣不完要在內地做路演，賣完早一批單位又改新名賣下一期，確實這樣做對「出貨」較有保證。近的說說PARK YOHO，以前名叫峻巒，銷售大家可網上查查。然而改名做PARK YOHO，成為「YOHO系列」報，出貨容易很多。現在輪到必嘉坊，除了名字之外，想起利用奧運站附近的利奧坊和它比較。

利奧坊主打細單位為主，分五期凱岸、曉岸、曦岸、壹隅、首隅，當中以壹隅最優質，貼近奧運站，接一條橋可以上去奧運站，呎價最貴。留意利奧坊不是每期都近奧運站，以首隅為例，近大角咀道距離地鐵站頗遠。由於單位比較細客路少，基本上家庭客好少考慮該處，租比單身家或工幹客較大機會一張約就斷租，再找租客令佣金支出上升。凱岸、曉岸入伙後，也有不少貨尾留下。要選跑贏的屋苑，加上買家會自住的，建議去利奧坊看看二百多呎單位令你有沒有焗促感，看完之後，才去買紅磡區樓花。

下圖展示明明樓齡較舊的帝柏海灣，在奧海城商場上蓋，因為會所比較大，加上樓下有商場，所以舊樓竟然在2021年至今，三年來說算是跑贏大市，跌幅都只是十多個百分比。而較新的屋苑有些跌到二十多個百分比，所以局促感需要留意，還有現在人們換樓，換樓客為主，都是想越換越大，大家要留意這幾點

屋苑研究: 屋苑差一個字呎價跌少10%【諗SIR】

2月撤辣後樓市即時反彈，比較各大大屋苑成交呎價，2-3月差距近6-8%，然而2個多月過後，即時呎價已大致回到撤辣前水平。很多人都擔心樓市是否每次有利好因素都只會稍微反彈，之後還是會現疲態呢？

實則上，撤辣後這波反彈的推手無疑是國內買家。以啟德區為例，3月份全港一手成交達4100宗，單單啟德一區已佔400多宗，其中近半數是國內買家。無他，之前要付30%印花稅，如今只需付正常稅率，當然吸引。

但5月開始Hibor再次抽升，全港所有銀行現時已停做國內客的按揭，所以樓市即時冰封。要知道雖然國內有不少大客，但大多數人仍然需要做按揭，或雖然可以full pay，但仍會之後翻按物業套現作更靈活的資金部署。如今銀行收水喉，其實才是導致樓市淡靜的主要原因。

至於下半年樓市，還要看銀行對按揭的取態而定。因為現時按揭息口4.125%但定期卻有4.5-4.8%不等，因此有資產人士翻按物業做定期套鄧非常常見，銀行按揭真係做一單蝕一單。

撤辣興奮劑後過後樓市再變淡靜，元凶是？【地產仔禾記】

追左諗sir同power team幾年，知道團隊好有實力，幫到好多人，希望可以有幸沾點福氣。

想請教一吓，本人39歲，有2個小朋友，6歲和3歲，本人為營業經理50k-80k/月帶bonus，老婆不時有part time10k收入

有間金禧已供5年，現價同買入打個和，現金200萬，匯豐股票30餘萬，

有幾個問題,

1，希望增加收入，自知現金不多，但能買債基或其他收息的產品嗎？

2，手頭的資產樓齡開始舊，要把物業換一些較新的嗎？

3，應否再買第2間樓自住而租出金禧?

祝諗sir同power team生意興隆

ANSWER:

至於讀者現時舊樓換新，是值得的。香港舊樓引發的問題開始越來越多，幸好香港樓房的建築質素也不差，很多40年的樓宇確實真住得人，維修後也有人買。這個有賴過往的機制令到香港的樓市與鄰近地區大不同。現在很多新盤開價都頗貼近二手，因此不是鼓勵讀者買一手，而是去一手開盤時附近的二手樓「執死雞」，往往能夠找到些低水盤買回來既可放，又可住，完成成交再賣賺個水位。此事可賺的已等於不少人1-2年工資，值得花心思。

例如天水圍天榮站有新盤開賣，附近有些二手盤是用「跳樓價」賣出的，買到當然輕易可放賣賺錢。嘉湖山莊屋苑本身有一個問題，就是較多客住得不太久，令樓價升可以好快，跌又比較快，你當是股市中的high beta股吧! 天水圍始終上班較，住在大西北亦不令人很有好感，因此住戶出入多，累積不到一批人肯坐貨令屋苑貨乾上升。

講籃田，當年親海駅平價開賣，確是「深水炸彈」，匯景當時就比佢「炸親」。不過舊樓業主應該利用這個深水炸彈，去幫自己把舊的樓換成新的，就當不炒房留間「未爛」既樓比仔女都好。

可能有人認為:「香港的未來，仍然值得在港買樓嗎?」看法一是，內地樓的租售比一般是600，即是收租要收成600個月才等於收番樓價。這是北上廣深大城市的情況，未講最離譜的900以上。香港樓的租售比平均只是300，加上國家要再放寬香港的管治，令香港更自由，必先更換人口。如果你現在放棄香港的據點，將來想返香港賺錢，更為艱難。用香港人角度言，要搵到咁高人工仲可以借九成買樓，及利用珠江三角洲附近的人口密度，香港仍只屬唯一。

 

我們又不是叫你偏向買樓，不過如仍然要上班賺錢，在香港買間樓，或1-2間房子，是值得的! 我會覺得這叫做tail hedge。即是你認為日後外國生活及經濟會比香港好，但如現實情況不如你所想，留下一尾注，留資產在香港做tail hedge，為更萬全之策。起碼可加快你的理財進度。

但如果你不計房產，已起碼有幾千萬現金(hkd)，那就不需要玩這個遊戲。更應考慮將你的資產投入現金、債券或股票，有效去避稅及分散世界不同的角落。始終這世界確處於大變局之間，應該沒人能告訴你最終最佳在那生活。再觀乎下面這幅圖，你會發覺踏入2024年，一些垃圾債券對於美國國債的孳息差降到3%，說明垃圾債價都獲得不錯升幅。如果你想穩陣，趁美國大機會於24年第四季減息前，投入一些評級去到單A或BBB的債券，去穩收5至6厘息更合理，香港的定期相信會比美國減息走在更前，夏季完後就早降定期息了。

美國一旦真減息，債券的價值不少會抽上去，到時再建債倉已經太遲。還有債券可隨時轉倉去不同其他國家。一般外面免費資訊就是講怎樣可以免費在外地開一個儲蓄戶口。但怎樣在英國、新加坡、或其他避稅天堂去開立一個投資戶口，兼且不需到當地更可以遙遠操縱的，更在香港有代辦有牌照而又上市級別的，我們為收息學生搭路完成此事從很久已開展。

另外現時換間大一點的屋可以嗎? 確實生活質素比睇樓市升跌更重要。就當你不看好香港樓市，但又強行要你的子女屈在個一房開放廚單位，或細兩房，實在不值。反正換了三房買舊些少，每個月供樓就供多二三千，但令家庭生活質素改善，這絕對值得。自住樓屬消費需求之一，不太應用投資需求去決定你的消費。投資往往是處理好基本需求後的再昇華，不應本末倒置。

現時買樓及換樓可以嗎? 深水炸彈點幫你手?【諗SIR】

車位單買可承造的按揭期較短，一般15-20年，意味月供金額較高，在扣除租金收入後可產出的正現金流數目低，亦即是我當說的現金流效率差。投資其中一重要考量是 – 究竟我付出了資金後可換回每月現金收入多少。無錯…諗sir建議集中看現金月月收幾多，那些:「10年後有幾大回報等緊你!」、「公司幾年後很有前景股價會升!」、「呢隻值博!」……。此等屬賺價的投資要預備本金不保，真正想為自己獲取穩定收入的投資是不會考慮此等套路的。

例如投入180萬月收5000元租金的車位，不做按揭，每月現金流產出效率為4500*12/180萬 =3.0%。投入200萬買500萬樓收租19000租的住宅單位，利用2.53法則計出借300萬月供30年每月要供300/253*10000~ 11800元。 現金流產出效率為 [(19000-11800)*12 ] / 200萬 = 4.32%。這樣投入資金買單位收租會比車位好。不少單位改作學生宿舍，既可附合建築物條例而租金更高。當然，如果定期還有4%，咁買3%的車位不太會考慮。而買住宅最好都要產出回報率高於定期，或者定期真係做了太多想添入跟隨通賬上升之租金收入，才會考慮買住宅收租。

在撤辣後車位易入難出，經紀亦會「揀黎做」。投資客買住宅再無7.5%高印花花稅限制，加上車位佣金不太吸引而且銀碼細，經紀都不會太熱心趙手沽出車位。大家買樓買車位買工廈收租前，必要考慮所持單位車位是否經紀熱賣(或欲賣)類型。成交眾多單位後總結，如沒大量資金容許你坐貨等升，揀樓必須選經紀肯射客落去或者熱賣之屋苑，區份好壞或者基建好唔好只屬「空話」，真正影響之後投資結果還看稀有性及客路。

買工廈一般初心者不宜，揀工廈的法則常與揀住宅的倒轉，例如揀住宅不少人唔想有玄關位浪費空間，然而在工商廈有些區份老闆租單位用作見客，會計較是否有玄關位。住宅是高層一般較值錢，工商廈在低層往往令一些行業易於出牌照，例如註冊補習社或老人院不可在5樓之上(或不可離地28米免消防雲梯不能到及)，或基於承重問題有些行業要低層單位，故工商廈是反轉看法。在升降機的承重方面，睇工廈好要留意，相反住宅更看重升降機的數目及型號。所以未掌握到住宅投資，須慎重考慮是否加入工商廈投資。

明白工廈的回報率較住宅高，工廈1000萬市值的收接近30000元租金，車位住宅都未能及。可以工廈投資要考慮的因素貼近生意經營者的思維，好似接手一個食物製造工場的工廈單位，可能行入單位既有味，又污糟，但當中的-17度雪櫃可以係寶! 這與看住宅著重考慮「是否住得人」之考慮方向有所不同，「多看多了解多實踐」在學習揀選賺錢工商廈投資方案仍然用得著。

車位及工廈現時投資值得嗎?【諗SIR】

劈價200萬｜天宇海7B座中層D室 (三房兩厠一套+儲物室)

我明白香港存在不少問題，同時想提出美國將遇到的問題不可不察。

本篇文章引述幾宗外媒報道，值得大家留意。

首先，各國對中國擬加關稅。尤其對中國生產的電動車或太陽能板徵關稅，固然擔心平價中國貨引入自國競爭。根據外媒報導，基本上中國的電動車和太陽能板已佔全球總生產超過一半，而它們廉價沖擊外國勞工市場

恰巧，另一則新聞值得留意的為: AI自上年開始大幅融入各人生活。現在連NVIDIA也開設AI平台。同時美國的資訊伺服中心(storage center)，儲存大數據資料的地方，總耗電量已達到美國總發電的9%。AI將來再大大應用的話，相信耗電量勢必再提升。故全世界對電需永量大增。中國在人面識辨，以及卯能電動車生產方面，都走得很前。太陽能光伏板亦為廉價能源提兵出口，中國佔光伏版生產全球9成。

另外，華爾街日報道,經歷過第一季後,外資行都調高了中國經濟預測，由全年升4.6%，升到5%。這不少基於大家認為中國的新房地產政策有效。明白市場上對政府能否靠這一系列放寬限購、以及集中力量處理剩餘的剩房的政策作出質疑，不過起碼有共識認為政策是走對方向。當然處理房產問題絕不容易，中國經濟近30年快速經濟增長，要處理泡沫不見輕而易舉。但香港經濟真會因祖國房產問題而再向下行? 暫時看外媒對中國經濟看法是兩面的，既調高中國經濟增長，更認真考慮阻止中國平貨往自己傾銷。反而香港傳媒就唱淡為主。

美國這次最大的問題反而在體制上，特朗普成了第1個被刑事定罪的前總統。雖在11月美國總統選舉勝負難料。不過相信特朗普經歷了第1次敗選給拜登，他對每個票站的點票結果，或於搜證上，會有更嚴密措施。萬一自己選輸了，面對有機會狼狽入獄，今次應該會更有組織發起司法覆核及動員去推翻自己不利的選舉結果。特朗普與不少共和黨偏激站在一線，就當自己再輸此股勢力不易消除。

至於若特朗普贏? 在自己沒當總統這四年，面對不同的官司和壓迫,你認為特朗普會如何復仇呢?及改變遊戲規則令自己落台後唔再比人告? 所以挺肯定無論是誰勝選，我相信2025年初美國都不是平靜的一年。此問題並非單單換總統可以解決，而是在他們的機制上: 現在多媒體流行引發不少偏激者作為領導或代議士，行事偏激能讓媒體關注換取選票，又再鼓勵更多人行事偏激。此事引致社會管治成本大增及更搖擺。因此中國和美國，雙方都有各自有各的問題。

大家又如何在2024-2025年如何自處呢? 讀者持有的匯豐將告別2022-2023年的風光。匯豐當初於22-23年跑贏大市，甚至成為2021年恆指在高位33,000跌落後，倖存的精選股。主因當中2021-2022年低息時萬，匯豐客人存了不少平錢。到2022年初加息時人對做定期未有很大意識，到定期加到3-5厘人才想起。匯豐利用這一波吸了零成本的平錢，再放在當時息升的美國債券收息差。故股價升得不錯。

這個遊戲到了2024年完結了，銀行靠吸定期再放無風險資產走一波的行程應結束，股價不會再跑贏。

2024年下半年市況預測 投資AI除了買NVIDIA可看什麼?【諗SIR】

經過忙碌的3-5月，終於抽到時間分享筆者最近的看法及市場狀況。最近數月筆者留意到市場上唱淡股市及樓市的聲音增加，彷似收到內幕消息，即將會發生大事件似的。然而股市上升了數千點後，唱淡股市的聲音已逐漸減少。

至於樓市方面，仍有不小唱淡的聲音出現，大部份唱淡的媒體以讀新聞為主, 按筆者觀察, 報紙都是報憂不報喜多。依筆者在最近3個月, 近20單成交的實戰觀察, 感覺現時樓市仍處好淡增持中, 3月份大量成交將盤源消化，4月市場缺盤加業主反價至成交減少，焦點重回1手。5月業主態度軟化至2手成交回升。依筆者看法4-5月成交減少屬正常現象，樓價撤辣後未有大升,但也不至於媒體所指那麼差。例如太古城在這個星期其中4宗成交約實用700呎的大3房單位，2宗高價成交$1033及$1168及另外兩宗低價成交$900及$920，新聞只集中報導兩宗900萬的低價成交，所以讀新聞的媒體也自然只讀出低價成交。連住在太古城的朋友, 都以為整個太古城崩盤。事實上太古城現時的確低水, 較多現契業主放盤/ 連租約的成交, 叫價和成交價比康怡平, 但卻不至於全線大跌, 仍有高價成交, 只是欠缺新聞價值而已。

至於樓市會否大幅下跌，筆者沒有水晶球, 所以也無法預測樓價升跌。假設真的下跌, 都會有一個底部, 而租金回報應是其中一個重要參考。筆者按照合規出租的情況下, 簡單做了租金回報計算, 讓讀者比較在不同下跌幅度下租金回報及現金流慨況:

 從上圖可見, 現時中細價樓, 負現金流已收窄至數百元, 扣除供款中的利息部份, 本質上已是正現金流。假設樓價再跌10%, 買樓收租已開始實現正現金流。

 假若租金再上升, 息口稍微減小, 租金回報表現會再相應提高, 對樓價也會有相應支撐。這也解釋到為何現時細價樓價格相對硬淨。除非將來租金大幅下跌及美國再大幅加息, 否則樓價再大跌的空間有限。

筆者相信下一個炒作點, 應是減息, 那怕只減1次, 只要觸發減息預期, 市場便有炒作空間。事實上美國曾經在1年內快速加息, 為何一年內快速減息的情況不會發生呢? 如果真的發生黑天鵝事件, 美國便有機會如疫情時馬上開始急速減息。