除了二房東租上租的現金流產出方案外(7月分享會見下方報名)，可以利用直債收息提高被動收入。當然不少學生是二房東及直債方案一齊行，令被動收入更多元。

隨著市場對24年第4季開始減息有共識，美國10年期國債的反彈於孳息率到達4.7%結束，現時不少高評級的公司債價位開始築底，入手一條價位100元之下的直債，當95元買入而10萬美元一手，即95000美元買入，直債派6.5%，一年收6500元美金息當然可加碼至買入20萬更至30萬收更多息。

下圖是議息後一星期我們用作編製參考指數的直債，他們的每星期升跌，我的助教為收息學生作第一身監察。

觀乎讀者家庭收入約14萬，總借貸力是2.52乘7.5%約1500萬左右。現欠債項有350萬，即餘1100萬借貸力加上現金150萬可買1200-1300萬左右三房。在好校網區九龍塘或校車不少的奧運區仍有選擇，問題是: 應該在此未明市況投入太多借貸力去買樓? 另一選擇是將村屋加按，雖六月少銀行按村屋但到下半年細心搵有細行識人肯接的，同時自住樓可加按至七成只欠300萬，意味加按自住樓都有50-100萬現金可套出，令家庭現金升至250萬附近。

250萬投入6.5%直債，一年收息162500，即月月收約$13500資助租樓。不少人將兩房租出加現金買債收息，已在不用換樓的情況下住三房。亦有學生部署年尾息減時利用較低融資利率，行債券槓桿方案把月派息升至10%-15%水平，即250萬投入收$21000-$31250/月，就當扣除按錢後要還的按揭，新增現金流已夠不少人基本洗費了。趁金管局放寬加按審批標準，把資金按出收6-15%息口是其一出路。

當然，二房東可在不用買入單位之下得到正現金流，也是可取。或一些業主直情將自己單位分間出租，種一條高回報的租，既可吸引不少投資客買你物業，自己用作收租回報亦很可觀，有些改造了單位的業主發現租金收入穩定，比高過估價業主仍不捨得賣樓。

樓市下跌，為何有人比高過估價。業主仍不願賣樓?【諗SIR】

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諗sir

你好! 很欣賞你的著作和參加了你的收息101+103+104及買樓001+003的課程. 誠蒙呀Sir開班教學，指點了小弟需要實行的長遠計劃及方向。小弟在2020根據諗sir在課堂上選擇的樓宇開則及地區的建議， 買了心儀單位4.8mils以作出租之用。努力用了年多時間，根據諗sir買樓003心法，來申請＂最高＂成數按揭及成功批出，也在收樓同月內成功出租(一次收一年租)，今年會第三次續租。

因為經歷完疫症及現在經濟低迷期，樓價回落到4.2mil , 而加息周期樓宇供款月見困難！所以想詢問一下意見！

小弟有一筆資金，大約 2.0 – 2.5 mil 正在考慮應該用一部份資金放落樓宇供款，減低供款負擔，定全部放入做收息資金？資產配置應該如何？

希望呀sir可以給予我一些意見。

謝謝你!

沒有理財方向，愚笨及數口不精之庸才上

answer:

讀者是幾年前買樓輸錢一群，2024年計四年前買的樓帳面輸了60萬。為何讀者仍有心情去問，現在有什麼投資呢? 讀者來文有用到「資產配置」四個字，亦屬我時常主張: 投資不是叫你把錢壓在一至兩項項目賭升跌，不顧後果地倍大資產只要輸1次就好傷，唔少人起初贏後尾輸更大獲得更慘下場。

可將資金分為保守和進取兩部份，分配好後再對應適當方案。買樓或買債這些合約性投資到期要將本金(或樓房)歸還的，屬於保守投資，不要指望可倍大，亦留心有些複合投資物去「扮」債，好像當年雷曼債券是Credit Default Swap(CDS)，被人包裝成「債」銷售。一般而言，好東西在合適的時侯，都沒有人sell你，但又有一定流通性，因為機構投資者自己買開又秘而不宣。好像AIA年報顯示，該公司近70%的資金都在買債，而旗下sales又叫人「儲錢投資最好買保險」。

進取賺價，可利用股票或期權。股票本身沒有歸還本金的責任，但公司在賺到利潤的時侯股價可以倍計走升，作為不一定派息的補償。這個情況，可少量資金配置，但打工仔不應將辛苦賺到既錢拎到做生意(即是買股票)，不少人就是打儲錢同買股票撈亂，結果財來又財去。

至於讀者，「買貴」了的樓遇上香港這幾年浮浮沉沉，令他仍保持實力今年再投資。當然樓的買對才今年有此效果，第一，讀者買的樓銀碼不大，符合我之前提倡買樓「揸細唔好揸大」的原則，現時普遍1500萬以上的樓要找買家不易，但小面積的樓在樓市回調後仍有價有市，準買家考慮是當500萬買間兩房，比現時樓市辰再跌20%即帳面輸100萬，反過來免交租即一年省下約20萬，5年租金都已抵跌幅，斷定而家買細LUMP SUM的單位輸極有限，反正又一定要住。更何況不一定下跌。當然納米樓不應買，無能力借不到按揭的都不應買。

讀者單位2020年買入，今年已第三次續租，還要一次過收一年租，即每次放租都很快租出之類別。當他每年收4%的樓價當作租金，收了4年租即已回本16%，亦即收了約60萬租，大致等於帳面跌價(買入:480萬、現時: 420萬)。因此選對單位即可跑贏大市，買樓亦不見得大市跌自己都要輸。

當然讀者亦可找我們看能否反過來把房子租出去，有租客會幫他把房子改裝令單位他日賣走時更具價值，自己又可鎖定4-5年有高租務回報收入。假設是4%一年租，5年加起來收20%，現在穩收20%租加上之後有個漂亮的裝修，讓你貴買房子，可令業主渡過這幾年樓市前景未明之時候，也是個好方法。我們已加開講座場次談反租出去的「租上租方案」，可見下方課程內容或與我們whatsapp查詢。

「租上租方案」與另外三個不買樓之情下怎去做好200-300萬投資的方案? 我們在下篇文章會續交待。

幾年前買落單位賣唔出? 業主如何由輸轉贏?【諗SIR】

如想享受現在市場租金大升，但又不想冒太多樓價下跌之風險，可走「二房東租上租」的收租方法。也就是找對樓盤，可用長期租約簽到而又肯有能力自己增加租值的，便可在連樓都不用買之情下，,與業主訂立租約。例如14000元租用，改了之後28000元散租出去，你看我們在頻道及專頁裝修有關的影片，就是跟客人在進行改造。用此這個方法為自己產出超過萬元的每月現金流，去補償自己單位增可供款，或支付個人支出，更可趁年底開始減息，令此方案的現金流產出更多。我們已加開講座場次談租上租方案，可見下方課程內容或與我們whatsapp查詢。

亦可用直債，不少人需要將買直債的資金放在銀行，而不想將數百萬元存在證券行。始終就當美國上市的證券行，就當不倒閉也自2020年後說明可隨時改Margin maintaince level而call loan。加上在證券行上對盤的「斬債」波幅比銀行的直債高出很多。2020年covid-19一役後不少人將兩者在跌市的跌幅對比，已對證券行賣斬債有戒心，2020年3-4月曾出現「價格閃崩」情況，令不少人失預盤。相對上經銀行買直債沒此情況，已經2020年大跌市考驗，銀行是off-the-counter經bond desk與客人對盤，一般私人銀行或投資銀行自己買直債都是經此途徑，既可省下手續費同買得安心。

直債普遍現有6-7%年回報，當放100萬收7萬餘元一個月，即每個月收息6千多元，300萬來說都月月有2萬元，相對上用300萬買樓收租如一間過收租，一定沒月2萬。買債亦有到期回本的保證。

買債可以行槓桿，如現在要急行可以用外幣做槓桿，融資成本1.6%。不急的等年尾，減息到來槓桿息口自會降低。槓桿把債由原本派6-7厘息，槓到10-15%厘息，也就是令100萬投資收息增加到約13萬一個月，每個月過1萬元被動收入。300萬一個月已可令月收入增至2-3萬，這是不少我們接觸的高管、中產階級、收入高但都未曾做到過。

第四個方法，適合一些有房子的人。如房子合適可以找我們反過來把房子租出去，租客會幫他把房子改裝令單位他日賣走時更具價值，自己又可鎖定4-5年有高租務回報收入。假設是4%一年租，5年加起來收20%，現在穩收20%租加上之後有個漂亮的裝修，讓你貴買房子，可令業主渡過這幾年樓市前景未明之時候，也是個好方法。

唔買樓要穩收息賺錢4大方案【諗SIR】

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買樓的好壞處坊間已有太多資訊, 筆者不多言了。然而租樓的好處及壞處較小人提及。筆者作為一個搬過十數次屋, 家人或自己租樓超過10年以上的筆者, 可分享當中的好處及壞處, 讓讀者參考。

租樓的壞處：

1/ 租金波動：租金水平有時會受市場環境影響，當經濟好時，房租可能上升；反之，經濟不好時，房租則可能下降。不過今年卻是例外， 經濟不好但租金仍然上升。

2/ 租約限制：租戶只需提前一個月通知即可終止租約，但過了“死約”期，房東可以要求加租或終止租約，這限制了租客的彈性。筆者年輕時曾在10年內在同一個屋苑住過5個單位，原因不外乎業主加租及賣樓。亦遇過無良業主, 不肯負責電器維修或要求共同分擔維修費。所以筆者在年輕時已集齊東，南，西，北，海景，山景及樓景等不同單位的住屋經驗。

3/ 設施和裝修限制：作為租客，不能隨意更改單位間隔或進行大規模裝修。這對於有個性、對裝修有要求的租客來說可能不是最好的選擇。即使自行改裝單位後，交樓時亦要負擔還原的費用。

4/ 財務投入無回報：租金支付沒有投資價值和儲蓄價值，每月的房租變相成為業主的“房貸”，即為業主供樓。以現時租金回報約4%計算， 如果借樓按70%， 每月供款已等於租金。

5/ 沒有歸屬感：租房子代表房子不屬於自己，無法隨意改造，因此可能缺乏家的感覺。筆者認為這點最容易被人忽略，但極為重要。如果缺乏家的感覺，會容易影響個人情緒，試過有朋友租樓後感覺事事不順，跟筆者說懷疑單位是否風水不好。依筆者經驗, 如果對家庭沒有歸屬感，安全感不足，萬事不順也不足為奇。

雖然講到租樓看似好多壞處咁，但也有其好處:

1/ 流動現金保留：租樓不需要支付高額的首期，且租房合約通常較短期，可以更容易地適應生活變化。這讓您保留更多流動現金，用於投資或存款。

2/ 維修無憂：一般情況下，業主負責維護和修理，租客無需操心後續的費用，例如管理費、外墻維修和一般維護。

3/ 彈性和自由度：租樓讓你住在你所愛的地區或喜愛的單位類型。你可以在租約允許的範圍內隨時搬家，享受更大的彈性。筆者在單身時期也享受過這種生活方式。

如果只在香港短期居住，或有移民打算，租樓的確能提供相應彈性。但筆者認為租樓只能作為一種短線操作，如果從長遠角度分析，讀者需要考慮以下因素:

 

1/ 房屋所有權：擁有自己的房子意味着你有更多的控制權。你可以自由改造、裝修和設計你的家，而租房則受到限制，畢竟家的感覺也是無價的。

2/ 穩定的住所：買樓提供了一個穩定的住所，你不必擔心租約到期或房東不續租的問題，長遠來說對事業和家庭也會有好的影響。

3/ 租金成本：雖然租樓一開始不需要支付高額的首期，但長期來看租金成本可能會超過買樓的總成本。畢竟人越來越長壽，代表租金成本也只會不斷增加。

4/ 投資風險：如果你選擇租樓，你好大可能會將資金用於其他投資，例如股票、基金或其他金融產品，你有能否保證這些投資能獲利呢? 坦白說樓價怎樣跌，至少30年按揭期後你還剩一間陪你到老的物業。

總括而言，租樓與買樓之間的決定需視乎自身需要，每個人生階段對各種需要的比重分配也略有不同，讀者可以咨詢筆者或power team。

筆名： 80後の投資俠侶

筆者簡介：

從小到大住勻港九新界。（包括青龍頭, 深井, 荃灣, 大圍, 石門, 九龍灣, 彩虹, 銅鑼灣, 西灣河）。曾居住1000呎的私樓，500尺的居屋以至200呎的公屋，精通不同區份及各類住房開則。興趣為睇樓及研究各類投資，由2008年海潚開始睇樓至今，已有15年睇樓經驗, 2010年上車,買賣過兩次樓, 有多年以租養租經驗。有投資槓桿債基，保費融資及管理200萬股票收息倉之經驗。

租金升樓價跌, 如有自住需要應如何選擇?【80後の投資俠侶】

現時樓市淡靜相信是不爭的事實，坊間負面消息泛濫，若然閣下只看網上資料而沒有仔細觀察樓市數據，相信會對樓市相當絕望。而我們只志在客觀地結合市場數據及親身接觸客人、業主、代理、發展商等經驗盡力呈現樓市全貌，無意唱好或唱淡。

六月全港物業成交註冊總數為5235，這數字屬多屬少?回望過去10年，每年成交宗數平均數約為75000-83000之間。2023年無疑是異常淡靜的一年，成交宗數則為64,888，約為平均數的8成。所以合理推算，每月住宅成交應大約為6000宗左右，高於這個屬旺市，市場氣氛熾熱，否之亦然。

剛撤辣時，樓市氣氛極為熾熱，我自己經驗尚淺，2021年入行，但很多工作了十多年以上的行家都說從未見過「搶盤搶到咁既市」，那麼4月的成交宗數也如實反映市況，達9880宗。所以現在屬於大旺後回歸平靜的時間，5200宗，比正常平均數略低15%是事實，但是否差到一個不可救藥，無希望的地步?就交由各位有判斷力的讀者自己思考。

作為諗sir power team的一員，在此特別感謝信賴我們的客戶，市靜公司生意有受影響，但多得各位支持仍然算頂得住。就我自己以及結合公司同事經驗，現時睇樓、買樓的主要是自用客，而自用客又分兩類，一類是上車客，第二類則是換樓客。

現時租金非常昂貴，一間300萬樓已經要租$10,000、500萬樓租$13,500-14,000、700萬樓租$21,000、1000萬樓租$28,000-30,000，基本上各區大致都差不多。假如是上車客有結婚/組織家庭的計劃，他們屈指一算500萬樓若然能付3成首期150萬，借350萬，月供為$16,963，但交租也要交$13,000-14,000了。即使現時息口較高，頭5年的供款近6成都是供息，只有約4成供本，都仍然只是交緊「1萬蚊」租。

假如租三年，則是45萬即代表你要肯定500萬樓未來三年至少要多跌一成你才打和，跌多過50萬才有賺。而且在各項金融預測2024年尾至2025年尾至少會減3-5次息，那麼供款又會再平多$1-2000。

樓市不景，為何仍有五千幾宗成交?誰會在這種市況買樓?【地產仔禾記】

Hello 諗Sir,

實不相暪, 我都係因為最近想換樓, 上網search有關資料先認識到你, 跟住就立即報左永續收入課程, 之後再睇到你嘅文章提到”2樓1債”, 諗諗下, 我同先生都可能可以做到, 不過一直都無呢方面嘅知識, 對數字亦不敏感, 更加無可能短時間內睇返哂諗Sir嘅文章同影片, 所以襯呢個機會請諗Sir指教一下

先生有穩定收入月入六萬，我自己無做野, 40歲, 有間九龍樓自住, 先生名, 剛BOC網上估價800萬, 供淨400萬，流動資金有大約200萬, 小朋友1個讀小學

換樓原因係想搬近d娘家, 方便照顧長老。而因為養左幾隻貓貓, 想先買後賣

現打算先將先生物業加按套現, 加上手上資金, 用我名買另一物業自住, 之後再套現一筆錢買債

究竟如何用此機會完成換樓及開始2樓1債呢?

讀者自己未有上班, 利用先生一份人，確可按到錢出來去買多一間樓，走到兩樓一份債每月過萬現金流的路。不過現時樓市未必每個人適合加碼去買第二間樓，故我們先講基本的兩樓一份債方案，再在文中下半講: 不需要加倉買樓，又可達到過萬現金流收入的方法。

基本的路，現自住樓800萬，由於自住即可加按到70%，先生薪金有6萬，根據2.52借貸力常數，指一個人如果有能力每還到一萬元按揭，根據近期息口，就可以借到252萬。在DSR為50%之下，先生有能力還到3萬，所以借到約252*3 ~755萬。自住樓估價800萬可借70%，即最盡可借560萬，鑑於現只欠450萬，應可以套到560減400即套現160萬出來。由於先生的工作穩定,相信現在按揭收緊不會對批貸太大影響。詳細要看看文件證明才知。

連同原有流動資金200萬，加按後得360萬。若太太用自己名買第二間樓，反而問題在太太自己沒有借貸力，因為他沒有工作。而先生的借貸力已在加按時用盡，故想完成兩樓一債最基本的方案去活用360萬呢…反而問題不在於首期，因360萬當中拿60至90萬出來過樓太太沒物業八至九成上會應批到，反而問題在於太太沒有借貸力。

那如何重塑借貸力呢? 很多表面方法教你自己入錢給自己，,或者自己出糧給自己。其實銀行都不是傻的，再加上批按近期收緊，基本上述方法銀行一看到，反而「停賽一年」，弄巧反拙。申請人往後提交的收入整份不被信任，比那些打折信五成或三成的人更差。故重塑借貸力可能要用半年建構。一旦有借貸力太太可以單名買樓，60萬首期都可買到不少熱門的地區，若買家唔怕舊60萬連三房都夠作首期去買。

360萬資金當中拿了90萬去做買樓首期加雜費，還有約270萬可以來收息。落實減息之時越來越近，應在正式減息之前開始入市買債。一旦直正減息，價格會像2023年底一樣一陣風炒上來，那就失了先機。買債可由大公司之直債入手，先不要一開始就想靠出入直債賺價。其實買債只收息「揸到尾」，既穩定又令人唔心煩。當選擇一條派6-7%年息的，比定期的利率高收息接近一倍,270萬投入也收了16-18萬息一年，一個月接近15K收入。

把原本房子租出去(要按揭借貸低於60%市值才合規)，收租約20K，加上新15K買債被動收入，共35K新收入，已夠讀者租樓搬家及有錢可儲，大大改善理財進度，又可省回搬新屋洗費(如印花稅)。

 

兩樓一份債產出35K月被動收入加強儲蓄力!【諗SIR】

干德道駿豪閣高層

事實
根據差餉物業估價署2024年5月資產，港島區A類單位(約400呎之下)、及九龍區C類單位(約700-1000呎)租金升幅最勁，
港島區A類 466>485點(+4%)
九龍區C類 356>386點(+8.4%)
全香港平均由186.6>188.7(+1.1%)

-
拆解
兩類單位(港島區A類&九龍區C類)租金升得快，主因單前買左一房或兩房開放廚細單位尤其新樓既人，因近年樓價不升反跌，令其換樓不得，未能符合出租樓要按揭欠少於市價六成之規定，焗住係細樓，令市場上細盤供應減少拉升租金。九龍C類單位700幾至1000呎本身供應少，受校網及專才效應，九龍C類租金谷得更高。

-
看局
若要A類單位業主可租到C類大單位，則需令其出租不需結欠少於市價六成才可激活換樓鏈，即8月8日生效之策可助。此舉既解民生問題令A單位租盤可重出市場，政策亦規定租出了細單位既家庭無論自己或用老婆名都唔可以再買另一間樓，免得突然谷高C類或三房單位樓價。

淺見是8月2日推出按揭政策為
1. 激活換樓鏈的民生政策，將租金降溫，降低民眾在八月租務旺季推貴租而不滿的政策。
2. 幫不幸失業者將樓收租去頂供，免除「上海金白領因工資降三成跳樓投降」此等負面新聞出現，免阿爺責難
3. 同時鼓勵更多人如實申報單位出租，少量增加稅收。

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至於有人話此政府係政府見銀行「唔掂」而出既招數，君見美國大吹減息風，8月收既新定期可offer更低息，而之前做落既loan銀行縛左高息，銀行而家執既spread仲和味。負資產宗數第二季仲要回落至30288宗，銀行就好似早年既國泰咁，含淚話自己就唔得但就笑住係後欄請外勞。

亦有人話係政府見樓市就爆再救市既招? 如果真係要救市，政策就唔會限制將單位租了出去既人不可用自己或家人名再買樓(不過老豆老母係okay架，只係配偶同Partner唔比)。

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建議
試水溫後或可擴展至家有剛轉校的兒童去符合計劃。現時兒童雖減但仍有約49000位新小一學生，計及插班生、轉校者，一年估計近10000家庭有需要換三房而把細單位高成數出租不足為期，此已為市場提供等於約3個月住宅成交的單位數目，將換樓階梯大幅優化。

至於用8月8日政策將樓租出既人，舊樓按揭條數搵個租客攪掂左，唔知會唔會搵佢老豆開間公司，買間荃灣中心去炒返轉呢?

P.S. 荃灣中心太舊了，有錢既都唔係咁丟出街。