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樓市世紀開價 北都會否淪為下個悲情城市? 按揭講場285集 by 諗sir


樓市世紀開價 北都會否淪為下個悲情城市? 按揭講場285集 by 諗sir

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大家好，我是諗sir，華潤置地在西九龍的新盤「 叡璟I (THE STERLING I)」推出市場，市場人士用深水炸彈形容，指出其開價極便宜，不過自己覺得是否非常抵買呢？未盡苟同，聽起來有兩個必知的伏位助你免坑，先說說基本資料，這張價單這麼便宜就涵蓋102個單位，當中一房單位最便宜，即是最低層賣529萬，平均呎價$17428，兩房最便宜是740萬，平均呎價$16500多，三房最便宜是1160萬，平均呎價$17668。

其實它和啟德跑道區的新盤相比開價更便宜，而和同區二手相比，例如宇晴軒，它們開價是相同，不過你當它現在新樓，面積細一點，好像由原本宇晴軒的兩房梗廚，現在變回同價格，但是換成全新樓，變回兩房開放廚，沒有了廚房，換回由20年樓變住全新樓，但兩個免坑的地方是甚麼呢？首先現在推出的主要集中第三期，而第三期應該是整個㪫璟，未來2200個單位中最困樓的地方，因為它向上看，即是向北，就是學校，而學校再遠一點，就是四小龍的樓望樓景，在這幅圖的右手邊，就是新鴻基地盤，亦即是向東那邊，將來會建樓都會擋住，至於向左邊看，是有一點海景的，因為沿著馬路望出去會有些海景，不過你看到㪫璟的地盤，其實它第一二座，雖然是未起好是有一個很長的展示類型，那個座向就會最多海景，所以最大單位在那邊。

第三期應是距離海景最遠，所以如果這個樓盤持續賣下去，而未來這兩年，因為它樓花期也是第二個伏，是要兩年後，2028年的第四季才收樓，如果它不遲交樓的話，因為在香港，只要發展商證明到，因為天氣或一些因素，是可以合法延遲交樓，而不用賠錢，但就當它交樓時間都是兩年，這兩年的樓市，都不要說跌了，如果是不升的話，而當中它更近海，更加少局促的單位，開賣而跟你同價的話，變相你現在訂買第三期，你就買了在㪫璟裏面，最差質素和最困樓的盤，之後就很難升上去，這兩點就不能不察。

今天講到這裏，想知多一點或聯繫 68414833 whatsapp，或以私訊我們，再見拜拜。

【諗Sir】叡璟2大必知伏位 免坑必看

直播時間：12/8/2026  晚上9時30分
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https://www.youtube.com/watch?v=NDX7PUjvYc0
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叡璟開萬七過人一「洞」買錯樓10個必避屋苑全覽


叡璟開萬七過人一「洞」買錯樓10個必避屋苑全覽

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https://www.youtube.com/watch?v=CV4srKXYAGk
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 華潤叡璟與33清水灣比較。一手樓免被坑攻略 by 諗sir

九龍建業牛池灣清水灣道新盤命名33清水灣「33 Clear Water Bay」。
項目設5座摩天大廈，將分5期發展合共提供超過2,000伙，33清水灣將設有一個佔地約65萬平方呎的商場，連接港鐵彩虹站，預期定價參考啟德。
早前諗Sir為大家現場視察九龍建業新盤項目，可點擊下方觀看影片。

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https://www.youtube.com/watch?v=NC_gasalAqk
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彩虹站「33清水灣」九建項目 預判不應揀面向

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https://www.youtube.com/watch?v=l0EKPU3QUiQ
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土瓜灣新盤業主巨壞消息 首岸大單位景觀將受阻 by 諗sir
大家好 我是諗sir
香港市建局近年收樓都沒有以前那麼大方
已經講明不會再用同區七年樓齡的舊樓呎價作收購
主因莫財沒錢
到2025年尾 政府想發展多一點
唯有打雞血給市建局
就用一千元象徵式批准了紅磡庇利街一塊臨海地給它
這塊地旁邊就是工廠區
另一邊旁邊是海心公園
你去土瓜灣探朋友或買東西
很少到海邊 開車反而會知
其實它就是在顏寶鈴書院後面那塊停車場地
而這個停車場一出轉彎便去到黃埔
市建局在2025年尾
就和規劃處協作修訂紅磡分區計劃大綱圖S/K9/29
這塊地原本是政府機構社區用地
改為住宅甲類用地...

影片視頻｜土瓜灣新盤業主巨壞消息 首岸大單位景觀將受阻 by 諗sir

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https://www.youtube.com/watch?v=UXpan9BuwUU
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【議價必知步驟 屋苑唔揀得3大特徵/TEKA18】

踏入2026年諗sir用坊間未公開的手法微觀樓市，直播多次提出獨家數據。諗sir作為TVB節目 [安樂蝸] 嘉賓，800收息倉自資打理人，為你即場現身說法。
內容:
買樓議價: 傾筍價實戰攻略
跑贏的單位開則 - 經紀不同你說的秘密
「賣樓比樓上大單位賣得更貴!」實例說明
換樓高沽平入5大步驟說明
即食盤議價攻略

時間: 2026-7-25(星期六) 下午17:00 至 18:30
地點: 尖沙咀
講者: Powerteam團隊及諗sir
費用: $108
報名: 掃直播右下qr code / WhatsApp 91266670 註明TEKA18

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叡璟打通四小龍經脈? 樓市再跌一層樓? #買樓 #一手新盤 ｜按揭講場280集 by 諗sir

海瑅灣2於七月尾開售那期和之前的期數不同，是次價單賣的單位都沒多海景。而售價,例如同面積或同開則的與錦上路之柏瓏比便宜一點。這次開賣海提灣2有兩房開放廚加書房面積554呎，即50平方米左右。面向康城第四期和望山遠景，單位賣價呢800尾900多萬港幣，如同樣開則在錦上路柏瓏就要900多萬，康城海瑅灣便宣一點點。

至於兩房開放廚面積大約440至460呎，和土瓜灣首岸的300多呎兩房開放廚不同，大了約足足100呎。清楚說明住市區就小一點，搬回康城偏遠些大一點，開價是730至760萬左右，價格與柏龍相若。柏龍都是440呎左右賣700幾萬。那柏瓏同海瑅灣比較那較好?

柏瓏將來可塑性應該較高，而買康城海瑅灣就有實時的好處。康城樓下已有大型超市加上購物中心，加上有寵物公園同時去香港島、觀塘上班都比較方便。柏瓏現時附近都很多是工地，暫未有購物中心，要乘搭港鐵一個站去元朗或荃灣西才有。然而將來大約2033年建成北環延線可連接皇崗口岸及5站到上水那邊過關。附近北部都會區也有不少發展，發展商為了未來樓宇項目賺錢相信不敢不為柏瓏賣價護盤。相對海瑅灣已屬康城13期，附近項目已全數出售，發展商未必太多護盤誘因，房價相對不太堅挺。
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海瑅灣2平了但沒海景有坑? 柏瓏vs海瑅灣

定息按揭計劃於7月尾行將完結，大致7月尾就會終止。不少朋友問做浮息按揭還是定息按揭好? 或者是已有物業按揭供款中，為了避免未來兩年可能來到的加息潮，將現時按揭計劃轉換到提供定息按揭計劃的三間銀行之一好嗎?
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有興趣了解更多，可 Ｗhatsapp 91266670 找按揭專員
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我們先看看歷史近年定息按揭計劃推出時間有2024年9月，當時三年期是3.25%、五年期是3.15%，做定息按揭會錯失了其後2025年3月左右一個月HIBOR跌破1%的低息潮。用H+1.3%計劃計供樓可於2025年初可用低至1.8%-2.5%供樓。三件期3.25%供肯定是給多了。於2025年3月定息按揭計劃因應HIBOR下跌定息位兩年期下調至3.03%，當時沒太多人參與，因HIBOR回到1%附近供樓只是2-2.3%年息左右，不會用多1%供樓。

如今美國行將加息，但會否「雷聲大雨聲少」加少許就收兵乃未知之數。今日定息計劃一般為鎖三年2.73%，其後細P-1.75%封頂。如果之後加息令HIBOR向上，且維持2-3年，你用2.73%息鎖定未來三年就贏了。贏幾多? 一般借500萬計3.25%息(即HIBOR PLAN的封頂)，月供$21760。定息2.73%，月供$20359，一個月相差$1401，成個定息期兩年即差$1401*24月才可再轉銀行轉按。關鍵在於: 美國一旦真的加息，一個月HIBOR真的會上升? 令定息計劃供款比HIBOR浮息低嗎?

一個月HIBOR已由26年4月的2%水平，升至2.75%，相信已一定程度反映美國行將加息因素。一旦美伊戰事有變，HIBOR從現時近3%水平回落有可能。而我建議在定息與浮息之中選擇，主考慮個人因素，多於從估計後市走勢。

如供樓金額令你感吃力，定息計劃較適合你。始終加息令月供樓多幾千會對你構成壓力，更有可能改變生活習慣，那不如先求穩定唔好博，選定息。如供樓對你而言輕鬆，或者用閒錢買樓投資錦上添花，那浮息按揭更合你。HIBOR下跌令你供得更少，財政寬裕令你可take risk賺更多。浮息HIBOR計劃多用H+1.3%計息，一個月HIBOR跌至2.73%-1.3%=1.43%更低就會勝過7月停止申請的定息計劃。

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浮息按揭計劃月尾將停，揀浮息HIBOR按揭還是定息好?

【2023-2024年承造按揭業主~請注意~~】

現階段轉按封頂利息2.73%至3.25% 另可獲豐厚現金回贈
有中小型銀行的按揭回贈上調至1.5%

2023 至 2024 年承造按揭嘅業主，好多人當時申請 H 按、P 按，銀行批出嘅按揭計劃封頂利率普遍高達 3.5% 至4.125%(部分銀行更高)，當時市場拆息高企，業主選擇少，只能接受高封頂息方案。
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現時市場環境逆轉，港元 HIBOR 持續回落，各大銀行全新轉按計劃降低封頂利率並加大現金回贈力度： 現時主流銀行轉按 H 按封頂息低至3.25%(定息按揭2.73%)，比起23、24 年舊按揭 3.5% 至4.125%封頂，足足平 0.25 厘起跳，長遠慳落嘅利息金額相當可觀。

實際數，見轉按分別
以貸款額 400 萬、還款期 30 年為例：
＞舊計劃封頂 3.5%：每月供款約 17,964 元
＞新轉按封頂 3.25%：每月供款只需 17,448 元 每月慳 516 元，一年慳超 6,190 元，30 年總利息慳足近 18.6 萬

·  千萬貸款以上大額轉按，現金回贈最高達1.4%；
·  300 萬以上普通住宅，部分中小型銀行回贈高達1.5%； 400 萬貸款轉按，單單回贈就可以袋 6 萬現金 ! 

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現金回贈大增～趁機轉按賺回贈！？

https://www.youtube.com/watch?v=JTYbYES80GQ

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四小龍冇咩三房絕大部份觀眾聽我解釋過，咁未來近4000伙供應會否推倒當區樓價? 4000伙私樓又邊度黎? 

早在 1998 年，嘉里、新地與華潤曾聯手向城規會提交聯合重建方案，但當年最後傾唔掂，個貨倉地一擺就近廿年，仲耐過等阿仙奴拎次冠軍既時間呀。隨住西九龍法院、庫務大樓搬左去呢邊，華潤於 2022 年底以高達 137.33 億港元完成發祥街1號補地價，平均每呎用8,692 港元, 提供2,200 至 2,500 個住宅單位 。原址係華潤集團旗下舊貨倉 。創下香港歷史上金額次高的補地價紀錄，第一期（約 507 伙）已於 2025 年底前申請預售樓花。 

至於發祥街3號由嘉里建設與新鴻基地產各佔一半權益合作發展，在 2025 年下半年正式完成了換地及補地價程序 ，只用7.97 億，折合每平方呎樓面補地價僅約 1,729 港元就完成補地價，總樓面面積約 46.09 萬平方呎, 提供超過 1,000 個住宅單位。 約 43.21 萬平方呎會用於住宅發展，其餘則作為商業用途，應該會有商場。咁四小龍既居民第時唔駛靠死樓下個商場同AEON啦~

項目落成之後預計係碧海藍天行過對面就係新建住宅，鄰近有基祟同德貞兩間學校。環境缺點主要有兩個:
1.向海的景觀被居屋遮擋。望海既西面有海達村同凱德苑。樓高近同新建項目，預計海景被遮大部份。
2.向東會望見車路。即係駁去葵涌道既通洲街天橋。與宇晴軒而家向F1賽道既單位面對同一困境。

華潤集團發祥街1號既項目於用了8692呎補地價，同新鴻基加嘉里既1729/呎，華潤不可避免面對成本較高問題，因此佢地早係2025年尾申請左預售樓花，估計會搶閘推出。係節目出街既時候宇晴軒賣緊$16XXX//呎，近呢幾個月唯一一單3房成交要$17741/呎。至於新一點既匯璽，兩房約$24000/呎，總價1250萬左右。屋苑平均成交呎價$22983。雖然話華潤補地價個陣係樓市高位，補貴左，會有被隔離新鴻基個盤平價追擊既可能。

不過樓市而家新盤土瓜灣都賣到22000/呎，荃灣亦高於$16000呎成交。相信呢個盤係傳統中產地段，附近有英華名校亦有基祟呢D唔錯既直資學校，預計兩房如果係梗廚新樓賣1000萬之上係起碼，呎價平均將會有22000/呎成交。換言之新鴻基會因成本價低而將項目平賣去做深水炸彈既可能，少之又少。

當然我地都唔係睇樓市只升不跌既，一旦下跌，咁2024年都試過新盤銷情好慘淡。希望樓齡達20年之上既四個屋苑，會為樓市一旦下跌提供唔錯既承託力，始終分支家庭多同租客數量大，要為樓市提供買入動力比較樂觀。

至於我係四小龍業主，應否為呢4000個潛左供應早D賣走我間舊屋呢? 參考返荃灣形瑨早前開賣幾張價單，對面既荃灣三寶究竟係升左定跌左? 爵悅庭由26年1月$13778升到$15364/呎，3個月升左成11.5%，跑贏大市。至於樂悠居由2月$14261升至$15799/呎，升得遲左而2個月間幅度係10.8%，留意返樂悠居成交2宗係四月，屋苑成交比較少意味買入反後難甩手。由於形瑨吸引既單位已賣得七七八八，而家抽中前飛既人亦由於少好野揀，所以揀樓都慢。因此我認為荃灣工廠三寶跑贏行情已告一段落。

咁四小龍呢? 我覺得四小龍呢? 由於未來兩個新盤可塑性比荃灣形瑨高，原因首先是唔會好似形瑨咁貼實工廈起，另外主要是位於九龍吧，樓下係英華咁津校都有長沙灣天主校同德貞，算唔錯啦你知道唔係人人仔女都要入神校，入神校壓力大真係都未必好事。所以上面提及兩個新盤佢既銷情熱度將比形瑨耐，一旦開賣會對當區樓市有更長支撐。


【諗Sir】叡璟四小龍 - 面對4000伙新供應沖擊 西九樓市最新佈局

https://www.youtube.com/watch?v=eN2P-S9BbkI
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映河路項目早前命名芊御，我與伙記實地考察過。項目地點為鄰近爾巒，而爾巒本身有細商場，內有MARKET PLACE超市、細細地既酒樓，對面有個叫「天空城」既村屋茶座，平時都有人揸車入黎食個TEA咁。蔡少芬都係爾巒買家，你睇下可唔可以係茶座撞到佢? 預計映河路項目落成後，將同爾巒同山水盈連成一個元朗錦田河畔小社區。當地坐車到元朗站或錦上路站都係5分鐘內，售價見發展商講300萬到尾有1房，500萬中有兩房開放廚。三房未有開價，但暫時看發展商首張價單有吸引力，旨在先引一批買樓客出動。柏瓏兩房size大一點，內園基本上柏瓏2房賣700幾萬，芊御2房賣平柏瓏同則200萬算係咁，當然就少左條"鐵"。

至於柏瓏，第三期已開賣了兩浸。第三期Tower2比Tower1好! 而A單位比B好! 為什麼?

第一,Tower2比Tower1更近南邊，當中B單位向西如在Tower2可避左主窗對住批梳化(山墳), Tower 1都ok，望到少少，已比早年賣左既柏瓏第一、二期好。由於柏瓏無咩現樓放盤，而發展商實地睇樓就當比你約，都只係比你睇最多2個單位。所以呢個一、二期墳景放上網既景致，可以去我諗sir Youtube頻道睇片。

至於第二件事，為什麼B單位係差? 因為B得都係向外既，柏瓏個盤一般都係向內園貴過同大過向外圍的，外圍如向西就望大欖隧道出黎條100km公路，外東就鐵路迷專屬望條鐵。咁所以綜合而言，A單位好過B。亦因此，第三期揀南邊多d又向外既兩房開放廚，預800幾900萬可以接受。

A單位既內園景，可以睇睇，同對面座都隔得遠，唔細心望都唔知對面樓既鄰居尤其底褲著咩碼，保持一定私隱性。下面既泳池再加上會所景，望落去令人開朗。揀得柏瓏既brother絲打，都係唔預樓下快會有商場，同埋已知錦上路去古洞條北環延線5年內唔使諗起好架啦。


當然，一落樓20米內行到地鐵，同停車場二千姆蚊月租仲送叉電，確實沒得頂! 停車場真心性價比強，一出場左轉回旋處就可返元朗同上大欖任揀，令車主開心。又或者搭一個屯馬線站去荃灣西，不用淋雨都大把商場你揀!  希望大家喜歡柏瓏、芊御的資訊。