香港九龙启德作为香港“第二个核心商业圈”（政府定位），是近年重点发展的城市更新项目，以“住宅+商业+文体+交通”一体化规划为核心，吸引了大量本地及内地买家。以下从学校、商场、屋苑小区、交通、医院五大维度，结合2025年最新市场数据与配套进展，展开详细分析
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一、学校资源：优质校网覆盖，满足全龄教育需求
启德小区的教育资源以“名校网+均衡配置”为特色，覆盖从幼儿园到中学的全龄段，是家长们的“学区房首选”。
小学教育
启德属于小学34校网（九龙城区），该网是香港“四大名校网”之一，涵盖何文田、土瓜湾、马头角等区域，名校云集。启德内及周边主要小学包括
圣罗撒小学（私立，女校）：以“双语教学+艺术教育”著称，小学排名前15；
陈瑞祺（喇沙）小学（喇沙书院附属）：学术氛围浓厚，注重品德培养，小学排名前20；
马头涌官立小学（红磡湾）（官立）：以“STEM教育”为特色，是九龙城区热门官立小学。
这些小学均以高教学质量、严格管理及丰富课外活动闻名，入学竞争激烈（如圣罗撒小学2025年报名人数较2024年增长15%）。
中学教育
启德属于九龙城区校网，该网是香港“传统名校聚集地”，拥有拔萃男书院（Band 1A，全港TOP5）、玛利诺修院学校（Band 1A，女校）、培正中学（Band 1，男女混合）等名校。这些中学不仅学术成绩优异（如拔萃男书院2025年DSE考试平均合格率达99%），还提供丰富的课外活动（如社团、竞赛、海外交流），培养学生的综合能力。
国际教育
启德内及周边有多所国际学校（如德瑞国际学校、香港国际学校），满足外籍家庭需求。这些学校采用国际课程（如IB、AP），师资力量雄厚，是香港外籍家庭的“首选”。
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二、商场配套：高端与特色兼具，满足多元消费需求
启德的商场配套以“高端商业集群+特色街区”为特色，涵盖奢侈品、时尚、餐饮、娱乐等多种业态，满足居民及游客的多元消费需求。
核心商业项目
AIRSIDE商场（启德承丰道18号）：启德标志性高端商场，商业面积约14万平方呎，汇聚LV、GUCCI、Celine等一线奢侈品品牌，以及Three Sixty（有机食品超市）、滑冰场（适合家庭娱乐）、影院（配备先进音响设备）等设施。AIRSIDE商场的定位高端，环境舒适，是香港时尚人士的“购物首选”。
启德体育园零售馆（启德承启道38号）：2025年3月正式开幕，商业面积约3万平方呎，汇聚GUxUNIQLO旗舰店、牛角J（一人烧肉）、Hot Toys Power Gate专门店、任天堂官方商店等特色店铺。零售馆还设有JOYPOLIS SPORTS（香港首间动感飞行影院）、保龄球中心等玩乐设施，是家庭及年轻人的“娱乐天堂”。
SOGO崇光百货（双子汇1期）（启德协调道12号）：2024年11月底正式开业，以“传统日式百货”为定位，汇聚CHANEL、DIOR、YSL等奢侈美妆品牌，以及LG专门店、Okosta（日本过江龙）等特色店铺。SOGO崇光百货的“日式服务”及“高端品牌”吸引了大量内地游客及本地高端消费者。
社区商业
启德内各屋苑均配备社区商业（如超市、便利店、餐饮），满足日常购物需求。例如
维港·湾畔（启德跑道区前排）：楼下设有7-Eleven、华润万家Express及茶餐厅等基础业态，步行5分钟可达承丰道市政街市（买菜方便）；
MIAMI QUAY I（承丰道23号）：设有7.5万平方呎会所（提供50米临海泳池、24小时健身室），以及社区便利店（如OK便利店），满足业主日常需求。
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三、屋苑小区：从刚需到豪宅，全谱系产品覆盖
启德的屋苑小区以“新盘为主、二手为辅”为特色，涵盖从刚需两房到顶级豪宅的全谱系产品，满足不同买家的需求。以下是启德内热门屋苑的详细介绍
1. 维港·湾畔（VICTORIA VOYAGE）
基础信息：由中国海外、九龙仓集团、恒基地产及嘉华国际联合打造，位于启德跑道区前排（承丰道18号），2025年8月推出首批103套房（现楼）。
户型与价格：户型涵盖两房至三房（实用面积516-669平方呎），全部单位均享有维港海景（部分高层单位享双重海景：维港+九龙湾）。折实均价约29,628港元/平方呎（2025年8月），是2025年启德“最贵新盘”。
核心优势
1.景观优越：作为启德跑道区“前排”屋苑，所有单位均享有维港海景（香港罕有），是“海景豪宅”的代表；
2.现楼实景：2025年8月交付，规避了期房的“景观不确定性”风险；
3.配套成熟：步行5分钟可达AIRSIDE商场（100万平方呎），周边有承丰道市政街市（买菜方便），及启德体育园（步行10分钟）。；
4.适合人群：注重“确定性”与“生活品质”的买家（如内地富豪、明星）；依赖高铁及机场出行的商务人士（步行15分钟可达西九龙高铁站）。；
2. MIAMI QUAY I
基础信息：由新世界、会德丰、恒基、帝国集团联合打造，位于启德跑道区核心（承丰道23号），2023年1月入伙（现楼）。
户型与价格：户型涵盖开放式至四房（实用面积250-1,335平方呎），主力为两房单位（占50%），精准匹配市场主流需求。截至2025年9月，两房单位（约450-486平方呎）月租约23,800-28,000港元，毛租金回报率稳定在2.4%-2.9%。
核心优势
1.现楼实景：2023年1月入伙，社区氛围、设施维护、单位质量均可实地考察，规避了期房风险；
2.景观实享：三面环海（东北向单位直面九龙湾游艇海景），是“迈阿密式”海湾生活的代表；
3.配套完善：设有7.5万平方呎会所（提供50米临海泳池、24小时健身室、VR运廊），步行可达AIRSIDE商场（10分钟车程），及启德体育园（步行10分钟）。；
4.适合人群：追求“低风险、高确定性、即买即住”的买家（如首次置业的年轻家庭、注重生活品质的中产人士）；自住适配（社区氛围好、设施全），投资价值（稳健、风险低）。；
3. 天玺·天二期
5.基础信息：由新鸿基地产开发，位于启德跑道区（启德站上盖），2025年8月推出二期584套房（现楼）。；
6.户型与价格：户型涵盖开放式至4房（实用面积236-3,936平方呎），参考一期19,668港元/平方呎的平均呎价，二期定价将有所提升（预计2.5万港元/平方呎以上）。；
核心优势
1.交通便捷：作为“启德站上盖”屋苑，通过商场直通港铁启德站（步行5分钟），可快速换乘屯马线、机场快线及西铁线；
2.配套奢华：配备大型配套（如会所、泳池、健身室），以及商场（直通启德站），满足高端生活需求；
3.品牌效应：新鸿基地产“标杆项目”，住户以企业高管、外籍人士为主，社群素质高。；
4.适合人群：顶级高净值人士（亿万富豪、明星）；追求极致景观与奢华配套的买家；依赖高铁及机场出行的商务精英。；
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四、交通配套：立体交通网络，便捷连接全港
启德的交通配套以“地铁+高铁+机场快线+巴士”为特色，形成立体交通网络，便捷连接全港及内地。
地铁
港铁屯马线：贯穿启德片区，启德站是区域内的“交通核心”（2020年开通）。步行5分钟可达启德站，可快速换乘东涌线（连接香港站与东涌）、机场快线（连接香港站与机场），往返中环、机场或内地均便捷。
高铁
西九龙高铁站：步行15分钟可达（通过启德站换乘），可直达内地58个站点（如北京、上海、广州、深圳、杭州等），无需转乘，是内地与香港之间的“重要交通通道”。
机场快线
从启德站乘坐机场快线，约20分钟可达香港机场（连接全球100多个城市），适合经常往返内地与香港的商务人士或游客。
巴士与小巴
巴士：承丰道、沐泰街等沿线有多条巴士线路（如215X、297），可直达港岛北角、九龙塘等区域；
小巴：设有穿梭巴士（每日6:00-23:00），往返港铁启德站与屋苑（如MIAMI QUAY I），解决“最后一公里”问题。
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五、医院配套：优质医疗资源，保障健康生活
启德的医疗配套以“公立与私立兼顾”为特色，涵盖从“全科医疗”到“专科服务”的全领域，满足居民的日常医疗需求。
公立医院
香港儿童医院（九龙城区）：位于启德附近（步行20分钟），是全港唯一的“儿童专科医院”，提供儿科、新生儿科、儿童外科等服务，医疗水平高，服务态度好；
赞育医院（九龙城区）：位于启德附近（步行15分钟），是“妇产科专科医院”，提供产检、分娩、妇科疾病治疗等服务，是香港“妇产科首选”。
私立医院
卓健医疗（启德诊所）：位于启德站旁（步行5分钟），是“连锁医疗机构”，提供全科医疗（如感冒、发烧、慢性病管理）、专科服务（如皮肤科、骨科、妇产科）及体检服务（如入职体检、年度体检）；
盈健医疗（启德诊所）：位于启德站旁（步行5分钟），是“连锁医疗机构”，提供全科医疗（如感冒、发烧、慢性病管理）、专科服务（如眼科、耳鼻喉科、牙科）及中医服务（如针灸、推拿、中药调理）。
大型综合医院
九龙塘医院（约10分钟车程）：位于九龙塘区，是“综合医院”，提供内科、外科、妇产科、儿科等服务，是启德居民“大病就医”的首选；
尖沙咀医院（约15分钟车程）：位于尖沙咀区，是“综合医院”，提供内科、外科、妇产科、儿科等服务，是启德居民“紧急就医”的首选。
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总结：启德小区的核心优势
启德小区的核心优势在于“交通+教育+商业+医疗”的完美融合
交通便捷：集地铁、高铁、机场快线于一体，可快速连接全港及内地；
教育优质：属于小学34校网（九龙城区），名校云集，满足全龄教育需求；
商业完善：拥有AIRSIDE商场、启德体育园零售馆等高端商业集群，满足多元消费需求；
医疗优质：涵盖公立医院、私立医院及大型综合医院，保障健康生活。
尽管启德的房价较高（2025年二手房均价约2.1-2.8万港元/平方呎），但对于注重生活品质、教育资源及交通便利的家庭或投资者来说，仍是香港最具吸引力的区域之一。
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启德16个屋苑综合分析（2025年最新）
一、整体概况
启德作为香港第二大核心商业圈（仅次于中环），是政府重点发展的“智慧城市”与“大湾区枢纽”，规划有启德体育园、AIRSIDE商场、SOGO双子汇等千亿配套，已进入成熟收获期。本次分析的16个屋苑均为2018-2025年入伙的新盘，覆盖刚需、改善、豪宅全谱系，聚焦交通、教育、商业、景观四大核心优势，适合港漂、本地家庭、投资客等不同群体。
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二、各屋苑详细分析
1. 天玺·天（Cullinan Sky）
基本信息：新鸿基地产开发，2025年6月入伙，位于启德协调道10号，2幢高层（25/26层），584伙。
户型与价格
提供1-4房，实用面积295-1993平方呎（约27-185㎡）；
1房（295-301呎）：610万起；2房（437-692呎）：880万起；3房（672-919呎）：1300万起；4房（887-1993呎）：1800万起。
核心优势
1.交通：步行3分钟到启德站，3站九龙东、5站会展、6站金钟；
2.景观：高层单位可享维港海景+启德体育园景；
3.配套：自带豪华会所（健身室、宴会厅），周边有AIRSIDE商场（70万呎）、启德体育园（2025年启用）。；
4.适合人群：改善型家庭（注重景观与交通）、投资客（启德核心区保值性强）。；
2. 澐璟（Azure Coast）
基本信息：华润置地开发，2025年3月入伙，位于启德承丰道，3幢高层，667伙。
户型与价格
提供1-4房，实用面积332-3268平方呎（约31-304㎡）；
1房（332-338呎）：750万起；2房（493-505呎）：980万起；3房（640-814呎）：1300万起；4房（1335-3268呎）：2500万起。
核心优势
1.景观：一线维港海景（部分单位可看全海景），楼下是11公里海滨长廊；
2.配套：自带3.2万呎会所（泳池、健身室），周边有启德零售馆（70万呎）、启德体育园；
3.交通：步行10分钟到启德站，经中九龙干线10分钟到西九龙。；
4.适合人群：海景爱好者（追求极致景观）、高净值家庭（豪宅配置）。；
3. 维港·双钻（TWIN VICTORIA）
基本信息：中国海外发展开发，2025年3月入伙，位于启德承丰道21号，2幢高层（2-30层），702伙。
户型与价格：提供开放式-4房，实用面积244-1770平方呎（约23-165㎡）；
开放式（244-250呎）：403万起；1房（300-311呎）：500万起；2房（373-509呎）：700万起；3房（593-705呎）：900万起；4房（1770呎）：2035万起。
核心优势
1.交通：步行5分钟到启德站，楼下有渡轮码头（往返北角-观塘）；
2.配套：自带10.7万呎地标会所（24小时健身室、海景宴会厅），周边有AIRSIDE商场、启德体育园；
3.校网：小学34校网（圣罗撒、喇沙小学）、中学九龙城区（喇沙书院、培正中学）。；
4.适合人群：刚需家庭（低上车价）、投资客（启德跑道区尾段潜力）。；
4. 嘉峯汇（K.SUMMIT）
基本信息：嘉华国际开发，2021年5月入伙，位于启德沐泰街9号，4幢高层（25-37层），1006伙。
户型与价格：提供1-4房，实用面积287-1893平方呎（约27-176㎡）；
1房（287-329呎）：750万起；2房（374-514呎）：900万起；3房（598-778呎）：1100万起；4房（1056-1893呎）：1500万起。
核心优势
1.配套：自带2.6万呎会所（泳池、健身室）、7.5万呎空中花园，楼下有启德零售馆；
2.交通：步行8分钟到启德站，经沙中线10分钟到尖沙咀；
3.校网：小学34校网、中学九龙城区（喇沙书院、培正中学）。；
4.适合人群：本地家庭（注重社区配套）、长线投资者（入伙多年，租金稳定）。；
5. 尚·珒溋（Upper River Bank）
基本信息：龙湖地产&合景泰富开发，2021年11月入伙，位于启德沐泰街11号，2幢（40层+3-5层），667伙。
户型与价格：提供1-4房，实用面积332-3268平方呎（约31-304㎡）；
1房（332-338呎）：700万起；2房（493-505呎）：850万起；3房（640-814呎）：1000万起；4房（1335-3268呎）：1800万起。
核心优势
1.景观：维港海景+内园园景（部分单位可看全海景）；
2.配套：自带3.2万呎会所（泳池、健身室），周边有启德体育园、AIRSIDE商场；
3.交通：步行10分钟到启德站，经中九龙干线10分钟到西九龙。；
4.适合人群：改善型家庭（注重景观与社区环境）、投资客（启德核心区保值性强）。；
6. 维港1号（One Victoria）
基本信息：中国海外发展开发，2025年入伙，位于启德承丰道21号，3幢高层，1059伙。
户型与价格：提供1-4房，实用面积332-1781平方呎（约31-165㎡）；
1房（332-338呎）：574万起；2房（426-432呎）：837万起；3房（598-604呎）：980万起；4房（1781呎）：4781万起。
核心优势
1.交通：步行10分钟到启德站，楼下有巴士路线（往返九龙塘、观塘）；
2.配套：自带4.04万呎会所（泳池、健身室），周边有启德零售馆、启德体育园；
3.校网：小学34校网（圣罗撒、喇沙小学）、中学九龙城区（喇沙书院、培正中学）。；
4.适合人群：刚需家庭（低上车价）、投资客（启德跑道区尾段潜力）。；
