怎去計出應付到幾多成的跌市? #1346

今天文章續昨天之回答

 

諗SIR你好,

本人半年前開始在youtube收看你的頻道,從你對樓市的分析中獲益良多。 以下是我的背景和狀況的簡介,希望能夠給予些意見。

 

目標: 結婚後居住在500尺(實用)的兩房

收入: $35,000 到 $80,000/ 月 (男, 36), 非固定收入, 但可提供入息証明

    $30,000 (女,34), 固定收入, (女友資產不詳,可估計如要上會可貢獻$5000至$10,000作供款)

    現有物業在放租,收入: $20,000/月

 

資產: 御皇台 (Quarry Bay MTR), 2012 以528萬買入, 還有貸款210萬未還, P-loan, 40年, 現值:750左右

 

現金/投資: 230 萬 基金投資(流動), 8 至15% 穩定回報,因為有特殊技巧所以按季算從不虧錢

            40 萬 流動投資 (主要是ETF和實金,實銀)

            50 萬 保本投資,3,4年後可取回

            30 萬 現金
現在的難題是想結婚後搬到大一點的地方,不介意新界(但荃灣,沙田甚至大埔是極限)。大概500尺實用左右已經可以。 現在所持的物業打算一直收租。看過理想的樓都起碼800萬以上,感覺負擔不了。 因為當初做的按揭是40年,如做加按要從新再做而且是30年,所以月供還比之前多。 一心想利用所持物業的升值但是又好像用不著,所以像進了困局。 我想可以用女友名去買,然後自己做擔保,但是就會用盡所有資源。一旦樓市回落,拿著兩間怕捱不住。 請問還是建議先租待機會?

 

ANSWER:

讀者收入如在80K加女友30K,兩人總借貸力為(80k+30k)/10000)*2.59*50% ~ 1400萬,

第一間樓市值750萬,現時尚欠210萬,攤40年

若買了第二間樓市值800萬而借了650萬,假設攤20年

手上現金約300萬

 

謹慎標準方程式:

市值*(1-跌幅) + 現金 >= 總欠款

1400*(1-跌幅) + 300 >= 860

1400*(1-跌幅) >= 560

1-跌幅 >= 40%

跌幅 >= 60%

即係話如讀者而家將全部買基金及股既錢套返做現金,而買間800萬既樓比150萬首期上會,市未跌至60%佢都未洗負資產。可以忍受60%的跌幅。今時樓價如跌60%,即中原城市指數為158*(1-60%) = 63點,大致是2008樓市因金融海嘯調整到底時的樓價。

 

當然,如用讀者受(銀行)信人工只4萬黎計,讀者與女友借貸力共900萬,用謹慎標準方程式計只可忍受跌幅38%。即中原城市指數約100黠,係2012年的樓價。

 

另外留意到跌市時將樓按供款期拉長都是一好策略,另外亦可在跌到一半時將其中一間樓賣出去降低風險因素,故如有些欠款是按20年供款的,在總能動用之借貸力今時未用超70%的情況下,及假設跌市人工唔會減,可將此欠總七折計數。例如讀者第二間樓借了650萬而只攤20年還,在佢總借貸力為1400萬而 總欠款只860萬,總欠款/總借貸力 = 61%,即650萬的欠款可打七折為$455萬。再套返入去計,1400*(1-跌幅) + 300 >= (210+455)

跌幅 >= 74%

即如考慮埋佢可把按揭拉長還去計,跌幅可忍受74%

 

樂觀去睇係讀者或在跌市將第一間樓賣走套現「救國」,同意一般人應有技巧套到今時賺幅之一半,即(750-210)/2 = 270萬。讀者可以將呢舊錢(270萬)當現金咁辦。在假設其收入只能證明到4萬/月,樂觀標準方程式為:

 

市值*(1-跌幅) + 現金 + 現時在樓市之淨獲利的一半 >= Summation of [欠款1 + 欠款2 +….]#

#如欠款的攤還年期為15-20年可將其打七折,如10-15年可打四折

再計,應為: 900*(1-跌幅) + 300 + 270 >= 210+650*70%

900*(1-跌幅) + 300 + 270 >= 210+650*70%

900*(1-跌幅) + 570 >= 665

跌幅 >= 90%

 

所以,若讀者只被銀行count到4萬人工,以而家實力可忍受38%跌市,但最樂觀咁睇跌90%都捱到。因為如能將其中一物業之一半賺幅套到加埋現金已有570萬,同佢已借的860萬其實差唔遠。用這計法遠比讀者只「心諗捱唔住」既好。當然怎合規令銀行信服你收入在80K,需要一些文件及事實部署,買樓003有授。至於買樓001,就是解釋買樓之借貸力怎計出黎,知個計法同銀行睇法後先令自己唔犯錯,再在003學創造借貸力吧。

 

與其睇報紙報導張炳良話:「置業負擔比率逾6成,樓價與購買力脫節」,倒不如用上述方程初步估計下自己應付到幾多成的跌市。置業負擔比率這個計算,是政府用家庭入息中位數34.1K/月之假設,再參考購入一個樓價400萬元的單位攤30年還,在未做壓測前及+3%壓測後究竟供款佔收入多少。

 

按尊敬的局長所示,未做壓測前比率約為60%,壓測後80%,有十分危險之結論。可是現時按香港情況,有樓既危險是係無樓既危險? 政府時常提醒市民是理解的,畢竟市民租住先唔買只會生活苦,但不會在跌市時增加銀行的呆壞帳。可以用市民角度去看: 而家你同一個34.1K家庭月入既朋友講買樓,佢以為你「寸」緊佢。其本上3萬幾蚊既人除非有父幹,否則已離場。那是否應用一個更貼市的假設? 唔買樓,其實更冒風險。因股票可唔買,屋唔可以唔住(而家一黎近市區既草地,都寫明唔比紮營)。

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