樓瘋再現。97年大瀉警號怎應對? #1345

諗SIR你好,

 

本人半年前開始在youtube收看你的頻道,從你對樓市的分析中獲益良多。 以下是我的背景和狀況的簡介,希望能夠給予些意見。

 

目標: 結婚後居住在500尺(實用)的兩房

 

收入: $35,000 到 $80,000/ 月 (男, 36), 非固定收入, 但可提供入息証明

    $30,000 (女,34), 固定收入, (女友資產不詳,可估計如要上會可貢獻$5000至$10,000作供款)

    現有物業在放租,收入: $20,000/月

 

資產: 御皇台 (Quarry Bay MTR), 2012 以528萬買入, 還有貸款210萬未還, P-loan, 40年, 現值:750左右

 

現金/投資: 230 萬 基金投資(流動), 8 至15% 穩定回報,因為有特殊技巧所以按季算從不虧錢

            40 萬 流動投資 (主要是ETF和實金,實銀)

            50 萬 保本投資,3,4年後可取回

            30 萬 現金

 

支出: 租$13,500 350尺實用 村屋單位

     有一部2手車, 拍(泊)車加油費: $3000/月

     基本開支: 食,交通,家用,管理費: $10,000/月

     上述的按揭: $7000/月, $4000息,$3000本

     還有樓宇的雜費和交稅: $30,000/年

     *除了以上都不怎樣花錢,還會旅行一年1,2次,每次$8000到$15000

 

現在的難題是想結婚後搬到大一點的地方,不介意新界(但荃灣,沙田甚至大埔是極限)。大概500尺實用左右已經可以。 現在所持的物業打算一直收租。看過理想的樓都起碼800萬以上,感覺負擔不了。 因為當初做的按揭是40年,如做加按要從新再做而且是30年,所以月供還比之前多。 一心想利用所持物業的升值但是又好像用不著,所以像進了困局。 我想可以用女友名去買,然後自己做擔保,但是就會用盡所有資源。一旦樓市回落,拿著兩間怕捱不住。 請問還是建議先租待機會?

 

謝謝

 

ANSWER:

睇片的限處,是拎不到實學。當然筆者有責任,資源有限不能在幾分鐘短片加effect令觀眾易明,惟買賣樓房決策又或理財決定,必須客觀計算。大部份人對市場的預期,都是差的預期,信數字好過信人,信人仲好過信雜誌。有睇過筆者之前節目「山iMoney」,都知道筆者對近日該雜誌封面有咩comment了。

當然,數字不能盡解一切,不過比人性來得更「不偏不倚」。讀者收入35k加女友,借貸力為(65000/10000)*2.59*50% = 840萬。現在只借了210萬,在借貸力只用了1/4的情況下,再借400-500萬是可以的,這些如有細閱筆者文字版個案的朋友都可掌握,但同意係YOUTUBE做的都是計算少及較易明的題目,看倌若認為筆者理念用得著就應少睇片多看字。當然若感無幫忙或個案離地? 建議即close此browser去生果報找些娛樂性高的題目看。

 

至於讀者心儀的800萬單位,只要佢肯用盡手上錢比300萬首期加上女友單名買,其實係可上到會的。不過首置印花稅都30萬, 加上肯唔肯送份咁大禮物比女友? 同意這層第二層面的感情判斷。惟第一層樓的數學計法就判定到,只要讀者無特別負債,其實佢「感覺自己負擔唔到800呎」是錯的。

 

另外假如買後即跌係「揸兩間怕捱不住」? 先提出讀者能令銀行信服佢究竟係35k月入定80k月入好重要。文件齊加答得好,信唔到80k但若有70k,已將讀者借貸力double。如讀者收入在80k,兩人總借貸力為(80k+30k)/10000)*2.59*50% ~ 1400萬,那第一間樓借左210萬加上第二間若借了650萬,其實都唔過借貸力之(210+650)/1400 = 61%。我們在明天文章,會用方程式計出讀者此收入應付到幾多成的跌市。

 

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上圖左為某雜誌你2017年6月之封面 / 上圖右為同一雜誌約在2013年的封面

 

 

轉一轉話題,筆者應為讀者的難題不在買樓,佢既細換大問題好普遍。相反要8-15%穩定回報,若是筆者自己就會用直債做,例如先用渣打債再槓桿,一年收6%唔難。咁打好個底。然後再用債基收12-15%,雖債基無期限但有波幅,需有方法將風險部份對沖。但筆者仍要同你說明如遇上金融風暴,要捱價1-2季唔出奇,至於收息101的課程內容,都唔可以令人在收15%息之情況好似讀者咁講:「肯定從不虧錢」。各位亦千祈唔好去估浪及試圖破浪,惟利用10-20%資金利用權證去把握突發性訊號望自己組合可快人一步是可以,但絕不用近成副身家去估市。估市呢條路屍骸遍野,反而應將80%資源用在預防突如期來的大浪。至於讀者講的基金投資「特殊技巧」,有 8 至15% 穩定回報而按按季算從不虧錢,筆者都好想學。

 

留意經常羸同從不虧錢是兩碼子事。例如期權short put,贏多輸少,不過約3年一次的周期性大跌,cover得唔好隨時輸倒突。金融市場在過去九年都屬低波幅期,在投資市場稍有資歷的人,亦會深明2008年的海嘯都不算是什麼災難,始終當年只要守到半年就等到彈,遠比1997跌完再彈又再跌跌跌捱足五年好得多。

 

市場就如大自然,當遇上「真。大跌市」,那種無力感就叫我返屋企訓覺,少做少錯算數。記者為了取悅各位,時常引起大家「估市」既興趣。但閣下若為成熟的投資人,應減少估計,多做準備。

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