改善居住環境例子 #1340

諗Sir你好,本人是LY3902及DV4110學生,上了諗Sir的堂真是獲益良多,現在有些問題想請教諗Sir?

 

本人35歲,專業人士,月入約91k,人工會每年加,已於2014年單名九成上會以3.58M買入東九龍地鐵上蓋小型屋苑(屋苑有兩座大廈,樓齡38年,離地鐵1-2分鐘,實用526呎,現值5M),現在轉按至六成,欠3M,25年按揭,H+1.3%,月供約12k,管理費0.6k,擬作收租用途,收14-15k

 

本人未婚妻,29歲,文員,月入約11k,於今年(2017)以4.05M單名購入九龍灣小型屋苑作婚後自住(屋苑有三座大廈,樓齡40年,離地鐵3-5分鐘,實用391呎),由本人作擔保盡借3.6M上會,30年按揭,H+1.3%,月供約13k,管理費0.7k

 

本人每月可儲蓄約40k,流動資金約200k;而未婚妻則可月儲約7k,流動資金約50k。

 

問題如下:

1)在買樓001中諗Sir不太建議買樓齡過40的住宅,奈何我們現在的兩個物業都差不多40,是否買錯了?要換馬嗎?

2)如果將來需要住3房單位,應否用兩細換一大?還是以租養租?

3)另外有什麼方法可以增加現金流?買債基嗎?還是保險方案?

 

窮中產學生上

 

answer:

本案讀者今時現金偏少,儲蓄率是可以的,由於人工近十萬,預計日後行「儲樓型」理財策略為上。另基於太太收入偏少,拉上補下家庭收入重回中等水平,在產出不俗的被動收入前不宜大洗。

 

40年樓齡單位唔好買,下手接貨業主做唔足30年按揭,影響出價。但,建議讀者賣走地鐵上蓋的近40年物業,而投入於另一類40年物業之「懷抱」。理念是用舊樓搞套房以滿足將來想住三房的目標。以讀者月入十萬之原素,年近四十而屈就係500萬市值既樓,明白今日唔換都會很快想換環境。既原係咁,計計下面條數:

 

譽港灣 992呎入手1500萬,租$33000

如購買,首期600萬,印花稅56萬(假設是無樓人仕購買。如有樓再買,印花稅225萬)

月供約33K

 

如買一間較大既舊樓再間套房收租,入手價540萬,可以「一開四」或一開「一大四小」,收租約$27000。如懂得找合適間格、找區份、裝修技巧令空間更實用,可以令入手價平一點或掉轉收租多一點。在此先勸告,一些人如公務員搞套房,話唔定份工都無埋。套房租客多看似難打理,其實係仲易打理過將完整一間屋出租。

 

那540萬樓去到最盡,八成上會,印花稅162,000。

首期約108萬,月供$15K

不妨用錢買間套房,收租作津貼自己反租譽港灣,套房收租27K,只消補貼$6000已夠改善居住環境。當然,間套房都係要供,不過供只消15K,加埋貼個6K,只係用21K已夠租三萬三既樓。更重要是: 印花稅大省幾十萬,而首期亦只要100萬。比起1500萬樓要成600萬首期之天文數字,用套房加補貼去改善環境好多了。

 

當然可再完善策略,拎60萬出黎行收息101之債基疊增之法,收息年10-12%,一個月收息$5000-6000,咁就讀者連補貼錢都唔使。成個project只要起始金額108萬+60萬=168萬。已經住緊好環境唔錯既1500萬樓。

 

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