跑羸及跑輸的香港樓類別 #1310

四月尾就有新一期物業報告出爐,到時喜愛用數字去剖析樓市既朋友,又有更真確數據去評審下樓市第三波升浪究竟主力在哪。筆者看法是香港樓市由2007至今2017上升10年,共有三階段:

 

2007至2010第一波: 由美國低息環境而引發的樓價上升

2010至2015第二波: 由香港政府辣招而引發上升的

2015至今第三波: 由內地資金到港而引發上升的

 

由沙士至2007年不計在內。中原城市指數由30.4升至70餘點當復甦,不計入升市。

至於有人質疑自有自由行,內地資金實一早到港,何來將「內地資金」歸入第三階段?

 

2015年前內地企業多用與香港地產商合作模式在港投地,先交了學費。自2016年轉為獨資高價在港買地,有逼香港地產商埋牆角之象。這會是對香港樓市的一個重大轉折點。何況主由辣招造成之細價樓爆升之象,於2015年9月尾香港樓市見中期頂後經已緩和,今時中型單位的升幅可與少型單位比較。加上自2012年政府已無再出新型辣招,有都係將原有的修改些少。故把2016年4月之後的升浪形容為第三階段更感妥當。

 

對2010年至15年第二階後之樓市,我們把租金(左)及樓價(右)按三區再分實用面積劃分去比較,得出一些結論:

未命名

結論:

 

一些樓可以5年只升8%,另外些如新界細單位可5年升200%。好好選擇區域間隔。

 

一間樓同一間食肆一樣,最驚係單位本身無定位。早年筆者討論為什麼火炭駿景園之升幅會位列新界各大屋苑之末呢? 與同區的銀禧花園同御龍山做比較,駿景園又唔夠銀禧平,又唔夠御龍山方便同新及靚,正正係兩頭唔到岸。同一道理去理解2010-15年之樓市,大輸家係九龍區D類至(1000-1600實呎)之單位,5年升8.76%。同排第一的新界細單位升200%比(即係5年DOUBLE),真係令朋友O哂咀。所以唔好見親朋友係業主都話佢間樓賺到笑,對家心裡可在淌血,而家九龍千幾呎既業主很可能係你老細。

 

 

於九龍的千餘呎大單位,面積當然唔失禮,不過應是大屋苑內的四房或雙套居多。呢D單位有錢佬覺得氣派唔夠,亦唔似住又一居咁雖然舊,但單幢洋房比到人另一個感覺。地段上香港島優勝,加上港島人比較有錢(根據最近人口普查有關各區收入,中西區、灣仔及東區居首。2012年起買過千萬單位要比40%首期加上至少8%印花稅(當年未有15%稅),發展商亦唔會將屋苑單位打入空殼公司去賣比客戶以避稅,為千餘萬樓咁做成本太高。所以少承接力令呎價在5年竟只升8%。

 

 

上表證實行筆者提倡了幾年的「雙租法」,絕對幫讀者慳唔少。超過700呎之樓房的租金只在5年上升了約15-30%不等。新界的細面積單位價格升了150-200%不等。所以想住大一點可以租,而自己HOLD個間就要細

 

 

選錯區份亦見令人損失不少。如果你有間500呎實用的港島樓,五年間比新界升少30%

 

未來之走勢,主力留意一手市場。發展商會游說一些賺到幾百萬的小買家夾硬用貴價買一房,自己又可以將盤劏細大賺。另一方面亦會出大單位迎合有錢買家。相反三房之供應會比較少,業主宜將自己重心持貨區由少於400呎之單位推上400-700呎又或700-1000呎單位。由於升幅不算瘋狂,估計萬一出現跌市,一些在香港或九龍的三房單位會成穩定版塊。選些近年少二手成交的優質地段屋苑,估計成為日後跌市之避風塘。

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